当前位置:首页 >新闻 >

一线城市楼市回暖「楼市全面调控大幕已经拉开」

来源:   2023-01-22 16:15:56


这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年,已经带领10000 人资产破千万,22次成功判断各城市楼市波动,关注武汉房姐,成为最会买房的人。

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问,以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球


提问:本人坐标西安,无购房资格,想投资上海,深圳,杭州,武汉一套,等孩子大学毕业后做准备,手头结余子弹200左右,月还款2W,请房姐指点!

回答:你好,子弹200,优先考虑一线城市,深圳现在已经涨起来了,除了我们星球内推荐的限价新盘,二手房已经是高位,不建议继续追高,只能在几个普涨板块内淘笋。深圳投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

上海的房子,已经在回暖了,不像深圳那么疯。因为深圳有很多明确的利好,比如豪宅税放松。上海还没有那么多刺激政策。但是上海的购买力恢复还是比较稳的,比如学区房和改善好房子成交已经起来了,浦东有的地方学区房成交已经很旺了,我知道有的双学区房已经涨了10%。上海的行情走的要比深圳扎实一点,反正一线城市的涨幅都差不多就那么一些,一轮周期下来20-30%。

深圳这种比较着急的,那么就快一点,早一点结束。上海这种温和的,那么就会走的时间长一点。如果有上海的房票,现在入手上海也是不错的时机。


提问:房姐你好,我想问下南山汉京湾雅居目前值不值得入手?刚需,目前老婆名下月亮湾花园两房,无欠款,手有150左右,年收入60w左右,是置换掉还是抵押贷款去买好呢?盼指点

回答:你好,汉京确悦:小区位于前海南5号线荔湾地铁站C出口,纯正地铁口物业,步行到地铁只需50米,正对南山实验荔湾小学,上学、出行都非常方便。并且未来街对面世贸开业之后,会有非常不错的商圈。优势 1.地铁口物业、前海地段 2.小面积、总价低、高赠送61平三房 3.南山实验小学 4.楼龄低 5.附近泛海城市广场、底商,生活便利 缺点 1.小区独栋、没花园 2.居住密集、车位不足 3.沿月亮湾大道,有噪音 总结 汉京确悦位于大热的前海,优点是赠送高,缺点是小区太小,属陪跑型选手。小三房单价本来不低,但对比旁边的前海港湾,也显得可以接受了。

前海南片区,投资自住都可以,附近依然还在完善。但是现在价格涨上去了,建议多淘淘笋吧,不着急入手。

月亮湾花园只能等拆迁,周期太长,如果短期内没有拆迁计划,建议置换


提问:房姐,你好。本人长居深圳,目前在深圳有一套,公积金贷款还剩75个,手里子弹100个,近期在看武汉非限购(后官湖区域),东莞(深户只能二手),请给个建议?有什么楼盘推荐

回答:你好,武汉有很多地方,风景优美,非常适合自住,但是房价就是不怎么涨。金银湖,藏龙岛,后官湖都是如此。因为从ZF规划的宏观层面,这些板块就是居住区,是睡城,与产业区割裂。这些远城区的土地并不稀缺,新盘和二手盘的天量供应,所以价格抬升非常慢,美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。考虑未来升值潜力,更倾向入手三环内主城区。

武汉目前有9种方案可以破限购,很简单。

武汉和东莞,投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。


提问:你好,美丽的房姐。我本人济南户口,孩子在留学,我想投资上海周边的房子,你看投资哪里合适?我看过嘉兴市嘉善县西塘古镇的龙光江南大境,精装房,单价19000左右,售楼人员介绍此房子可以做民宿,从未来发展看适不适合投资?

回答:你好,感谢付费!

