中东欧蓬勃发展的房地产市场让许多人落后

整个中欧和东欧的房价都在上涨。这让想要购买第一套住房的年轻人和需要社会住房的年轻人在哪里?

根据欧盟统计部门 Eurostat 的数据，尽管当前局势，欧洲各地的房价和租金均出现不同程度的上涨，中欧和东欧也不例外。

最近几个月，克罗地亚、斯洛伐克、波兰和爱沙尼亚的房价下跌幅度最大(房价指数按通货膨胀率下跌)，匈牙利和罗马尼亚的涨幅最低。

最重要的是，该地区各地的房屋和公寓——无论是出租还是购买——都更加昂贵，这一趋势在过去五年中一直持续。

“2010 年代，整个地区都出现了房地产热潮。尽管由于 2020 年的封锁(尤其是租金)价格略有下降，但房地产仍然是全年的主要投资渠道之一，无论是对本地中产阶级还是来自其他地区的房地产投资者，例如俄罗斯或中国，”哥德堡大学社会学系研究员 Agnes Gagyi 解释说。

物价增长超过工资

该地区正在寻找房屋而非投机资产的买家面临的问题是，房地产价格已超过购买力，导致价格上涨速度远高于工资上涨速度。

咨询公司德勤最近的一项研究很好地说明了这一点。

该公司研究了购买 70 平方米的房产需要多少平均年薪。塞尔维亚以 15.2 位居榜首，而捷克以 12.2 的平均年薪位居第二。相比之下，在德国购买房产只需要 6 份平均工资，而在挪威则只需 5.1 份。

“首次年轻购房者的情况因收入和社会地位而异，但主要基于继承，”Gagyi 告诉新兴欧洲。

“虽然中上阶层的首次购房者一直在利用抵押贷款热潮来购买更大、位置更好的房屋，但中下阶层和贫困家庭则与租赁市场联系在一起，或寻求国家帮助来获得抵押贷款。”

至于该地区是如何到达这里的，Gagyi 指出了后社会主义时代的独特遗产。国有住房私有化、以小产权为特征的住房体系、社会住房的缺乏以及租赁市场监管不力，都导致该地区目前的负担能力较低。

“这种情况主要源于该地区在国际劳动力分配中的作用：欧洲公司廉价劳动力的来源，以及银行等欧洲服务的开放市场。该地区的后社会主义政府也遵循了住房部门的自由化和私有化路线。再加上工业和银行业的私有化，这导致了眼前的情况，”她解释道。

此外，新住房的投资热潮并没有伴随着社会住房存量的增加。

捷克科学院研究部门负责人马丁·勒克斯指出，在捷克，现任政府未能通过一项关于社会住房的法律，尽管这是执政联盟的承诺。相反，捷克政府专注于使规划许可更容易获得。

“我认为针对市场住房供应措施的导向是不够的，”他告诉新兴欧洲。“根据我们的模型和观点，更快的许可程序对房价升值的影响将非常小。我们认为，主要问题是缺乏经济适用房政策，以及缺乏冷却需求，尤其是投资需求的措施。”

社会住房受到攻击

在该地区的其他一些地方，所剩无几的社会住房似乎正在受到攻击。最近，匈牙利政府试图强制推行社会住房私有化，该住房在该国是在市政一级运营的。然而，该提议被认为违宪，因此法律没有通过。

位于布达佩斯的住房政策智囊团大都会研究所 (MRI) 警告说，除其他问题外，该提案将对未来需要社会住房的人产生负面影响。

MRI 常务董事 József Hegedüs 表示，匈牙利在住房负担能力问题上苦苦挣扎的人数并非微不足道。

“对匈牙利数据的分析表明，面临负担能力困难的家庭比例在 25% 到 35% 之间，”他说。“相比之下，中东欧市场的经济适用房部门约为 3% 至 10%。”

住房政策非政府组织城市发展计划的 Đorđe Mojović 说，在邻国塞尔维亚，社会住房供应一直在崩溃。

“与此同时，几乎所有的城市住房机构都已被废除，向居住者出售公有公寓的过程已经开始。Mojović 解释说，贝尔格莱德(市)拥有在非营利条件下出租的自有公寓，却没有合适的机构来管理如此庞大的住房存量，这是荒谬的。

József Hegedüs 还表示，如果要解决有关负担能力的问题，就需要社会住房机构。

“任何住房政策计划的出发点都是了解负担能力问题的性质。住房危机的一个重要原因是社会不平等的加剧——收入和财富——尤其是对于活跃在住房市场的年轻人来说，”他告诉新兴欧洲。

好的政策在政治上没有吸引力

但是，正如马丁·勒克斯 (Martin Lux) 指出的那样，让政府冷却投资需求的措施——例如提高房产税和投资房产的利率——并不受欢迎，也不能为政客所接受。

“因此，我们认为，结果将是未来几个月价格和收入之间的差异更大，直到泡沫破裂时这个故事结束，”勒克斯警告说。

随着投资者需求激增，保障房存量枯竭，许多公寓和房屋因投机而被出租市场拒之门外，那些希望找到自己的第一个家的人以及那些需要保障房的人都处于令人羡慕的境地.

这些问题的解决方案是存在的，但根据 Gagyi 的说法，这需要重新调整公共政策的方向，将住房定义为社会需求而不是市场商品——这不太可能。

“在拉丁美洲等处于类似地位的其他地区运作的一些制度创新，也作为该地区的地方举措存在，将是在公共社区合作中运作的社会住房机构，或住房合作社和社区土地信托基金。将房地产转变为非市场所有制形式。加强住房政策的社会影响，减少国家对过热的住房和建筑市场的补贴也是必要的，”她总结道。