科学城沿着开创大道，无论是一手房价格的坐实标准是4-4.5万

开篇请记住结论：

科学城沿着开创大道，无论是一手房，还是二手房，价格的坐实标准是4-4.5万（装修）

整体来看，好一些的鼎峰、山畔、罗兰、东荟城属于第一梯队，梦想、誉城、春树里、万科城属于第二梯队，以此类推

从科学城的中心区，无论是地铁6号线香雪站，还是新福港鼎峰，到珠江新城直线距离20公里，驾车距离在27-28公里，不堵车的情况下50分钟，堵车的话80-90分钟

为啥要把科学城到珠江新城，以及其他板块的距离标记出来？因为从去年到今年，科学城的市场结构和客户结构发生了三大变化，这些变化之大足以影响科学城该区域板块，虽然距离看起来遥远，但实际的情况已经发生了很大变化

以雪松控股、宝能粤港澳投资、南方电网、创维华南总部、唯康、LG、三星等一大批为代表的世界500强企业，过去几年靠持续的增长力撑起科学城和黄埔区的经济骨架，经济强了，钱多了，城市面貌就会好，购房者钱包也会鼓起来

以科学城为代表的黄埔区，过去1-2年依靠源源不断的一手项目，吸引了全广州的眼球和目光，同时也拉拢了一些刚需+投资+部分置换的客群，可以说未来2-3年，科学城还是会以“一手土拍+一手新房”拉动的市场结构为主，距离纯粹的存量房市场还有几年光景

过去1-2年，除了2020年放开限购那几个月的窗口期出现了大量外面的投资客，科学城的购房大军中出现了非常多的海珠、越秀、番禺、白云的客户，天河和老黄埔就更加不用说，吸引这些客户的点不外是城市界面新、产品新、规划好，而且价格也不是特别贵

你可以理解为开创大道就是科学城的“天河路”或者“花城大道”，买房只要是沿着开创大道买就问题不大，从广汕路口一直往东延续到开源大道，都是科学城黄金地带，尤其是从苏元到香雪，属于黄金地带中的钻石级别

科学城的交通配套一直被人诟病，地铁覆盖率不行，公交线路的设置和密度又不够，这不黄埔区政府马上就围绕着科学城中心区规划了3条有轨电车（1号线已经通车，2号线正在修建，以及3号线），等有轨电车全部通车之后，会极大地提升整个科学城的交通运转情况

接下来要分析的4大项目，时代天韵、合生中央城、越秀星樾TOD、保利罗兰国际就属于科学城板块当中区位最好的，目前在售当中的佼佼者

时代天韵：在售81-110平，260-370万明显的刚需上车，价格最低3.18万/平

合生中央城：黄埔在售的第一大盘，85-126平，一口价3.68万，主打学位

越秀星樾TOD：推出最后一期的两栋120-141平，毛坯3.69万，改善型产品

保利罗兰国际：4期作为最后一期，吹风价4.1-4.5万，精装修，刚需+部分改善

从上表中来看，在售项目的总价位于260-600万之间，户型面积从81-134平不等，除了即将开售的保利罗兰国际，其他三个项目都是毛坯，或者至少客户选择毛坯

按照在售项目的套均总价来看，以及结合着面积段来看，时代天韵肯定是属于刚需中的刚需，中央城次之

无论是120-141平的面积段，还是梯户比2梯3户，越秀星樾TOD属于改善型定位；保利罗兰国际相对均衡一些，属于刚需+部分改善

针对这4个项目，从开发商品牌、户型产品、地铁交通配套、物业管理、学位以及在售价格6个层面来看，给每个项目进行打分（总分60分）

比如保利罗兰国际的开发商品牌和户型最好，比如交通方面越秀星樾TOD优势明显，比如时代天韵在售价格最低，还比如中央城的湖南师范大学附属小学有学位优势

最终的统计分数为：保利罗兰国际53分，其次为越秀星樾TOD项目51分，中央城49分，时代天韵48分

打分当然是主观的，但至少也能从一个相对客观的综合角度来分析一个项目，以及几个项目之间的对比，让你在买入的时候多些比较，从而获得可能的参考标准和决策依据

在分析各个项目之前，我悄悄地告诉你一句话，不管备案价怎么制定和限制，这几个项目的售价在目前市场上是有竞争力的。说人话就是从现在到年底，这4个盘的价格是可以买的，科学城几个盘严重内卷，相互在打价格战，再加上政府用备案价帮你摁住价格，多比较一下可以出手买了

买入的号角已经吹响！！！

保利罗兰国际的品牌

保利罗兰目前正抓紧推售的是整个项目的第4期，内部叫做融资区，在整个项目回迁房的南侧，广奥高速的西侧。从4期到开创大道直线距离约700米左右，到香雪站、萝岗站两个地铁站的距离差不多，1.7-1.8公里，略微远了一些

项目整体规划了10栋的高层单位，其中1#2#3#楼为47层的超高层单位，4#为32层的高层保利罗兰春天合肥，即将首开的5#6#为2梯6户、2梯4户的31层高层，7#8#10#是32层的高层，9#为20层的小高层