嘉兴都已经被炒作过一轮甚至两轮了,目前都没有明显的机会,不是特别推荐。西塘古镇这类旅居地产不适合投资。嘉兴不值得建仓。

小城市成为交通枢纽,最多算是轻微利好,只会加快劳动力和人才的输出,安徽的阜阳、蚌埠,江苏徐州就是枢纽,发展很一般。小城市被大城市包围,反而是不幸,大城市只想吸你的血,中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工,反而是每个领域都想分杯羹,不可能我做金融,你搞科技,他搞制造业,每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。夹缝中的小城市房地产没有未来,中山这样,三河这样,嘉兴也这样。

环一线在固投潜力上,比强二线差很多。强二线城市房产 无论从流动性,金融性,安全性,都强于环一线,毕竟这是一个做强做大省会的年代。当然了,对于生活在一线的人,环一线实用性更好,但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线,你的房子出手不比新房低个30%会很难。环一线多数都是纸上富贵,如果说之前楼市风口是一线,那么未来的春天在强二线与一线。


提问:美丽的房姐,看了你的问答立刻决定加入星球,我在湖北三四线城市,最近想在武汉买房投资。去看了新房黄家湖的融创城1.3万和光谷东的二手房万科紫悦湾洋房加税1.75万左右,不知道投资更适合哪里呢?

回答:你好,融创城在军运村,属于过气IP,自住环境不错,投资回报率不高。洋房投资回报率不如高层产品。

武汉回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。


提问:坐标深圳,前海有一套自住房产,现在有子弹300,可贷款5成,求改3成攻略。想投资一套(400~600)小房,只考虑南山和宝安。1、南山前海:阳光花地苑,雷圳(离现在住房近,父母来深住方便) 2、宝安宝中:好旺角,菁英趣庭(考虑宝中的便利性) 3、宝安碧海:海语西湾,富通城(大铲湾规划) 请房姐分析下利弊,或者按照需求还有更加合适的楼盘吗?现在投资是否高位接盘,是不是要观望下!

回答:你好,这几个盘都已经涨过了 稳健流:菁英趣庭、富通好旺角、丽晶国际、碧湾雅园、风临洲周边老房子好像都有一些,集中在70-80多平米的。菁英趣庭算宝中的2-3梯队之间,比风临洲略好、比西城上筑、富通好旺角略差。地铁和道路交通都很方便,东侧临宝安大道是比较吵的,学校是滨海和海旺,中等学位没有竞争力。小户型上车盘的成交很活跃,二房以上过豪宅,换手率骤减。

一房32平,对比卡罗社区,地段好、户型差

一房一厅47平,总价高于泰华和花乡

二房62平,竞品非常多,无亮点

三房75平复式,总价控制还可以

四房及以上,虽然总价低,但是改善型人群会倾向于宝中二梯队的尚都、天悦、幸福海岸等大花园社区

以上,用来上车还不错

考虑学位优先前海,考虑自住优先宝中

碧海这2个盘除非能淘到笋盘,不然现在的价格进去会站岗


提问:房姐,你好。首问。孩子现在重庆读大三,计划到青岛就业。因是男孩子,考虑将来购房压力,打算提前入手。子弹70,请帮忙规划一下。1.黄岛西海岸红星天铂周围有学区,医院,距离地铁3公里。价格1.4万 2.和昌开发的海云曦岸,位于城市阳台风景区,现正在清盘,2楼1.22万,8楼1.5万。距离学校,医院较远。

回答:你好,青岛目前还是疲软期,在冲高回落调整阶段,2020年还是阴跌。青岛问题是中央和省里都不给钱,只能靠自己。青岛的光环在于港航和外贸,这两块最近几年惨成狗,两级靠山也没有真正砸钱托市,未来几年没有国家队真金白银投入。单单从房价层面说,济南资金和人口吸血,城市地位省内也在缓慢提升,加上房价起点较低,5年期看好济南房价涨幅。西海岸投资回报率最大的楼盘,见知识星球内部分享,持续关注市场大概率这青岛两年不赚钱。


提问:房姐,您好,新人首问:我有一套自住房,目前还没有孩子,地点在深圳南山区蛇口泰福苑,87.57平,三房两卫,户型比较实用,旁边是恒大旧改项目。目前在出租中,月租9000,这套房目前欠款400万,每个月月供2万1,今天问了银行评估价665万左右。由于小区一般,学位一般,我2016年中605万买的,现在网上挂830-850万,感觉涨幅比其他小区小不少,但考虑到换房成本高,不知道是留着还是置换好。我考虑了两个方案,您帮我看看哪个更合适 :方案一 如果留着,我想抵押这套房子之后再买一套学位好点的小户型,供我小孩以后读书用,如果房姐觉得这个方案合适,可否推荐南山区福田区总价在400万以内的学区房供参考。方案二 置换一套总价相当的学位房,在南山区或者福田,也麻烦房姐看看有没有900万以内的优质楼盘推荐。问题就这些,非常期待您的回答。

