2022年房地产学位九年一户将成广州未来建设新焦点

买房不易广州珠江新城地下空间，无论对改善，还是刚需置业者来说，房屋保值升值是一门学问。

相比房价短时间的涨跌行情及置业区域的供货情况，读懂城市的价值逻辑更重要。

进入2022年，房地产市场的游戏规则正在进行实质性改变。

一方面，大范围区域学位的不确定因素加大，追逐名校学区/学区房的热情减弱。

去年下半年开始，天河、荔湾、海珠、番禺、增城、白云，甚至还有南沙，陆续发布了学位预警。

赶在2021年最后一天，12月31日，黄埔区教育局通告了2022年小学入学的学位预警。

另一方面，从2022年起，北京市海淀区开始部分执行“学位九年一户”政策。

这指的是，海淀区九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。

九年一户政策最大的影响是降低了学位房的流动性，变相延长了持有时间，抑制的炒房的需求，强化了房屋自住的属性。

可以预见，以高利润、快周转、教育资源为核心的房地产市场上半场已经结束，以产业资源为锚点的下半场已然开启。

产业来了，人来了，配套自然就完善了。产业集聚度高、生产力高，那区域自然就能成为新的中心。

学区概念将逐渐被产业概念代替，未来将出现更多以片区产业作为核心竞争力的项目，“产区房”将横空出世。

地产下半场，得产业者得天下。

产业是决定一个城市发展速度、上限的关键性因素。

当然，实体经济产业有分很多种类。

传统的重工业区高能耗、高污染，生产技术落后，令周边工厂、仓库、村庄等杂乱无章，界面落后不利于如今的经济发展。

随着数字经济到来，布局人工智能、创新经济、数字科技等科技含量高的新兴产业的区域，将占据优势。

示意图

在广州发布的十四五规划中，"广州科技创新轴”是广州未来的建设焦点。

以人工智能与数字经济试验区为核心，以中新知识城、南沙科学城为南北两个极点，涵盖八个产业新城。

广州，这座千年商都，将未来的想象空间交给这八个产业新城。

八个产业新城，被赋予了广州“全村的希望”，自然也是重要的置业首选区域了。

宏大蓝图已经摊开，八个产业新城对于广州有着什么巨大意义？

至少有三点。

其一，站在广州角度来看，八个产业新城分散布局，城市骨架又被拉大了。

不过站在产业新城角度来看，各个产业新城的地理位置和轨道交通不同，交通达性有所差异。

对于产业新城来说，能不能连接到能级强的板块成为关键。

比如，白云湖数字科技城规划多条地铁路线，包括8号线北延段（建成）、13号线二期（在建）、14号线二期（规划）等。

不过由于地势受阻，白云湖数字科技城较难与东部其他产业新城开通直达的轨道交通，产业联系会受到部分制约。

白云湖数字科技城规划范围图

与白云湖数字科技城不同，郊区的南沙科学城坐拥南沙最大的铁路枢纽南沙站，覆盖3条高铁、3条城际轨道、2条城市轨道规划 （消息来源：南沙综合交通枢纽规划《2020-2035年》）。

这意味着，未来可快速直达鱼珠CBD、知识城等重要功能区，还有望直通深圳。

而通过地铁18号线，南沙科学城可直达珠江新城、琶洲、万博等中央商务区。

其二，加快抢人速度，毕竟人才是第一资源。

南沙科学城迎来双重磅利好。

一是，中国科学院大学广州学院进驻南沙科学城，南沙增添一所“世界一流学科建设高校”。

二是，南沙科学城庆盛片区的香港科技大学，将于今年秋季正式开学。

香港科技大学实景图

除南沙科学城之外，黄埔的中新知识城也是广州另一个崛起的教育高地。

黄埔科技创新“十四五”专项规划提到，黄埔将要建起7所大学和研究所，未来这里将聚集14所国内外高端的科研院所。

知识城科教区示意图（图源：萝岗建设）

不仅疯狂建大学及研究院，南沙自贸区还拟定双“15%”税收优惠政策吸纳高端人才。

日前，南沙区政府网发布公告《广州市南沙新区条例（修订稿）》公开征求意见， 未来将有望与前海横琴在同一起跑线协同发展。

其三，产业新城将成为广州的新经济增长极。

经过20多年的发展，科学城板块累计聚集超3400多家外商投资企业、1000多家高新技术企业，坐拥超130家世界500强企业，占全市的世界500强企业的四成。

科学城实景图

科学城的现在，正是其他产业新城的未来。

新经济增长极有了，抢人速度加快了，城市骨架又被拉大了，产业新城为广州提供源源不断的动能。

当下，城市竞争硝烟再起，人工智能与数字经济试验区成为重中之重，它是整个科技创新轴的发动机和风暴眼。

企业龙头、高校科研、高端人才资源等创新要素广州珠江新城地下空间，构成完整的产学研链条，将形成一批人工智能与数字经济领域的原创性技术研发成果和原始应用创新示范。

与珠江新城轴线布局不同的是，人工智能与数字经济试验区的优势是横向面江，拥有更宽的江景展示面，能诞生更多高效的写字楼。

另外，人工智能与数字经济试验区也是市区中交通能级较高的区域，实现了和白云机场、广州南站的快轨连接，填补了珠江新城的缺憾。

琶洲拥有海陆枢纽琶洲站，鱼珠CBD规划了城际铁路枢纽站鱼珠站，金融城除地铁和城际穿行外，还设置了“值机大厅”。

另外，金融城构建了一个地上地下立体式交通网络，可以很好实现人车分流。其体量达213万m²的体量，相当于3.6个珠江新城地下空间。

金融城立体式交通网络示意图

2022年，人工智能与数字经济试验区将迎来新房供应大爆发。

琶洲周边将迎来赤沙车辆段项目、保利天斯地块项目等大体量 全新项目。

金融城的珠江天力项目、合景臻溋名铸、新城市领园等多个住宅项目。

人工智能与数字经济试验区，随着写字楼群逐渐投入使用，高收入客群显著增加，高端购买力将大量释放。

板块价值兑现在即，现在留给购房者的就是：等待的耐心，还有足够的购买实力。

当然，若是预算没那么多的买家，中新知识城、南沙科学城、白云湖数字科技城、广州科学城、天河智慧城等产业新城也是不错的选择。

图源：广州中地行市场研究

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