在北京买经济适用房有什么风险「别买共有产权房」

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提问：房姐您好，目前手上150左右，想买一套总价控制在350左右的房子，对教育资源没有要求，希望交通便利一些。目前看了大兴瀛海的中海寰宇时代，南苑附近的阳光星苑与南庭新苑，双井附近的百环家园，常营附近的首开畅新园，宋家庄附近的政馨园与慧时欣园，以上提到的房子大部分是经济适用房，交易时还需要交一笔不菲的税，最后算下价格跟相同位置的商品房也差不多。问题1：请问买经济适用房值不值？问题2：以上提到的房子房姐有没有认为不错的，另外希望房姐能根据我的情况给我推荐一下值得上车的盘。万分感谢。

回答：经适房相当于变相提高了你的首付，经适房正确的方法是全款，能省下不少税费，否则商品房更合适 上面几个区域 双井、常营、宋家庄可以看，其他都不推荐 350万就买核心地段两居老破小，太偏都不考虑

提问：房姐，我现在看了几个房子想用母亲的名字做首房首贷，首付200多万请帮忙做个筛选，1、爱着成三期，二层，87平，东西向两居，总价510万，单价5.86万，2009年房，满五唯一；2、京棉新城A1，7层，104平，南北三居，520万，单价5万，2012年房，满五唯一，是二类经济适用房，税费20万；3、甘露园南里，中楼层，110平，南向两居，总价535 ，单价4.86万，2001年，满五唯一；4、白领家园，次顶层，109平，南北通透两居，总价575，单价5.27万，要是多贷的话税费较高大约在35万，请房姐指教

回答：优先爱这城 爱这城这个盘经历过2016-2017已经非常贵了，但是你看的这一套还算性价比很高的。 2层要结合实际看房，采光是否遮挡严重，若房子没有硬伤可以入手。

提问：房姐，坐标北京，现金40，天通苑08年之前的经济适用房，家中老人名。 1，此房能抵押吗 2，能贷出多少？ 3，再买的话，往东三四环区域，我这情况有戏嘛？ 谢谢。

回答：可以抵押 发房本，征信和流水材料进行评估 假设房子市值350万，抵押65成227万，首付267万，可以买一套600万左右的标的。 东四环可以淘一些低总价的00-08的商品房两居。

提问：房姐好，我有个两个疑问，第一，有sfsd资格，是全款买房还是贷款买房好？第二，看到您在很多文章中说到，二套房用抵押贷，这样的话，月供的压力很高，您又提出要留出24个月的月供，这种方式是不是只适合买房出租或者2年卖掉房屋的情况？否则自住持续5到10年，累积的月供和房价上涨的获利基本持平，甚至还有可能不足，是这样吗？

回答：sfsd肯定是要用的，利率低年限长 二套首付过高，对于大部分普通买房者是一道门槛，抵押是一个变通的方法，相比较高的月供（自己能承受多少肯定是要衡量的，不是无脑上杠杆），提早上车更重要，而不是以后买不起 留月供是为现金流不稳定的人提供的兜底资金，不是就靠这资金维持月供，风险永远是第一位考虑。 当下房产投资选筹是最重要的，不是买完就一定会涨，就算你全款入手一套远郊ceo盘 如果连续5年跑输大盘，你的亏损依然不少，能否获利和如何贷款无关

提问：房姐好 新人首问 无北京户口，夫妻均sfsd购房资格，目前子弹320，最多400，两老人一小孩，需求三居，月入税后5W，工作望京西二旗，天津户口不求学区，刚需自住投资 1.公园悦府、西山锦绣府、万橡悦府价格5.8W 2.华樾北京，价格在7.8W，只有89小三居了，赌新阿里 3.望京新城97的小三居，大小户型还行，学校还行 4.望京西园老破大，首付高户型差，学校还行 5.望京次新盘8W ，看到房姐说有7*120的望京次新盘但没找到，房姐有推荐的小区吗 6.TTY东三东二的6 7 200的复式，无电梯，老人不便，学校差 7.TTY130电梯房，有电梯，学校差 一人sfsd先上车日后改善是不是更好