回答:你好,泰福苑属于补涨盘,部分户型能卖个海景,这一带目前还是依托于蛇口和科技园的远程外溢,只有前海真正崛起,荔湾才能被认可和关注,长线看还不错。

深圳白领精英群体对学位敏感,然而教育资源在深圳相对稀缺,犹如优质房产,在未来几年内依然会保持旺盛的需求。15年以后深圳每年出生的婴儿大约在20到24万,学区需求不会倒,但是从投资角度来讲,建议选总价低单价适中中上排名即可,非顶级学位。深圳学位房改革在逐步进行,目前来看学位房短期内是利多,但是长远看学位政策的不确定性大。

学位房和普通房其实是两种买法,购房的群体也不尽相同,由于其不确定性,学位房适合短线爱折腾的人群,因为要经常性的调仓,普通次新三房更适合长持。学位房只要成绩不遭遇滑铁卢,每年都会润物细无声的涨,而普通房多是看天吃饭的,利好落地了或者风来了就涨一波,风停了就歇一会。

投资学区房有很多打法:

1.买没有学区的学区房(有暴击)

2.买学位用过的可以有折扣(时间的财富)

3.买成熟自己要用的学位房(投资 刚需)

投资角度建议买未来成长空间大的学区房,深圳教育集团化趋势明显,可以参考星球内推荐的几个学校的学位房,新的教育模式,生员也很好,未来潜力大。我更倾向于未来可能变好的学位房,入门槛比较高的学校,稀缺性的,而不是已经是排名XX的,这样才能产生暴击,否则你被原业主暴击。


提问:不好意思,我又来提问了,最近一直研究你的星球,比较感兴趣只吃蛋不杀鸡这个操作方法,目前手上的全款房估计可以贷到170W,按照市场上的抵押产品,但是每个月月供要2W多?这个压力有点大,后面还要还新买的房子的贷款,更是雪上加霜。目前手上125W,全款房可贷款170W,有两张房票,能不能指点一下如何操作?

回答:很简单,新手留足2年月供即可。剩余子弹都可以继续加仓。

一名职业投资者,买入之前,现金流进出都要列出来。哪里有富余,哪里需要抹平,怎么抹平,都安排好了。

说说断供这件事。最近网上风言风语,到处传cf客断供。但稍微有点经验的,略微推敲就知道这种属于造谣。什么样的人会断供?

一种是刚起步阶段,短时间内买入多套房产,用了极高的杠杆和融资成本,现金流没有算好的疯魔流。

一种是没什么底仓,买的基本都是贵妇CEO盘,几年不涨,无法变现,遇到现金流一紧张,就要面临断供卖房。

而一个正常的人,四平八稳买过三四套房,经历过一两轮大大涨后,就会发现,自己的负债率无论如何也提不上去了,每新增一笔贷款都无比困难。

而cf客,则比普通人更加谨慎,涨幅更高融资能力更强。三年前的月供压力,今天转眼就小了50%。只要你愿意停下来,随时都可以还清负债生活腐败,代价是停滞不前迅速掉落阶层。


提问:北海市中心值得投资吗

回答:不值得 旅居地产为什么不能碰?完全依赖旅游的城市,依靠概念卖新盘,一手卖给你就完成了最后一棒。放眼全国来看,头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部,不是本地居民的内生力量,毕竟不够稳当。旅行目的地这件事上,民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务,不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房,营销成本自然更大,这些都要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖,作为资产的属性不很优。哪怕能涨,卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低,也是很头疼的。


提问:武汉人拆迁完有几千万现金 请问您如何炒房投资 谢谢

回答:你好,在回答这个问题之前,我先说说炒房最赚钱的是哪个群体。

楼市赚钱最多的是一级市场和二级市场,三级市场就赚一个生活费,星球里所有多军都在三级市场内打拼太长时间了,而且赚钱效率会在几年后快速衰减。年轻人应该在三级市场赚钱后,不需考虑再多观察几个城市,而应该向上下游多历练,尽快在五年内转型。

还是借用三体那句话,弱小和无知不是生存的障碍,傲慢才是。开发商能够明里暗里赚这么多钱,第一是市场大势,第二是精英人才全在一二级市场。可以加入开发商,投资部门或者营销策划部门,看一看他们是怎么搞钱的。合理避土增税、合理提升利润率技巧方法有很多。这一些你都可以用在海外市场,甚至是二三线市场。

那么手持几千万的投资小白,应该开启第一步?

