环京房产投资价值「预测环京楼市」

来源： 2023-01-19 18:16:07

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，您好。看了您的解答，非常佩服您的投资眼光。我和爱人都是河北户口。目前北京大兴区黄村火车站附近老小区两套住宅，一套05年购入，一套19年购入离地铁口都在500米左右。13年全款购入固安恒基现代城一套住宅90平方，开发商破产，房子收了，但房本、大合同等都没有办下来，业委会多次维权未果。16年购入金隅i立方小区复式商住房一套。两个问题咨询您，第一个打算低价出手固安无本房和金隅商住房更换固安孔雀城大湖联排别墅350左右是否有意义。第二个如进行房产投资北京及周边、青岛、天津您推荐哪个城市，京津冀城市哪些具有投资价值区域，如何进行操作获利。

回答：你好，孔雀城投资没价值，不要从一个坑跳到另外一个坑。记得前几年疯狂的时候，一堆人排队，现场各路群众演员，还有中介伪装跳楼…… 说到这事儿，正好谈谈环京：

1.以前的环京基本只谈燕郊，现在北三县，固安，大厂都加入了话题，但我认为目前有价值的只有燕郊，星球里分析过。

2.在北京工作的外地人，五年十年后，那些买不起房的人就会麻木，逐渐接受租房的生活，只剩下60公里外成片的鬼城。

3.外地人来北京，是为了北京的城市化，是国贸，东三环，望京，中关村，是酒醉灯迷，是大城市生活。

4.而每天开车60公里，上下班四小时只为回到河北农村，我还有什么大城市生活呢？那和我住在五线城市有什么区别呢？京津冀主角是北京，天津是配角，其他城市都很难崛起。

北京和天津投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，200-250万，没有贷款额度了，也撑不起更多的月供了。有广州深圳的购房资格。由于资金有限，最多能再加50，是在广州深圳倒腾，还是去重庆或者哪里买？如果选广深，有哪里推荐？

回答：建议买深圳深圳是个多山，以点发展成面积的多中心城市龙华，龙岗，光明，坪山都属于次中心其中龙华位置最好，不但有内在需求，还有福田的外益龙华中心围绕北站而建设，红山单价太高，老城区工业厂房，城中村又太多唯有上塘片区，单价适中，同时又兼顾了，地铁，学区，地王，等各种要素 300左右可以买到次新2房，大部分刚需或则刚改都能上车今年这个片区价格会稳步上涨。

提问：新人首问：房姐你好，本人未婚白沙洲有一套89平小三房，预计明年结婚，男友与我都是独生子女，目前两房老人都不与我们居住。所以想在家附近三环内入一套改善型户型，目前两家首付加起来最多65个，看中正商115平，可因为房子毛坯和装修贷款加起来，每月需还贷7000，是我们月工资的一半，再考虑这两年准备要孩子，压力有点大，再犹豫现在一定要买一套房子吗？还是等生完宝宝之后大一点再考虑呢？

回答：你好，白沙洲目前新盘，性价比高改善自住还不错的新盘也就是正商了。或者淘淘地铁沿线的二手房，单价1.5以内可入。青菱板块单价1.35的几个新盘也可以作为备选。月供是收入的50%，现金流不算吃紧，也用租金缓解月供压力，未来你们的收入也会稳步上涨，5年后你再看现在的月供，会感觉很轻松。买房宜早不宜晚。

提问：房姐您好，纯投资，子弹100，现在入手长沙，武汉，昆山花桥这几个城市，你认为可以怎么排？首选哪里？家在绍兴。

回答：你好，长远看这几个城市的投资价值排序: 武汉>长沙>绍兴武汉强省会，天花板高，可以入手2套单价1.5左右的低价盘。长沙弱省会，房价便宜，第一波涨幅会比较大，但是长远看城市能力不高，人口被隔壁的广深和武汉吸纳，天花板不高。绍兴排不进top20 投资不考虑。

提问：新人首问：美丽的房姐，婚前老公在武汉江岸区有一套小两房，我在南京鼓楼滨江有一套单室套。最近想买武汉沈阳路小学学区房，目前手上有20万。想把南京的单室套卖了，五成首付买一套学区房。是买一套小两房？还是怎么处理比较合理？多谢

