橙县炙手可热的房地产市场看不到尽头

“FOMO”、“着火”和“饥饿”是房地产经纪人用来描述 2021 年橙县房地产市场火爆的一些词。

尽管从 2021 年开始持续存在当前局势和政府相关的限制，但由于缺乏库存和历史低利率，橙县的房价和需求飙升。

“有很多 FOMO(害怕错过)，”纽波特海滩 Tim Carr Group 的经纪人兼共同所有人 Tim Carr 说。卡尔说，他的公司去年在纽波特海滩和奥兰治县的销售额为 2 亿美元。

“我们已经看到我们市场各个部分的价格都以前所未有的速度上涨，”卡尔说。“而且真的几乎没有东西可以出售。”

他的团队成员之一、经过认证的老年人房地产专家琳达·达菲 (Linda Duffy) 表示，去年房地产市场火爆。

“任何 200 万美元及以下的房子，每家至少有十几个报价，”达菲说。

奥兰治县缺乏住房库存，加上历史上的低利率是过去一年的主要故事情节，导致需求高于平常、房价上涨以及当前局势期间的竞购战。

根据专门分析南加州住房市场的公司 Reports on Housing，奥兰治县年初的住房库存为 2,522 套，这是该数据公司 2004 年开始跟踪以来该地区待售房屋的最低水平。

在标准的 COVID 之前的年份，住房库存将在春季和夏季结束时增加，然后在秋季和冬季假期期间再次降温。当孩子的学校开学时，没有人喜欢搬家。

但今年的情况并非如此。

住房报告指出，该县的住房库存在 1 月 8 日达到顶峰，当时橙县市场上有 2,633 套房屋。6 月初库存下降至 2,200 辆左右，7 月底增加至 2,537 辆。

Reports on Housing 的首席经济学家史蒂文·托马斯(Steven Thomas)在他的月度通讯中说：“COVID 之前的五年平均峰值为 7,077，比今年高出惊人的 179%。”

下半年在库存和活跃上市数量方面也没有任何好转。

“从八月到年底，可用房屋的数量不断减少到前所未有的水平，”托马斯说。“今年年底有 1,072 套房屋，比去年的 2,675 套记录低水平低 60%。在 COVID 之前的 12 月底读数五年平均为 4,414 套，比 2021 年高出 312%，是今天水平的四倍。”

托马斯表示，到今年年底，橙县的住房库存将降至 1,000 套以下。

在如此低的库存下，7月份30年期固定抵押贷款利率跌至2.78%的低位，需求旺盛，全县房价暴涨。

据《洛杉矶时报》援引房地产公司 DQNews 的话报道，该县 1 月份的房价中值为 799,000 美元。到 11 月，房价中值上涨 15% 至 919,000 美元。十二月的数字要到一月才会出来。

当地房地产专家表示，卖家今年受益最大——前提是他们找到了另一个住处。

纽波特海滩住宅代理公司的房地产专家埃德温·巴洛伊 (Edwin Baloloy) 表示，除非有生活大事——缩小规模、离婚、升职等，否则奥兰治县的大多数房主都不想出售。

“他们看到了另一边的艰难，”巴洛伊说。“他们将不得不搬到其他地方。”

达菲表示，整体价格上涨如此之多，以至于人们很难缩小规模以出售和购买另一处低价房产。

“在资本利得税、奥巴马医改税和交易费之后，你不能去买别的东西，特别是如果他们要留在加利福尼亚，”达菲说。“对很多人来说，就是呆在原地，改造你得到的东西。”

随着时间的推移，该县的需求也下降了。许多潜在买家，尤其是那些可以在家工作的买家，纷纷逃往内陆帝国或圣贝纳迪诺。其他人因处于失败的境地而气馁，只是放弃了。

“对于使用 FHA 贷款的首次购房者来说，很难在这个市场上竞争，”位于科罗纳的房地产经纪公司 NetRealty 的所有者 Abby Ronquillo 说。“他们正在输给那些有更多钱支付首付的人，输给全现金买家和投资者。他们寄希望于寻找和购买梦想中的房子，结果却被拒绝了。这对他们造成了情感上的伤害。我告诉他们，我们必须去其他不会被拒绝的地方。”

Ronquillo 代表了几位住在奥兰治县并搬出去的客户，他们要么在内陆帝国买了房子，要么想买房。

但住房负担能力不仅仅是奥兰治县的问题。不幸的是，Ronquillo 说，Riverside、Lake Elsinore 和南加州的每个县都在竞购房屋。

“对我来说，我必须保持冷静、冷静和镇定，”她说。“很多购房者都是情绪化的，我必须帮助他们根据价值而不是情绪做出理性的决定。”

随着年底和 2022 年的到来，房地产专家表示，人们不应期待房地产市场会在短期内出现下滑。

上周，Baloloy 代表一位客户对尔湾的一套房屋的要价提出了 200,000 美元的报价。通常，上市代理人会立即以高于要求的大笔金额确认要约。

巴洛伊好几天都没有收到经纪人的回复。

“尔湾就像是竞标战的零地，”他说。

蒂姆卡尔集团的共同所有人卡尔表示，也许另一场黑天鹅事件可能会结束房地产行业的势头。

“我不认为这个市场会降温，除非它有降温的理由，”卡尔说。“随着通货膨胀，美联储今年可能会加息，人们会退缩。但不会发生将我们推下悬崖的重大灾难或事件。我认为随着货币变得更加昂贵，需求会平静下来，我们会看到一点点降温。”

Ronquillo 表示，尽管明年利率可能上升，但她认为房地产泡沫不会破灭。

“南加州仍然有很多买家，”她说。“我们并没有用完买家。如果你在等待泡沫，它不会发生。这里非常稀缺，而且 OC 很漂亮。你离一切都很近——食物和海滩，还有那永远不会变老。”