第一是标的选择,第二是交易流程,第三是持续盈利。

首先是标的选择。如果要买入20套武汉限价新盘,是一件比较困难的事情,因为开发商需要公开开盘。所以像中粮这样,一二手倒挂需要摇号的楼盘,即使有黑科技,一个人摇到20套也有bug。如果买二手笋盘的话,笋盘供应量又可能是一个问题,因为笋盘天然是一种随机生长的标的,是有一定生长周期的,需要不一样的淘笋模式。比如跟不良资产处置公司合作,全款批量拿下8.9折笋盘,在不过户的情况下迅速做ABC单卖出。

二是交易流程。如果20套买入二手房,每个工作日过户一套,做公证,也需要做20份公证。这样的劳动强度,对于手里握有5千万以上现金的人来说,不一定可行。必须要考虑多线程处理,提高CPU的运算能力。

三是持续盈利。持续能力考虑两方面,第一是要同时注册多个公司,为避房产税和以后或有融资做准备。第二是租金收入,即使租售比是1%,那每年的租金收入也有100万,空关是一个非常心疼的事情,不得不考虑。把蚂蚁扩大100倍,他的呼吸系统并不能供应那么多的氧气,会死掉的。投资额大到一定程度,一定需要换模式的,这也是to c和to b的区别。

武汉投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。


提问:观察沈阳,结合百度地图,谷歌卫星地图,发现有趣现象。一环老城区,旧改乏力;二环有3个军用机场,铁路环绕,切割肌理;三环绕城高速,沿河大规模开发,空地未填满;四环快速路,包围工业区,城市化挤压郊野农村。城南新城,政府机关圈地卖概念,场馆,公园,高铁站,机场。沈北新城,市区溢出漫延,平地造城。老旧房楼层不高,发现新小区有两种,一种是齐刷刷高层,另一种是周围高层而中间洋房。远看像钢筋森林,东北人都那么厉害吗?豪爽的性格体现在现代化住宅。还有地铁,大学,商圈等等,给外来考察的印象就是,东北的唯一,处处大手笔,外地开发商才有这种魄力吧?

回答:无论过去还是现在,沈阳(奉天、盛京),一直是东北第一大城市。清朝故都、北洋张作霖、辽沈战役卫立煌的总部均设于此。所以很多板块因为历史原因没有开发。

传统上的老沈阳城主要是指沈河区、和平区、铁西区、皇姑区。沈河区以金廊、五爱市场、中街商圈为核心,和平区以太原街、青年大街、万象城为核心。这两个区是传统的经济、文化、金融中心,沈阳故宫坐落于此,几乎没有多少可开发的土地。向西跨过铁路就到了铁西区、向北跨过铁路就到了皇姑区。

铁西区带有十分厚重的工业时代的烙印,老工业基地的国营工厂大多坐落于此。类似武汉的青山板块。

而皇姑区主要是传统的科教文卫居多,还有一些工厂散落于此,沈阳的大学以及北陵公园都在皇姑区,这里曾经是张作霖的驻地,东北军的北大营,有一定的历史意义。

大东区虽为传统主城区,但是除了龙之梦傍江街之外没什么商圈,而且,因为沈阳东侧紧挨着抚顺市,没有多少开发腹地,沈阳东侧的开发一直比较缓慢。而至于浑南区、于洪区、沈北新区、苏家屯区则是传统上的郊区,现如今却是房地产开发的热土。如今的土拍基本都围绕着这几个“郊区”进行。

沈阳作为新晋一线城市,城市化进程没有那么快,旧城改造在推进,新发展的地区呈现品牌开发商大批量入驻现象,因为拍地时就限制地块的容积率问题,所以导致高层中间夹杂洋房。二环附近在开发,但是有些厂区以及铁路站不能土拍,现在也在整改,但单价基本上将近一万五。现在主要是发展空地多的区域,大品牌开发商愿意入驻的地块不涉及到拆迁的地块,所以优先发展三环外的浑南和沈北,不属于平地造城,这是政府的规划发展以及经济体系决定的。


提问:房姐您好!总是能听到要征收房产税的消息,对此,房姐怎么看?

