买房不买老破大「老破小城区房最终结局」

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：左丘 美编：小樱 校对：塔夫

事实曾无数次告诉我们，每一场社会大事件的发生，都会留下一堆历史废墟。

离我们最近的大事件，便是去年的疫情，在承受着健康威胁的同时，很多人不得不面对突然失业、收入骤降、房子断供等一系列连锁反应。

这其中很大一部分人，并不是不努力，而是在被不确定性裹挟时没有及时调整，成为被最先甩掉的人。

不仅是大事件，平平无奇的生活也同样有人不断上升、有人慢慢坠落。最明显的例子，就是一些80后郑漂在多年前有能力买更好的房子，却图便宜买了充斥着陈年旧疤的老破小。

这里面，很可能还掺杂着出门方便、氛围安逸、生活成本低廉、老味道随时可及等小幸福。

但现在看来，那些住着老破小的人，早在买下它那一刻，已不可避免地要面对一场艰辛的自救路。

01

老破小，也曾支撑过人生起步

2011年时，逃离北上广还没成为社会现象，夏丹就从北京某知名广告公司离职回到了郑州。

父母坚持认为一个女生不应该一直在外面晃荡，哪怕不回豫中的老家小城，在郑州工作离父母亲戚近，互相有个照应，比北漂方便得多。

到郑第一份工作是传媒行业，工资不及北京的一半，但生活成本相应低很多，压力也没那么大了。

两年后，家里在金水老城全款买下一套二手房，总价不到50万，门口街道不宽、房子外立面很旧，房龄超过20年房子很破，但胜在离单位不远、交通便利、生活氛围浓厚，在当时来看颇为划算。

有了稳定的住处，心里不再有漂泊感，夏丹把全部精力都投进了工作，

九年打拼，一路从传媒到印刷、珠宝、互联网，数个行业的设计经验积累下来，工资渐有过万趋势。

但每换一个工作，就要往东走一段，从花园路到高铁站再到白沙，离家越来越远。

更严重的是，一个从事设计类工作的女性到了35岁，职场竞争压力越来越大，职业天花板却越来越低。好在身为设计师，对美学和生活有着天生的敏感和热爱，工作之余在淘宝上经营数年的陶瓷美学小店，成了突破瓶颈的钥匙。

2018年，夏丹辞去工作，开始专职打理自己的淘宝店。从产品到合作，从创意到包装，从品控到售后，甚至拍摄，事无巨细，都是自己来，其间辛苦不言而喻，但小店始终都是井井有条的样子。

