澳大利亚首次购房者被投资者挤出房地产市场
来源： 2021-07-06 16:35:06
有一段时间，澳大利亚的住房市场是关于年轻人的。人们正在进入他们的第一个家。首次购房者方兴未艾，这是一个辉煌而充满希望的时代。梦想变成现实的时代。
那个时间结束了。出现在拍卖会上，一个 51 岁的男人会从他的保时捷里爬出来和你竞标，直到你被迫退出竞标，他在他的投资组合中增加了十二个家。即澳大利亚恢复正常，如下图所示。
没错，如图所示，我们又回到了一个投资者借入的新房贷款比首次购房者更多的世界。
这在澳大利亚很常见——只是在 2020 年底的短时间内，投资者感到紧张到消失了片刻，为年轻家庭最终买下自己的房子指明了道路。(我们在 2008-09 年的全球金融危机中看到了类似的短暂互换。
这是什么意思?
房价一直以极快的速度上涨。根据 CoreLogic 的数据，过去 12 个月，悉尼的房屋平均价格上涨了 13.5%，令人震惊。这是一个惊人的增长速度——如果价格以持续的方式快速上涨，价格将每 5.5 年翻一番!
投资者重返市场既是房价上涨的原因，也是其结果。投资者想要资本增值——他们希望他们的投资每 5.5 年翻一番!因此，他们被价格上涨的市场所吸引。
市场上的投资者越多，每次房屋拍卖的竞标者就越多，人们愿意花的钱就越多，房屋的售价也就越多。
我为被排挤的首次购房者感到难过，但我不想对房地产投资者施加太多压力。
显然，他们不会让房屋停止流通(除了在极少数情况下让公寓空置，这是人们喜欢谈论的一种现象，但您实际上很少看到。)
每个在私人市场租房的人都依赖于某个地方的住房投资者。出租房屋是澳大利亚经济中的重要产品，我们几乎所有人在生活中的某个时刻都依赖它。是的，有些房东无情，出租发霉的房子，但有些房东很有耐心，甚至每年都不加租金。
顺便说一句，租金的涨幅远低于房地产价格。首府城市租金上涨3.3%，偏远地区租金上涨9.3%。从这个意义上说，现在租房并不是一个糟糕的时机——相对而言，它变得越来越便宜!
为什么房地产投资在澳大利亚如此受欢迎?
一种答案是负扣税。如果您有一个投资性房产并且每年花在它上面的钱比你收到的租金还多(即抵押贷款、利率、保险、维修和保养低于租金)，那么这种损失就可以算作税收减免。这被称为“负扣税”，是一种流行的投资方式。
当然，此时您还没有领先。您从税收减免中赚到的钱不能超过您经营房产的损失。您仍然需要从房屋的价值中获利，才能真正将其用作投资。
幸运的是，投资者还有另一个税收减免——资本利得税折扣。当他们出售房产时，他们只需为一半的利润纳税(假设房产已拥有一年以上)。
法律可以改变。但是这些法律会吗?工党在上次选举中采取了几项政策——取消对既有房产的负扣税，并减少资本利得税折扣。
他们在那次选举中受到鞭打，并放弃了这些政策。你几乎可以保证在一段时间内没有任何一方有勇气再次尝试改变这些规则。有关投资性房地产的规则可能非常安全。
哪里最火?
如下图所示，投资者在新南威尔士州的支出最多，他们在 5 月份借入的资金几乎是首次购房者的两倍。该模式反转的唯一地区是西澳和北领地。
首次购房者正在努力跟上。首次购房者的平均贷款额现在为 465,000 美元，高于 2017 年的 355,000 美元。贷款需要多大才能击败所有房地产投资者?
由于利率处于历史低位，贷款很容易获得，但对于年轻的首次购房者来说，风险在于几年后利率上升使贷款难以负担。与房地产投资者不同，您没有租金来帮助您还清。
在发生重大变化之前，澳大利亚的年轻人似乎将被迫租房。
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