回答:很多人认为房价要跌,理由房产税就要开征了。实际上,任何有点经济学常识的朋友都知道这个逻辑很荒谬,站不住脚。

关于这个税,我们的观点是:不过于担心;不过于强调。这个税的施行,首先面临诸多需要解决的问题:

1.这个税如果要施行,必然需要立法,而针对个人产权的征税,与当前宪法相冲突;

2.如果通过立法施行这个税,从草稿到公布,中间需要大概3-5年的时间;

3.不同城市之间的差异巨大,不同家庭和地区的房价,经济情况差异不允许这个税变成「一刀切」的条款,必然成为地方化的制度设计。

4.最重要的一点,是这个税面临的经济问题:人的任何行为,都要符合经济的规律,即使是税收也不例外;是否要收税,怎样收税,背后是对投入和产出的衡量;而税收越严格,征收的成本就会越大。上世纪五十年代,美国的最高税率曾经一度高达90%;

结果是,征收超过一半的时候,就开始收不上来了。很多人为了躲避高额税费,干脆就选择不工作了。为什么我国取消农业税,因为农业税的征收成本极高,北京征收8000万的农业税,直接的征收的成本就高达6000万,这个数字没有计算中间的人员牺牲成本。

根据上海的情况,这个税目前仍然是一笔亏本的生意,在经济层面上,仍然面临诸多的困难。


提问:美丽智慧的房姐,目前中国人口老龄化在加剧,城镇化进程也在推进,但在未来,总会有一个时点,中国城乡人口达到一个平衡值(城市不再有净流入人口)!请问你觉得这个时间还要多少年?到那时,房价还会持续增长吗?另外,现在高层住宅这么多,容积率很高,新建的高层住宅,在几十年后,会变成旧高层,房屋老化面临拆迁,到时候会有开发商拆的起这样的房子吗?如果拆不起,现在的高层到以后老化了,岂不是很难在市场流动?到那时,大家持有的房产岂不是没有市场价值了?

回答:在整体老龄化少子化的时代,当前众多城市的抢人大战实际上是在收割最后一波人口红利。再过5年,全国的流动人口会进一步减少,城市人口的竞争将更加残酷。

西安为何高调抢人,利用抖音铺天盖地宣传,其实是执Z者已经明显的意识到:现在不把人口规模做上去,就再也没有机会了。国家中心城市,西安地铁第四期建设的批复,无不是西安抢人抢来的成果。

未来不要说县城,更多的地级市人口规模也会出现萎缩。而城市人口规模关系到城市各类基础设施的建设标准,服务规模。高铁站、飞机场、地铁线路里程,摩天楼的高度,图书馆的藏书量,大剧院、体育场的座位数,奢侈品牌进驻数量都与城市人口规模有关。

2016年开启的省城崛起的时代,很可能持续不超过10年,2025年就会见分晓。目前来看,武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强,正在全力冲刺。

二线城市群雄竞逐的时代,也是二线与一线差距迅速缩小的时代。最先睁眼看全国的一线民众,利用视野、资金的优势降维打击了很多城市,实现了财富意义上的自由。

未来几年,依旧是二线的时代,错过这个时代,城市化的红利将尽,财富的机遇也将烟飘云散。


房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号,进入知识星球提问,有问必答并送赠送价值10000元的内部资料;重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘,砍价,贷款,破限购等专业意见,全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案,比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章:

《房产税为什么会导致房价上涨?》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货!如何养出银行无法识破的流水?》

《新版征信被破解!离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来?》

《因为宏观调控,所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本?》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货!炒房各流派都是怎么赚钱的?》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚?》

《房子裂变具体操作手法:一变二,二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来?》

《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》

相关文章

TOP