回答：你好，信息太少无法准确判断。江岸和鼓楼滨江分别是哪2个盘？如果未来都还有升值空间，建议继续持有，通过阶段抵押的方式入手一套学区小户型。武汉可以通过全款抵押，2改1的方式操作成首付3成。

提问：您好，新人首问！欲在汉购房，首套刚需。个人概况，30岁，已婚，一子。手头现金150；老家县城有套婚前按揭自住房若售后可变现到手40；永利国际有套小公寓，17年5月因当时在汉无购房资格全款65购，现出租月收租2500；家庭年净收入30-50(自营生意，不太稳定）现购房主要目的为考虑小孩（刚十个月大）未来上学教育问题。购此套房的个人想法是学区第一，配套第三，交通第三。尽量是新房，只考虑武昌的洪山～鲁巷～光谷片区。汉口，汉阳及远城区不考虑。现存疑问： 1,县城的房子是否应及时卖掉？ 2,三口自住的话，选三房还是两房？现有资源如何配置，能否推荐合适的片区或楼盘，望您能给予些指导意见，感激涕零！

回答：你好，毫不夸张的说，县城楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂。目前四五线小城市房价的上涨是因为新房刺激，而新房价格上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅。简单点说房价上涨的原因就是：地贵、房子新。任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。比如我们熟悉的鹤岗。省会城市对各区县的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往主城区，留下的，都是没办法走的。提醒一下：所有的区县房产，从现在开始，只卖不买！武昌片区，性价比高的新盘已经没有了，在售新盘学区都很一般，建议多关注二手。自住学区推荐：帝斯曼橡树湾复地东湖国际百瑞景保利华都保利时代等等，年底淘淘孙。

提问：房姐你好我想问下武汉周边的孔雀城的楼盘有没有投资价值？

回答：你好，孔雀城不值得入。武汉地图中心为圆点，超过三十公里的都谨慎谨慎再谨慎，孔雀城远远远远，项目体量又大，除了开发商拉动的那一波掩护可以出出货，基本上没有二手市场，投资不建议。武汉不限购区有更合适的投资项目，可以关注下汉口北

提问：房姐你好，我在地大工作，在光谷的阳光在线二期，看了两个二手房，一个是楼梯房的五楼均价21000，一个是电梯房三楼均价22000，有点拿不定主意买哪个合适？这个价格您觉得贵吗？求解答！感谢！

回答：你好，阳光在线是老小区了，涨幅跑不过次新。金地格林东郡这类次新盘，单价2.2可以考虑。阳光在线电梯房入手单价控制在2W左右更好，这2套都不算优选，再砍砍价。感谢付费！

提问：房姐好，我们的问题是这样的：刚需，老公是武汉户口，我打算近期大学生落户到武汉，小孩马上3岁有学区房需求，老公华科在读博士，一两年内毕业后90%可能不会留汉！目前80w预算，是选择抢四新之光、幸福时代5期、祥云的网红新盘，等证下来后出手再转投定居城市学区房呢？还是现在直接买武汉的学区二手房，最近在看万科汉口传奇和百瑞景？！如果是学区二手单价多少值得入，如果有靠谱中介推荐就太感谢啦！我们目前是租房子，假设买了二手学区小孩幼儿园和小学至少有保证，万一定居到了别的城市武汉还有一个学区兜底。但是买了武汉的学区去了新城市就没有二套首付能力，肯定要出手武汉的。请您帮我们分析下么，怎么买最适合我们

回答：你好，既然以后90%的可能不会留武汉，建议是优先抢带学区的网红新盘。幸福时代5期，东原启程，招商江璟城，爱家，书院世家等都有学区，性价比也都不错。子弹80比较尴尬，买1套低价盘绰绰有余。买2套低价盘，子弹可能不太够。另外一个方案是买个好学区的小户型，比如百瑞景，保利华都等次新盘的1居室，即能满足孩子上学，也能满足暂时过渡自住需求。溢价太多的学区房，并不适合投资。但是小户型可以很大程度降低风险。如果月供能力没问题，2套房的收益也更大。2年后切换城市，卖出后去其它城市上车。一线城市直接用全款抵押的方式买入，相当于首付3成。

