已取证!攀成钢旁,东二环外90平小户型,单价1.9-2.3万

作为曾经的东城区，相比于隔壁子西城区现在的青羊区三环内几无盘可卖的现状，锦江区三环内还有几个“老家伙”。他们是蓝润泷门、ICC天峻及ICC南区、恒大望江华府、锦江阁。现在，锦江阁终于取证了，开出全部120套房，价格在19468-23748元，户型面积90平套二、104平套三、163平套四跃层。

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锦江阁位于锦江区静康路111号，紧邻驿都大道，北距东大街1公里，南距成龙路400米，西望沙河350米（均为直线距离），属于锦江区沙河街道，居住板块算是沙河堡，但临净居寺板块。沙河堡这个板块，有一些攀成钢外延区的意思，但是在居住品质和配套上要差很多。以沙河为界，沙河堡板块西临沙河，东到劼人路，北侧是塔子山公园，南侧到静沙南路。

北部与万年场相连，东北方向是东客站板块，东南方向是川师板块，西南方向是净居寺和东湖。在板块内部，以东大街为界，东大街两侧集中了华宇广场和望江华府、天廊的商业，城市界面较新。同时也集中了建发央玺、塔子山壹号、恒大望江华府等改善型楼盘。

而南部楼盘以刚需为主，只有新希望锦官阁属于改善盘。

新希望锦官阁并且城市面貌比较老旧，但街道很干净，绿化覆盖率高，给人一种比较舒服的感受。

驿都大道上的绿道沙河河畔的绿道，即使是炎热的夏天也很阴凉。

沙河绿道目前沙河堡板块有2号线和8号线（临近），在建的有13号线。线路虽多，但在区域内覆盖密度不足。商业配套方面，现在比较好的有华宇广场，但是由于临近攀成钢、东湖等，去锦华万达、万象城、攀成钢待开业的商业消费也比较方便。

驿都大道上可以看到锦华万达

马家沟小学外可以清晰看到攀成钢商务区教育配套，沙河街道主要是马家沟小学和沙河堡小学。

马家沟小学医疗配套，成都十院、四川友谊医院、四川锦欣妇女儿童医院等。可以看到，沙河堡的配套基本成熟，但除了环境可称道外，其他的配套算不上优秀。真正的优势还是在区位：挨着攀成钢商圈和东站商圈，往市中心、城南、城东都比较方便。

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目前沙河堡二手房价格较高的（市场价3万以上）有塔子山壹号、望江华府、锦官阁等，中档如万科金润华府也在2.7万（现在全部房源下架），老点的小区如沙河绿洲、沙河壹号等也在2万以上。

望江锦园与锦江阁（在建）所以锦江阁1.9-2.3万的价格，作为一个新楼盘还是有优势。但是，考虑到它的缺点，我认为这个价格也不低。首先，锦江阁体量非常小，整个小区占地面积只有8.26亩，一栋住宅楼，一栋商业楼，共计120户。这样的体量，对物业要求极高，且没有多少小区空间可用。

其次，项目两梯四户，90平和104平户型都朝向东北，大部分是公寓楼，没有阳光直晒，夏天通风不好，冬天室内较冷。

90平户型3楼实体房夏天2点左右采光情况

90平户型3楼实体房夏天2点左右采光情况

90平户型3楼实体房夏天2点左右采光情况

104平户型样板间（位于4楼）夏天2点左右卧室采光情况

104平户型样板间（位于4楼）夏天2点左右卧室采光情况163平户型朝南，但是对着马路。

163平户型样板间（位于3楼）夏天2点左右客厅采光情况再次，项目对面就是加油站和农资产品一条街，小环境还是有待改善。

不过项目自身也有亮点。第一，90平户型30套，104平户型30套，这两种户型面积小，总价不高，90平户型首付普遍在55万左右（3成）。对低预算的购房者来说，很友好。而163平户型虽然总价高，但是客厅全挑高，可以自行隔一个二楼出来，实得面积超过了200平，也很划算。第二，所有的户型赠送面积都比较多。除了正常的两个阳台面积半赠送，90平户型卧室还带一个阳台，也是半赠送。次卫飘窗全赠送，可以打通当一个小卧室用。

104平户型也是卧室带阳台半赠送，两间次卧飘窗全赠送。

163平户型三个卧室飘窗全赠送，客厅飘窗全赠送，二楼还有个生活阳台半赠送。

项目是清水交付，户型可改造的空间较大。比如90平可以改套三，163平楼上可以做主卧也可以做客厅。

163平户型样板间二楼样板间（供参考）

163平户型样板间二楼卫生间（供参考）

163平户型样板间一楼客厅（供参考）并且，为了能够尽可能多的采光，很多房间都做了落地窗。

由此可见，锦江阁是一个优缺点有很明显的楼盘。侧重价格和地段，那可以上车。侧重品质，就不用考虑。

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锦江阁距离最近的地铁站是8号线净居寺站，约800米。但是距离在建的13号线净居寺站进站口，只有约450米。

由于小区较小，户外活动只能考虑下楼出小区。步行个300多米到沙河绿道，散散步，喝喝茶，甚至钓钓鱼都可以。

稍远一些可以去逛逛东湖，望江楼，沿着锦江往上走到九眼桥、太古里，也是完全OK的。真的是既可以享受老成都的安逸，也可以感受太古里、攀成钢的现代化繁华。出则繁华，入则静谧，形容一下它也没毛病。

但是，由于板块自身天花板不高，项目本身也有明显的缺点，就千万不要有太多其他想法。最后提供一个选房思路：1.兼具采光和面积，选163平。这个户型由于面前没有遮挡，再加上临马路，无论哪个楼层都有噪音。本来选低楼层也可，但是对面有加油站，可能有气味影响，还是选择5楼以上较好。2.90平和104平朝向东北，与望江锦园相望，但由于楼间距较大，也无遮挡。从功能性讲，104平毕竟大一些，赠送也多，总价高20多万。在可以控制预算的情况下，104平要大于90平。

来源：佳爷房谈成都