回答：这三个新盘 西山锦绣府性价比高一点 华樾北京已经偏高，会有站岗风险 望京新城和望京西园都不是最好选择 望京>TTY 推荐看 澳洲康都、慧谷阳光、宝星华庭

提问：房姐您好，第一次提问，是sfsd在选天通苑的顶复房子，有两套考虑中，请您帮忙看看可以出手吗？哪个更合适些？一个是东二200平总价560，南北户型。另外一个是东一东西方向的户型，朝向不好面积大一些，但相比单价能低10%多，会不会难出手呀。另外还有一个问题想咨询，现在疫情快过去了。会不会价格有变化，有说疫情过后供应更多会有更多房源买方更有利，也有说疫情过后需求更多房源更紧俏，请问房姐怎么看？

回答：推荐东二 当前看疫情对北京房价影响不大，供需并不会因为疫情发生根本变化。反而货币的放水长期看会对楼市有影响，但短期由于政策压制不会凸显，前段时间多地放松调控又被撤回 原因大家都懂。

提问：目前状况，在北苑世华泊郡120小三居，15年因原因错误将小营路保利一套2居卖了（老上火），年收入税后8-90. 想在北京购置一套房，现在手中现金700，还有一些美元，需要时间兑汇，想把现在的房子dy贷款，总预算900左右，全款购房，长期持有。 有两种方案考虑： 方案1. 想在4环附近（朝阳东北）购置一套较好小区的2居，资产保值投资兼顾以后退休在城里自住，离医疗更近点，购置后先出租，感觉世华那边生活配套还不方便。 方案2. 在东坝首开常青藤4期买个160平米的一楼（有个负一层），用于将来退休后自住，一楼方便，空间更大点，先租出去，主要考虑将来那边地铁开了，还有个安贞医院分院也在建，退休居住也还行。合适时间将世华的房子置换到城里，出租投资兼顾保值。 3. 问题：1. 今年购房合适吗？2. 哪个方案推荐？有其他更好方案推荐吗？3.如第一个方案，选哪个区较好，我初步看了望京东湖渠附近的上京新航线，华彩，主要觉得离地铁近，离公园近，东湖湾小区高档，都是大户型资金不够。望东站的宝星，融科橄榄城，保利公园（地铁较远，但有个别90平米的小房子户型还不错），大西洋新城（感觉周围太嘈杂），还想买回小营路的保利香槟，优点是小区很保值，因为周边好小区不多，开车到城里更方便，离地铁较远。你还有什么小区推荐？不考虑太旧太低端的小区。

回答：今年当然可以买。东坝价格偏高了，性价比不高，方案二更好，像 宝星，融科橄榄城可以看，大西洋新城D区的可以挑选下，华彩不推荐。保利香槟在亚运村还不错，买回去也可行。还有双井富力城、乐城国际的两居也可以淘下

提问：房姐你好！儿子和媳妇都在东五环上班。大概有700万的预算。最近想买房子。还得考虑孙子的上学问题。您给推荐一下买那些小区比较好呢？谢谢！

回答：试着够一下 首城国际 的小2居 对口北工大附小，直升附中 或者北纬40度这个小区，比较新，距离望京很近，而且有景山朝阳九年一贯制的学区 还可以看看芍药居板块，对口人大附朝阳，或者安慧北里X园，对口陈经纶嘉铭西校区，再或者慧忠里，对口朝阳外国语

提问：您好，关于银行LS有些疑问请教您。以下几张银行LS，分别对贷款有什么影响？贷200万需要多少有效流水？ 1、工资收入2张卡，一张招行卡A，公司名义转入，近6个月收款日期从30号到4号都有，备注代发工资。此卡绑定了招行信用卡，扣款后每月余额都变成了0。有时不够还从别的渠道转钱然后再还款。 2、另一张工资卡是工行卡B，公司通过个人账户转账，无备注。收款日期不稳定，10号前后都有。工行卡B经常转账到工行卡C，因C与股票账户绑定。年底公司奖金也是同一人打入工行卡B，无备注。 3、2月外地卡打到工行卡C 30万，备注奖金。 4、农行卡D有大额资金往来，利息有几百有上千，入账时间和金额不固定且无备注。