提问：亲爱的房姐，坐标山西长治，双方父母在市区周边的县区各有两套房子，我们小三口在单位旁边也有一套（不在市区），本来打算今年买一套市区的房子，但是看了您的文章，我们不想在我们市区这里买了，现在有资金40万，不知道该去哪里买，请您指点，孩子3岁，想给孩子谋一个好的未来

回答：你好，长治本质就是个人口流失严重的五线小城，可以考虑出手1-2套父母房产，重新做资产配置。考虑建仓成本，长治隔壁的郑州西安武汉成都重庆都是比较好的城市，能排进top15。具体看你的购房资格，这些城市的限购都很好破。感谢付费！

提问：您好。个人情况如下： 1.宁波鄞州区一套房，价格265，现在卖出得175；贵阳一套房，云岩区，zt未来方舟，价格105，sf20 2.我有资格申请宁波鄞州人才房，一次性付清，面积100，价格60，出租每年可得收益4； 3.家庭月入2 4.存款20 几个问题： 1.贵阳房价从17年购入就开始阴跌，未来会咋样； 2.人才房有没有必要买 3.是否有必要出手宁波的那套房子，换子弹，换了子弹后该如何操作？（看中一个地段极佳的房子，欢乐海岸，价格400，不知道现在换对资产增值帮助怎么样） 4.现在上海和北京房价较稳，如果换到子弹，您建议去上、北买，还是继续在宁波买 4.从资产增值角度，想听下您的建议

回答：1.西南各城同比下，贵阳经济基础较薄弱，城市正处于动能转换期，产业结构调整优化，经济增速回落，短期内没有政策面的刺激，很难回升。建议出手置换。

2.人才房限制太多，没有投资价值，如果考虑自住，可以入手长持。投资不建议买。

3.宁波改善自住可入，但是投资不能作为航母级城市。子弹200以上，建议去深圳，北京。宁波本地可以入手一套自住，淘淘笋，其它子弹投到杭州，武汉等强二线省会城市。

提问：新人首问感谢宝藏房姐。男33未婚，广州集体户。有房1：郴州楼梯湖景房，市价80万，全款有证；房2：个人三成首款购买的郴州林邑星湖湾（当地豪宅小区）193平电梯湖景房，市价164万【剩60万贷款，有证】；房3：个人五成贷在广州南沙160万购入越秀滨海新城93平米3房简装电梯房，目前【剩75万贷款，未出证】，今年4月交房。深圳南山工作年入40，母亲和我子弹120。计划宝安3房，自住兼投资。一、真诚请教家庭房产优配方案？二、桃源居有电梯房（均价6万）和楼梯房（均价5万），应选哪种或其他推荐？父母属再婚，感情好。继父两孩子已成家，母亲只生我一个，我是独生子女吗？父母户口可随迁广州活或深圳？拜谢

回答：郴州房产留一套自住就好了，全款房建议出手凑子弹。南沙长远看潜力很大，可以保留桃源居是西乡的边缘，大社区，常年挂牌量巨大，经常是笋近笋出，这一次深圳普涨，桃源居的涨幅也不大。建议把子弹凑到200以上，入手西乡更有潜力的楼盘。父母满足投靠年纪就可以随迁了

提问：54大法求链接

回答：什么是 54 大法？就是通过和房东结婚的方式将房子过户到你名下。一共经历：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以称之为 54 大法。房姐注：炒房多军离婚讲究非常多，离婚前一定要注意顺序。如果离错了，还得重新结婚后再离。很可能影响家庭和谐。

提问：新人首问，房姐你好，本人坐标沈阳，两套房，一套铁西万和丽景97平～还清贷款，一套御景新世界180平，正在还贷，目前我们和老人孩子一起住。想卖铁西，能卖到130个么？如果想在御景周边再贷款一套给老人住（周边长得好猛），2万左右一平的汇景新世界的，你们觉得这个可以么？性价比方面。还想要咨询一下新市府那边房子，那边能否推荐几个性价比高的房子，多谢

回答：你好，万和丽景卖到130问题不大，如果把卖房科技树用上，可能出手价格会更高一些。给老人改善自住可以买周边，汇景新世界需要淘笋，现在还可以淘到单价1.6左右的。新市府现在整体价格都比较贵了，容易买到高价盘站岗。新盘可以关注恒大中央广场，华发全运首府这几个低价盘。

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