单价8900元/㎡起,上车南一环“学区房”!刚需最后的倔强!

总价70万，居然还能在高新区买套二地铁房？

答：只要打破固化思想，一切皆有可能。

经历了2020年12月网红盘的轰炸式取证和今年1月份高新区二手房的异动，不少购房者的焦虑也随之加深。担心错过12月的网红盘后，再也没有机会上车新房。担心二手房异动，上二手房的车更难。

其实不然。

前不久，我的朋友才在南一环的神秘地带——芳草，购置了一套二手房。面积约70㎡左右，套二，距离地铁站700米左右，房子周边生活氛围浓厚，生活出行都很方便。

不过，房龄较老，没有小区环境，甚至没有电梯。但是她觉得这些都不是问题，毕竟价格便宜、得房率高、带一个不错的学位、且已经满五，首付二十几万就可以在南一环边上买套房实在是太香了！只要楼层适中，后期认真装修一下，住起来也不错。

一定程度上讲，她的观点不无道理，如果是着急自住的刚性需求，在手头购房预算有限的情况下，在摇号屡次陪跑的背景下，跳出必买新房的怪圈，其实你还有很多高性价比的选择。

对于在城南工作的购房者而言，或许高新区的芳草和玉林，值得一看。

成都的玉林路和芳草街，在广大游客心目中是一条极富文艺气息的网红街道。这里有吃不完的小吃，打不完的“网红卡”，也有排不完的队。

但是对于老成都而言，这里是最有生活气息、最具老成都记忆的市井街道。这里保留着生活刚需的五金商店、菜市场，和一些老派的麻将馆、茶馆。

都说成都是一个包容性很强的城市，在我看来，新旧观念能毫无违和感的融合在一起，本身就是包容性的一种体现。

再回到区域本身，对于多数人而言，我们理解的玉林和芳草是一体的，在地图上，这两个片区被四条主干道围合成了一个不规则的梯形。

2020年12月，成都地铁五线齐发，其中也包含了横穿芳草和玉林的8号线。在此之前，板块内的轨道交通更多依赖于3号线和1号线。现如今，三条地铁将整个区域串接起来，轨道交通状况十分乐观。

道路交通上，该区域位于南一环和南二环之间，其中还有多条主干道辅佐，自驾、公交出行都不是问题。

商业方面，正如上文所说，玉林芳草片区的中小型商业比较发达。像咖啡厅、创意餐厅非常的多，从而也吸引了很多本地人、外地人前去排队打卡。正因如此，这片区域大多数时候都很热闹。

而大型商业体上，该区域多是依赖于来福士广场和玉林生活广场。

教育资源上，玉林芳草片区主要有高新区芳草小学本部和成都玉林小学。划分上也非常明确，左边的小区大部分对口芳草小学本部，右边对口成都市玉林小学。

其中，芳草小学对口的初中为四川省成都市玉林中学肖家河中学；玉林小学的对口初中有四川大学附属中学、成都市棕北中学（桐梓林校区）、成都市棕北中学（科院校区）、成都市石室锦城外国语学校，玉林小学的4所对口的初中口碑都比较好。

因此，结合初中对口情况分析，玉林小学更胜一筹。

除了交通、商业、教育之外，芳草玉林片区距离华西医院也比较近。不过，由于区域开发年代较早，城市界面已经比较老旧。且在规划初期，也没有预留生态公园等休闲用地。因此，现在看来，该区域的整体大环境得分不高。

在对区域属性、生活配套等都有些许了解之后，我们就来看一看芳草玉林区域的二手房情况。

根据贝壳找房数据显示，2021年1月，芳草片区二手房成交均价为13494元/㎡。

为了能有序的例举区域内的二手房，我们以学区划片情况，分学区例举二手房。

高新区芳草小学本部片区

根据最新学区划片范围显示，芳草小学本部划片范围是：一环路南三段以南，二环路南三环以北，玉林路北路~玉林路南路以西，永丰路~衣冠庙以东。

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·沙子堰东巷4号 距离学校约60米

沙子堰东巷4号位于芳草街与沙子堰中巷夹角处，距离三号线衣冠庙站约360米，距离最近公交站点不过百米，公共交通便捷。

沙子堰东巷4号建造年代为1996年-2000年，是有些年代感的老房子，建造的时候没有专门规划车位，更没有地下车库，不能对社区的大环境抱有什么幻想。

图源-贝壳找房

但是，根据贝壳找房数据显示沙子堰东巷4号二手房挂牌均价仅约11500元/㎡。在售房源挂牌价波动不大，几乎稳定在11000-12000元/㎡之间。

从贝壳找房上看，该项目上一次成交还是在2019年4月，当时的成交价为12990元/㎡，甚至比现在还高了些，这是不是也从一定层面上说明，该楼盘不具备什么“潜力”。

对于购房预算并不高，又需要学区的家庭而言，可以作为备选之一。另外，沙子堰东巷4号只是做个参考，另外还有沙子堰东巷1、2、3、4、5、6、7、8号等可以选择（6号巷2020年年底有成交，成交单价约11738元/㎡，70㎡，总价82万）。

