由于价值超过人口老龄化和空置城市 机构基金将目光和支票簿转移到日本的房地产
来源： 2021-07-13 17:04:52
机构投资者正涌入日本的住宅房地产市场，因为亚洲最繁荣的国家之一的价值资产超过了对当前局势卷土重来、人口老龄化以及导致主要城市中心空荡荡的远程工作趋势的担忧。
Savills Investment Management 旗下的 Japan Residential Fund II 最近在东京中部和外围、大阪中部和名古屋中部的住宅市场收购了 240 亿日元(2.18 亿美元)的投资组合，其中包含 10 项资产。该基金还在 4 月至 5 月期间收购了日本首都代代木上原、池袋和池尻大桥的四项资产。
参与此次行动的是法国保险公司 AXA 旗下另类投资经理 AXA IM Alts，该公司于 5 月斥资 42 亿日元购买了宫城县首府仙台的两座住宅楼，这是 2011 年东北地震和随后发生的海啸的发生地。此次收购标志着 AXA 迄今为止对日本住宅市场的第 15 次投资，总投资组合为 714 亿日元。
“过去，大东京的住宅市场表现出很强的稳定性和交易流动性，”高力日本研究主管 Kohei Kawai 表示。“与新加坡和中国等某些亚洲市场相比，大约 90% 的家庭拥有自己的房屋，而日本的房屋拥有率仅为 60% 至 65%，[因此] 相当大比例的人口依赖租房，尤其是在大城市。”
根据追踪至少 1000 万美元交易的 Real Capital Analytics 的数据，在当前局势期间，2020 年日本公寓的外国投资增加了一倍多，从一年前的 27 亿美元增至 59 亿美元。今年到目前为止，该部门已吸引了 7.04 亿美元的外资，另有 1.61 亿美元尚未完成。
“日本拥有亚太地区最大的机构住宅市场，而大东京是全球最大的城市群，拥有近 3700 万居民，这带来了大量的投资机会和流动性，”亚历克斯杰弗里说， Savills IM 全球首席执行官。“日本的多户家庭资产通过实现持续的高入住率提供了高度防御性的收入状况。”
自该基金于 11 月推出以来，第一太平戴维斯已购买了 27 项房地产资产，其投资组合为 1,500 套公寓，净可出租面积达 47,000 平方米(505,900 平方英尺)，价值 430 亿日元。杰弗里说，这些公寓楼的入住率在 92% 到 95% 之间。
据高力国际的 Kawai 称，东京大都会机构管理的多户住宅的空置率目前为 3.5%。
安盛亚太区负责人洛朗·雅克明 (Laurent Jacquemin) 表示，安盛在日本的资产占有率超过 90%。
“多户住宅在日本是一个相对成熟的行业，过去 10 年平均占年交易量的 14% 左右，”Jacquemin 说，并补充说，该领域的跨境投资在 2016 年至 2020 年期间飙升至 45% ，而 2008 年至 2012 年为 11%。
尽管随着越来越多的公司采用灵活的工作地点，美国纽约甚至英国伦敦等其他城市都看到成群结队的工人离开高密度地区前往郊区，但年轻的日本人仍然被大城市所吸引。
“对于经济活动和就业机会非常强劲的城市，尤其是对年轻一代来说，仍然具有很强的吸引力，”雅克明说。“因此，城市地区的住宅需求仍然强劲。”
虽然东京目前正在与当前局势的激增作斗争，这可能会进一步缩减已经低调的奥运会，但投资者不太可能将其视为长期威胁。相反，投资经理 M&G Real Estate 表示，投资者的浓厚兴趣导致资产价格飙升，将收益率从约 4% 压低至 3%，该公司也在日本进行了投资。
M&G 驻新加坡的基金经理 Richard van den Berg 表示，“来自买家的竞争非常激烈”。“那个时代......你几乎可以在这些城市购买并能够在三四年前做得很好，我们无法做到。”
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