前浪坚挺后浪不断 生态城这杆楼市大旗还能屹立多久

我对生态城最深印象？旗多，地多。

生态城就是滨海楼市的一杆大旗。

老实说，我是不想写生态城 ，因为写的人实在太多。但在天津楼市，生态城又是一个绕不过的板块，无他，优秀与持久尔。

一个板块，想要爆红一时不难，像小鲜肉艺人般，把几个作品同时推向市场，就能获取一波关注流量，成为楼市当红“炸子鸡”，但要想成为常青树，长久占据头版头条，则非常考验板块的综合实力：优秀的基础条件、持续输出的土地存量、完整有序的开发规划，三者缺一不可。而能满足此三者条件，在天津楼市长盛不衰的，唯生态城一枝独秀。

生态城之外，板块分为两种：老板块成熟，但发展空间受限；新板块潜力大，但成熟度稍逊色。而生态城既具备成熟度，又不缺发展潜力。

经过十年狂飙突进，如今的生态城，关键词是“成熟”与“进阶”，而进阶的方向，一路向北。

老牌实力代表：醇熟起步区

如果拿明星咖位打个比方，我会拿成龙、周润发这样的老牌偶像做去对标，他们的共同点是：成熟有魅力，作品经过时间检验，拥有强大的市场号召力。

作为生态城发展最早的板块，起步区如今已是一派繁华与生态和谐共存的景象。

起步区以教育先行带动楼市，引入了滨海外国语学校、南开小学等众多名校，使得生态城成为天津教育明星板块，极为耀眼瞩目。

这里也聚集了生态城目前商业配套：3个特色社区中心支撑起了早期生态城的日常生活需求供给，天和新乐汇、宜禾汇、星光汇等大型商业的陆续落成，则进一步使得生态城成为滨海商业新势力。

起步区板块内楼盘众多，但近来引起市场广泛关注的，是两个项目：龙湖双珑原著和格调菁园。这是故道公园周边，在宜禾美墅售罄多年后迎来的新低密产品。

两个项目的容积率都是1.1，龙湖双珑原著 , 规划有洋房、联排、叠拼产品；格调菁园则是纯洋房社区，规划17栋6层到顶洋房，共504户。

目前，这两个项目价格未知，但从拿地价格来看，龙湖双珑原著拿地价格为9315元/㎡（拿地方为鼎新），格调菁园拿地价格是10457元/㎡（拿地方为泰达）。即，起步区低密板块地价约1万/㎡，参考周边低密项目售价，预计未来价格在2.2万-2.5万/㎡左右。

中生代优质代表：生态岛 中部片区

如果说起步区教育先行，那中部片区也不惶多让，这里坐落着南开中学滨海生态城学校。

而说到生态城的生态优势，生态岛首屈一指，被蓟运河所环绕，坐拥静湖水域、方特欢乐世界。

生态岛 中部区组成的中部组团，紧邻起步区，且经过一段时间的开发，具备一定的成熟度，可以说，生态岛&中部片区，就像邓超、黄渤等中生代明星，正在兑现自己的价值潜力，吸引最多的市场关注，不断输出市场主流作品。

在中部片区，有世茂国风锦唐、凤栖梧桐贻成学府一号、融创观澜壹號等众多项目，产品价格高层1.6-1.8万/㎡，洋房2万/㎡左右，别墅2.26-2.4万㎡。

生态岛项目主要是中建海纳府、联发静湖壹号和新城樾府。加上原本的亿利国际生态岛，构成了生态城生态岛板块的楼市格局。产品主要为洋房、叠拼，价格洋房1.8-2万/㎡，别墅产品1.9-2.45万/㎡。

新生代偶像新星：北部-核工大

在天津市区之外，以教育知名的板块有两个，一个是咱们今天的主角生态城，一个是海河教育园。如果对比两个板块，从幼儿园到高中教育阶段，生态城可以说完胜；如果对比高等学府，则海教园更优——而生态城也在追赶，中国核工业大学已在规划建设中。

除此之外，北部区还将落地智能制造与生命健康产业的创新组团，以城带产，融合地铁Z4线TOD建设赋能，推动区域持续长远发展。

而高等学府周边，一向是楼市热点。围绕核工业大学，目前有3个主要项目：恒大中央公园，中核智慧城，滨旅景熙。

其中，恒大中央公园为纯洋房产品，中核智慧城主力产品高层和洋房，滨旅景熙在售产品为洋房和小高。参考在售产品价格，价格区间洋房1.3-1.4万/㎡，高层1.1-1.2万/㎡。

北部片区，以目前的定位来说，是像张子枫、张一山这样的新生代偶像新星，正处于上升期，期待未来更好的表现。

超新星未来潮流：北部-新地块组团

同样在北部片区，营城水库沿岸，目前是生态城一大热点。

今年以来，营城水库外围沿线共释出23宗地块，包括16宗商住、5宗科教、2宗社区商业，合计拟出让土地面积约103.4万㎡，规划总体量超211万㎡，挂牌起始总价合计高达67.739亿元。

这23宗地块中，已有13宗被生态城投资一口气全拿下，其中宅地成交楼面价约在3600-4400元/㎡之间。未来，这里还将继续出让剩余10宗地，起始楼面价在2840-2662元/㎡左右。

黄色未出让

从容积率来看，和生态岛楼盘不同，住宅产品多以高层为主。参考周边雅居乐滨河雅郡7-9层洋房产品价格13500-14000元/㎡，未来这里的产品价格可能主要落在1万-1.4万元/㎡。

更重要的，这些地块包含大量商业用地，未来，这里有望成为生态城新商业中心。

就像超高评分网剧《隐秘的角落》中表现出色的小演员荣梓杉、王圣迪，拥有无限未来可能。

未来，总在来

城市要持续健康发展，得老中青三代不间断续上，而生态城，有成熟老板块，有正在蓬勃发展的板块，也有未来潜力板块，一个板块之内，囊括城市发展各个周期，无愧于“城”的称号。

从海边盐碱地，到第一个国家间合作的新城镇，再到如今的大生态之城，生态城，既拥有前浪打下的雄厚基础，又拥有后浪光明的未来。

另，根据土地招商推介会释出的消息，在本篇没有提到的临海旅游区，也将拟出让总建筑面积122.9万㎡的22宗地块。生态城土地储备，叹为观止。