沙子堰西巷成交情况

·新能巷 距离学校约170米

新能巷就位于沙子堰东巷以北，距离地铁衣冠庙站约200米，周边公共交通属性差不多。

新能巷也分为很多号，建造年代95年-04年不等，房龄较老。

图源-贝壳找房

根据贝壳找房数据显示，新能巷的挂牌价都在10000-12000元/㎡，最便宜的一套挂牌价约8900元/㎡，面积约110㎡，总价仅99万。

再看成交，新能巷的成交集中在去年3、4月，成交价在9000-12000元/㎡之间。

新能巷成交情况

跟沙子堰东巷相比，新能巷距离地铁站会稍微近一点，距离学校稍微远些。售价上，目前来看，新能巷略低。

·王府花园 距离学校约300米

王府花园位于一环路与永丰路夹角处，距离3号线衣冠庙站约200米左右，周边300米范围内有153、q181路、12路、1006路等多条公交线路。

王府花园建造于2002-2006年，属于芳草片区状况较好的电梯房。

图源-贝壳找房

根据贝壳找房数据显示，王府花园二手房挂牌均价约16696元/㎡，房屋状况较好的房源挂牌单价约1.8-2万左右。

在从历史成交数据上看，该楼盘2021年1月13号成交的房源单价为17551元/㎡，面积约80㎡，总价140万。

王府花园成交情况

综上，王府花园的二手房价格放在整个芳草来说不算低，但是它房屋状况更好，距离学校、地铁站都非常近。预算相对充足的家庭可以优先考虑。

除上述楼盘之外，对于想买入芳草的购房者而言，预算稍低的还可以看看新源巷、白玉巷、玉虹巷等；预算稍高的购房者可以看看梧桐世家、天府花园、倍特金杏苑等。

成都玉林小学片区

根据最新学区划片范围显示，成都玉林小学划片范围是：

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·玉林一巷 距离学校约80米

该项目位于玉林街东侧，华宇蓉国府西侧，距离地铁1号线省体育馆站约600米。

玉林一巷建造年代在1995年左右，房屋都比较老旧，同样面临没有充足车位和无小区环境的问题。

图源-贝壳找房

根据贝壳找房数据显示，玉林一巷二手房挂牌均价约12845元/㎡，在售房源不多，挂牌单价在1.18-1.4万/㎡之间，基本都是满五房源。

成交方面，玉林一巷近期有成交，成交单价稳定在1.2万/㎡左右，50-60㎡左右的套二成交量大，总价60万-80万。

玉林一巷成交情况

综上，玉林一巷虽然房屋比较老旧，居住舒适度不会很高，但是好在价格低，面积小，上车门槛非常低。加上玉林小学对口的初中质量比较高，个人觉得还是有一定的性价比。

·倪家桥路 距离学校约200米

该社区位于玉林南路与倪家桥路交汇处附近，距离地铁8号线芳草街站直线距离约300米。

倪家桥路同样分为很多号，例如2、4、5、8号等等，属性为拆迁安置房，建造年代在2000年左右，小区状况不好不坏，在停车管理上比前面95年左右的社区稍好一些。

根据贝壳找房数据显示，倪家桥路社区二手房挂牌价在1-1.5万/㎡之间，户型越大的单价越低。

成交数据上看，近期成交的房源单价在8000-1.5万/㎡。

倪家桥路社区成交情况

·华宇蓉国府

该项目位于人民南路四段与玉林东路夹角处，位于人民南路西侧。距离1号线省体育馆站约400米。

该项目建成年代在2012年-2014年之间，包含安置房和商品房等物业属性，放在整个玉林片区来看，属于房屋状况较好的那一类。

图源-贝壳找房

根据贝壳找房数据显示，华宇蓉国府二手房挂牌均价为26260元/㎡，部分状况较好的房源挂牌价达到了2.8-2.9万/㎡。

再看看成交情况，该项目近期房源成交价在2.4-3万不等，但是由于有小户型产品，总价门槛也不算很高。

华宇蓉国府成交情况

总体上讲，华宇蓉国府更适合长期居住，小区比较新，在生活质量上更有保障。此外，该楼盘多数房源都已经满五。

总结

从生活配套、居住属性、房价等方面，我们再来总结一下芳草玉林片区。

1、生活配套：芳草玉林片区位于南一二环之间，独具老成都气息，生活氛围醇熟，这一点跟现在的城南新城有所不同。因此，对于喜欢人文气息、喜欢热闹、喜欢烟火气的购房者而言，这个区域，合适。

2、居住属性：从我们盘点的二手房上也可以看出，由于这片区域开发年代较早，城市面貌已经比较老旧了，老房子多，生态公园少，优质大型商业体分布上也有所欠缺。对于追求居住大环境，喜欢更现代、都市化生活的购房者而言，恐怕不那么理想。

3、房价：都说芳草玉林是南一环的神秘地带，事实上确实是。均价一万出头即可上车，顺带还有不错的生活配套和教育资源。

以上就是本次芳草玉林片区的二手房情况了，感兴趣的朋友可以自己再去深入挖掘一下这个区域上的其他社区，目前来看在售房源还是比较充足。

来源：成都购房通