回答：满足2w 的流水会比较稳 以公司名义流水为主，北京对jls现在审核很严 个人没法做，一般找机构能帮助做

提问：房姐，您好！我是山西人，孩子去年毕业落户在北京，但现工作在外地，可能过两三年才能回到北京工作，回京后在哪个区工作还不知道。怕以后房子涨价，今年计划六到七百万在北京贷款或全款买一套房作为孩子找对象结婚用房，问是在西城乐城买个两居的房还是在望京或北苑买一个新一点的小三居合适，房姐您还有什么更好的建议。（前几天我已付了费用，这次提问怎么还收费）

回答：建议sfsd的形式买入望京板块的三居，西城以及北苑做为首套不是好的选择。 考虑到刚工作月供压力，建议可以用500万做为首付，买入1000 的标的，将剩余200左右的资金做为月供，抵抗现金流风险

提问：房姐您好，看您回答问题的时候提到“一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折”。请问互联网产业可能会迁移到哪里去呢？为什么会迁移？另外现在互联网产业的核心地段是不是上地和西二旗？如果迁移了这里是不是也要打折？

回答：互联网产业在中关村，迁移到西二旗，就是从公司变成工厂。 只是恰好这个工厂有行业早期红利，存在太多股票套现的码农，所以支撑了上地西二旗的楼市价格。 互联网大厂，最后都会变成一种“工厂”，变成劳动密集型产业。 公司从经营的角度考虑，必须要寻找便宜的地皮作为办工和不动产依附。 所以大厂公司，大部分都会朝着地价更便宜的区域迁移。 从上地到后厂村。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。

提问：房姐好。 天通苑顶复您说过最好28000含税费入手合适，有一个是东西通透，位置临街，自住 投资，应该比正常折价多少？多少入手合适？东西顶复有哪些缺点，未来是不是更难出手？ 谢谢！

回答：2.6左右会有性价比。 东西向太阳照射时间过长，有些地方的人会说风水不好。 我认为除非价差很大，一般不要买正东西向的。

提问：老师你好，请问万象新天这个楼盘你觉得有潜力吗？适合自助吗？370万的两局您觉得合不合适？

回答：万象新天的价格目前来说性价比不高。 如果是为了投资，常营有更便宜的选择。 适不适合自住，一看你们的资产和资金8条件二看自住需求本身，三才看房子。 这套房信息不足。

提问：您好 第一次提问 不知道上一条是否成功。一套5环三羊地区商品房170平通透中间楼层大平层，中介说市价1000万，有350万贷款，房本今年年初刚下来，想换到国贸1300万房产。手里现金200万。如果卖房换，现在着急用钱会被割肉卖而且买家也不确定周期也不确定。如果不卖房贷款全款拿，意味着1300余万的最终贷款，后续流动性有很大问题，年收入只有40万左右，后边再卖房补上中间时间也会很焦虑而且成本增加。请您赐教好一些的方案，另中介垫款由于额度较大也不会空垫，需要其他足值房产抵押，目前看似不好腾挪。请您赐教，感谢！

回答：你好，北京原则上不置换 用你的二套房票，全款抵押的方式继续买入。 大平层做阶段抵押融资，剩余子弹足够还月供。 淡市不出货，等到下一轮涨幅来了可以考虑出手裂变。

提问：房姐好，本人购买1100标，目前有800可支配首付，房子原值160，最低指导价520.中介算出两种贷款方式，请您推荐。1税最少的情况，贷款312万，首付780.月供17000，税是26万。2贷款最多，网签可以935，贷款可以561，首付539，这样税是51万，月供3万。工资证明在6万左右。我是组合贷公积金可以25年120万。 请问房姐推荐哪种贷款方式？如果用第二种可以从首付中剩下240万，用于还月供，可是25年的支付利息很高380万。如何操作最合理？

回答：选择首付少，贷款多的方式 一定要贷足 贷款不可能还25年的，10年内你就可以还清 多余的子弹继续建仓其它二线城市。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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