保利翔龙天汇被疯抢实在是意料之中被保利罗兰

保利天汇在2019Q4、Q4和2020Q2、Q3有多火我想不必多说，可是在去Q4到今年Q1的整个高潮期间，保利天汇却并没有推新保利罗兰春天合肥，它像是在等待什么，像极了当年保利罗兰。等了又等，购房者们最终等来了萝岗版的保利翔龙·天汇。

相信关注东部的朋友都知道了，就在前几晚20:00，大壮名城A4栋开卖，开放在线选房房不到半分钟房源即抢光，连天地层也不剩，还有昨晚的天河壹品也一样。

这证明了东部购房者的热情一直没有减退过。可能是因为购房者们眼见天河的洼地一个又一个被填平，而黄埔几大热门新盘：富颐华庭、城市之光、广府壹号又纷纷因为“某些未知因素”而偃旗息鼓，大壮名城在此时以4-5字头的价格开盘，遭到疯抢实在是意料之中。

早在春节后不久，同是翔龙集团操盘的广府壹号便传出5.5-6w的吹风价，只是吹风之后就没有然后了。而保利翔龙天汇保利罗兰春天合肥，与广府壹号是属于同一操盘手，它必然不会成为广府壹号的对手，而是与其实现产品段互补。

踩盘当天，由于在阳光普照的市区出门，自信的我并没有带伞，但来到黄陂却是乌云密布，幸好走了不到10分钟就来到售楼部，刚进门没多久，狂风暴雨就来了，感叹居住在地铁站附近简直幸福感爆棚。

产品定位是刚需盘，不妨碍广府壹号出货

保利翔龙天汇由涌景小高层、高层洋房、超高层洋房三种产品组成，这里只谈高层洋房。当中有8栋是2梯6户32层的高层洋房，另外8栋为46-47层超高层洋房，其中4栋为3梯6户，另外4栋为3梯4户，整个项目的容积率为3.89，而项目并没有把幼儿园、小洋房的容积率单独算，所以显得整体容积率不高，但如果拿掉小洋房，幼儿园，只计算高层部分的容积率的话，估计达到7+。

看规划图可能没什么感觉，根据其楼栋布局及各楼栋的高度，个人感觉大概就跟深圳大冲华润城差不多，因为本人没有把规划建成模型的技术，就暂且借用隔壁华润城的航拍图让大家有个概念。

建好大概就是上面这个样子，结合项目首开户型分别为80平2+1房、92平2+1房、111平3+1房，可见属于刚需定位的产品，与融创翔龙广府壹号远离烦嚣、低层洋房、低容积率、宽楼距的改善型产品刚好错开。

项目交通优于广府壹号

上面已经说过，与定位高端改善，远离主干道、地铁站的广府壹号对比，这个盘的定位是刚需盘，因此它也有刚需所需要的各种配置，首先出门就是广汕路，虽然上下班高峰期出门非常困难，因为广汕路&开创大道十字路口十年来都是科学城重点交通黑点，早高峰西往东和东往西分别从开创大道路口排队排到广汕大观立交、越秀区看守所门口。

楼盘距离地铁黄陂站也非常近，实测从黄陂地铁站B出口，步行到小区最西面只有不到300米距离，步行到主出入口，即目前售楼部所在位置只有不到600米，属于萝岗极其稀缺的真地铁盘。

教育配套次于广府壹号、与大壮名城不在同一竞技平台

保利翔龙天汇小于内只配有一所24班幼儿园而没有配建小学，未来大概率是对口入读同侧马路的科学城小学富春山居校区，不知道大家有没有印象，早前才传出科学城小学扩建的消息，有可能就是为此做准备。

从上学便利度来看：广府壹号略优，广府壹号距离小学仅不到200米，而保利翔龙天汇距离小学600多米。从教育质量潜力来看：除了对口小学之外，整个片区都有一定比例可以摇号入读广附集团黄埔军校小学。因此，综合来看，即使广府壹号配建小学不引入“名校”，在教育配套上还是广府壹号略胜一筹。

黄陂片区未来生活配套充足

我认为，黄陂绝已经拥有作为天河后花园的基础条件。首先，整个黄陂旧改范围内，有四个大型综合体正在建设，均为黄陂经济联合社名下，分别以华沙、华侨、白头石、班岭的名义报建，每个综合体都集合写字楼、酒店、商业，模式参考同是黄陂经济联合社旗下、早已建成开业的综合体东方汇，待全部开业之后，片区商业气息将十分浓厚。

定价预测

首先保利和融创都属于名牌货，然后保利翔龙天汇与融创翔龙广府壹号是优劣是互补的，广府壹号远离地铁，而保利翔龙天汇近地铁；广府壹号低容积率，而保利翔龙天汇高容积率；广府壹号相对清幽，而保利翔龙广府壹号配建小学+幼儿园，而保利翔龙天汇只有幼儿园。

综合以上，结合黄埔区府的调控政策，本人预测保利翔龙天汇的定价将会与同一街道的融创翔龙广府壹号、大壮名城的定价基本持平，均价在5.5w左右。

球哥说两句

我知道，你们根本没耐性看上面这么复杂的调研报告 ，人性都是肤浅的，关注我往往只想知道一个结论，就是：抢，还是不抢？

对，我说的，现在的新房评测都不用写几千字，不用日照分析，不用选房分析的，只需要回答，什么价能抢，就行了。

那我就一句话总结，这盘如果开盘价5万左右，大概率要抢，完了。