销售进展：

保利罗兰国际目前正在认筹，认筹金2万元，这是我看到锁筹金额最小的项目了，2万元就可以开盘选房，不难想象科学城市场的内卷已经到了何种地步

交通方面：

3地铁+3有轨电车。6号线（已开通）萝岗、香雪双地铁站；21号线（已开通）苏元站，直达珠江新城；7号线二期（预计2022年12月开通）连接大学城、广州南站，接驳番禺快速

商业方面：

10分钟黄金生活圈，人流量大，有万达广场、香雪城、敏捷广场等等

医疗方面：

4km内三大三甲医院配套，岭南医院、广东省第二中医院黄埔医院、广州医科大学附属妇女儿童医院，为健康安全保驾护航

首期即将推出的5#6#，总计有5个户型，面积为85/88/93/97/134平，明显看得出来，这个面积段主要就是85-97平刚需上车，134平改善，大约310套

保利罗兰国际秉承了保利开发商一贯的作风，在产品打造上确实是领先其他开发商的，不能说遥遥领先，但至少在户型平面、装修标准、样板房展示区方面做到了90分以上

合生中央城的大

去年7-8月份开盘的科学城第一大盘，当时赶上了黄埔的那股好市场，开盘从3.3-3.5万一路往上走，最高卖到4.3-4.5万，今年随着整体市场的下行，以及备案价的调整，当下在售价格为3.6-3.7万

项目的主要卖点其实就两个：一是生活大城，在小区里面生活所需全部搞定；二就是教育资源，华南师范大学附属小学、初中，学位加持还不错

如果你去过项目现场，站在火村的那个祠堂边上，左右两边高楼林立，你可能会恍惚置身于亚洲第一大楼盘“贵阳花果园”，中央城就有点这种感觉

合生中央城目前在售楼栋有A4以及J区，均价3.68w左右带精装；全新推出N7栋，均价3.7w左右毛坯，可加2000元/平做精装

在户型产品上，N区主要是刚需上车为主，85-110平，320万-400万；在售的J区则以大户型为主，95-125（126）平，总价350万-470万，户型上也还不错

时代天韵的便宜

距离最近的地铁站6号线香雪站3.5-3.7公里，离最近的商业中心飞晟汇3.4公里，在售主力户型81/88/110平三个刚需面积段，在售单价3.18-3.4万，总价260-370万之间，典型的时代产品，2梯6户平面设置，甚至一模一样的长方形售楼部形状

上述这些特点，无一不显示时代天韵紧紧地瞄准了刚需上车的客户，以及定位精准的产品户型。小区整体规划了16栋楼，北向靠山南向望开源大道，可能会略微有点吵

时代天韵从今年6月份对外开放并销售，销售价格从3.6-3.8万开盘，一路下降到目前的3.18-3.4万，其中3.18-3.2是毛坯价格，单价3.4是精装修价格

目前周边的二手房金色梦想、中海誉城的价格在3.8-4.2万之间，相比较来看，时代天韵3.18-3.4万的价格还是有优势的

个人认为时代天韵值得买的是81平、88平两个户型，总价在260-280万（毛坯），装修的话总价加2000元/平；如果是110平的可改4房的户型，总价在350-370万，那就可以选保利罗兰国际，或者合生中央城了

总价预算不太高，260-270万，需求三房，要求是一手房+花园电梯社区的话，那时代天韵肯定是不错的选择，同时对学位要要求不高，对地铁通勤的要求也要降低标准

越秀星樾TOD的拽

作为一个过去1-2年占据科学城热度榜榜首位置的项目，90万平的成熟大城，项目自身自建5.8万方的公建配套，包括了2所幼儿园、45班中学+小学

TOD项目在广州而言并不算新鲜事，新塘的凯达尔TOD项目可能比越秀的还要早，但在广州能把TOD住宅项目做得那么好的，也就越秀一家了，当然你可能会说越秀是国企保利罗兰春天合肥，跟广州地铁关系要好，才能拿到那么多的靓地呗

新塘的品秀星图TOD、番禺南站品秀星瀚TOD、镇龙星汇城TOD、正在售尾货的品秀星樾TOD，以及未来海珠赤沙TOD，越秀地产+广州地铁的联合，让广州刮起了TOD旋风

四五年前，我经常打开卫星地图，看东荟城隔壁、时代春树里隔壁、飞晟汇南面这里有一片“白白”的屋顶，外形像一把“吉他”，琢磨这里到底是啥呢，原来是广州地铁车辆段。不管怎么说，这块靓地还是被越秀搞定了，联合广州地铁+科学城集团联合开发

在售的天樾组团，上周四晚上深夜突袭式开盘，因为先前有收筹，所以开盘不算太差，开盘当晚首先是优先全款以及首付7成的客户。上周末去到现场，付款方式就全部对外放开了，包括首付5成、首付3成都可以正常买

目前在售的楼栋，梯户比为2梯3户、2梯4户，面积为120/135/134/141平4个面积段，户型为3房2卫、4房2卫

按照3.69万的单价，总价范围为442万-520万，毛坯交楼，截止目前推售货量的销售去化率大概在50-60%之间

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