去年疫情，很多人失业、关生意，夏丹的陶瓷美学店则几乎没受影响，业绩持续向好的鼓励，让她动了开线下实体店的心思。

这时问题来了，看中的街铺，月租动辄上万，随便装修下都要10万打底。创业未成，疫情尚存，哪敢如此莽撞？

不是没考虑过卖房，但五年过去，房子账面收益几乎可以忽略不计，卖了再买只够得着四环，还匀不出余钱，这也不是办法。

02

不得已的自救路，从来不好走

房子卖不上价，没资金腾挪空间，等于卖了白卖，创业初期时间不等人，经过反复权衡，夏丹把目光投向自家的老旧小区。

她认为，虽然老旧小区已带不来升值回报，但用来做工作室，还是不错的选择：

1、老房子得房率高，框架结构合理，只要稍加改造就能出效果，投入成本较低。

2、周边配套全、离地铁口近、烟火气足，不管接待客户还是日常打理都很方便。

3、在斑驳历史中藏身的茶歇小馆，配以各类中古器皿和新陶瓷器皿烘托，自带复古文艺气息。

想通其中关节，去年8月，曾青租下自家楼下一套70多平的三房，算下来月成本还不到2000元。

刚接手时，房子已空置8个月，因为要做简单改造，等不及房东清理，曾青主动选择自己开荒。15天的刷墙、装灯、清洁、布置，前前后后仅花了3万多。

清理之前的老房子

待把自己从景德镇二手市场淘来的十多件实木家具归位、各类陶瓷器皿悉数上架，曾经破败的房子，就有了陶瓷美学工作室的别致和温馨。

改造之后的工作室

为了让工作室更有吸引力，夏丹跟着开饮品店的朋友学习做各种手冲饮品，又采购了全套制作设备，小而美的宝藏小店—八笺集，自此成形。

工作室一开，之前的判断果然应验，朋友、客户来访不断，有新客前来，也无不被主人精心挑选的陶瓷器和轻松的氛围感染，不到三个月，工作室就实现了盈利。

虽然很累，但夏丹一点儿也不在意，这才哪儿到哪儿，她相信，随着工作室知名度渐高，以后还会更累，但生活不就这样，辛苦与收获总归相辅相成。

03

成功不能复制

大部分人买了老破小已很难脱身

手头只有一套老旧小区二手房，35岁从职场出来创业，可以想象，但凡不努力或者方向错误，都将是一场灾难。曾青用自己的方式完成了自救，也让老破小不再一无是处。

无疑，这需要某种运气加持，但除了幸运，更多还是人的因素。这对大部分当初图便宜买了老破小寻求自救的人来说，很难复制：

首先，不管是在职场拼杀还是创业，都要非常非常努力，忍受常人不愿忍受之苦，并能在前期积累出足够高的专业度。

其次，敢于打破惯性认知，冲不过去的障碍，绕过去也行，但一定懂得坚持。

再有，如果没有一技之长，不要眼高手低，迅速让自己锻炼出一技之长。

最重要的是，得盘活或者消化手里的不良资产，老破小是不良资产，囿于困境的自己也是，最快速度跟过去告别。

但就目前来看，消化手里的老破小已经很难。我们先来看看近两个月郑州三环内部分老破小成交房源的一些具体情况：

金水区：

沙口路南端的金沙小区，76平两房，房龄21年，挂牌价73万，成交价72万，合单价9450元/平，周边均价12000元/平，成交周期563天。

建文旁的有色金属地矿家属院，80平三房，房龄32年，挂牌价93万，成交价89万，合单价11000元/平，周边二手房均价14000元/平，成交周期511天。

青少年公园附近的丰乐路14号院，82平三房，房龄28年，挂牌价84.5万，成交价80万，合单价9800元/平，周边二手房均价12000元/平，成交周期274天。

黄河路84-5号院，161平三房，房龄19年，挂牌价198万，成交价167万，合单价10300元/平，周边二手房均价14000元/平，成交周期240天。

中原区：

锦艺城附近的六厂东街社区，95平三房，房龄24年，挂牌价100万，成交价96万，合单价10100元/平，周边二手房均价14000元/平，成交周期616天。

碧沙岗附近的五厂家属院，64平三房，房龄34年，挂牌价61万，成交价59万，合单价9200元/平，周边二手房均价13000元/平，成交周期664天。

老一中附近的伊河路50号院，90平两房，房龄19年，挂牌价79万，成交价74万，合单价8200/平，周边二手房均价12000元/平，成交周期605天。

省直三院附近的秦岭路218号院，76平两房，房龄26年，挂牌价65万，成交价63万，合单价8250元/平，周边二手房均价12000元/平，成交周期460天。

二七区：

老郑大附近的交通新苑，66平两房，房龄32年，挂牌价66万，成交价66万，单价9900元/平，周边二手房均价14000元/平。成交周期315天。

古玩城附近的龙亭小区，76平三房，房龄23年，挂牌价80万，成交价75万，单价9800元/平，周边二手房均价12000元/平左右。成交周期192天。

二七万达附近的航海中路145号院，88平三房，挂牌价90万，成交价83万，合单价9400元/平，周边二手房均价13000元/平，成交周期552天。

兴华南街8号院，80平三房，房龄30年，挂牌价57万，成交价56万，合单价7000元/平，周边二手房均价13000元/平，成交周期556天。

管城区：

城隍庙附近的商城东里16号院，187平四房，房龄24年，挂牌价168万，成交价157万，合单价8400元/平，周边二手房均价12000元/平，成交周期384天。

燕庄附近的东明路南38号院，74平三房，房龄34年，挂牌价68万，成交价62万，合单价8400元/平，周边二手房均价13000元/平，成交周期683天。

南关街5号院，112平三房，房龄26年，挂牌价97万，成交价96万，合单价8600元/平，周边二手房均价12000元/平，成交周期191天。

中博广场附近的郑汴路73号院，60平两房，挂牌价62万，成交价61万，合单价10100元/平，周边二手房均价13000元/平，成交周期235天。

这些房龄基本在20年以上的老旧小区住宅，虽然地段、房型、面积各有不同，但都呈现出如下特征：

1、不好卖。成交周期大多在一年半左右，最长的接近两年，最短的也要半年以上。

2、价格低。成交单价大多比周边二手房均价便宜3000-4000元，相当于按周边均价打七折卖才有卖出去的可能。

3、持续跌。所有房源都为多次降价后成交，房主大幅降价对促成交有帮助，对缩短成交周期效果不大。

4、地段论失效。这些成交房源都在三环内，其中不乏紧邻大商场、紧邻地铁口、紧邻名校、紧邻大医院的房子，但房龄太老、居住舒适度太差，完全抵消了配套成熟的溢价力。

不过值得一提的是，与此同时，郑州主城那些传统名校旁的学区房老破小，已从去年底开始持续升温。

文一 省实验旁房龄30年的同等面积学区房，已比去年年中时总价涨了30-50万不等；伊河路 外国语的学区房也一样，成交房源已从去年的单价25000-27000元/平涨到了近30000万/平。

如果现在郑州还有有价值的老破小，也只剩这些市场存量不多、价值越来越稀缺的学区房可看了。

怀旧主义者总将思想放在回忆里，总觉时机不成熟的人目光通常只放在眼前，追光而行的人一直在找机会抓住未来。

城市的发展，造就了新市场、新财富、新模式、新阶层，顺势而动的人，才能分享发展的果实。

买房时，可以在实力不及时妥协，但卖房时，一定不要因循守旧还说情怀可贵，因为长期习惯了和触手可及的生活打交道，就会失掉向上攀爬的勇气和机会。

盘活一笔资源的本质，就是思考如何放弃它，去实现更优质的置换和升级，自己和房子，皆如此。