在这次房地产热潮中抵押贷款是为失败者准备的

来源： 2021-08-25 16:15:22

多年来，稀缺的供应和竞标战使许多入门级购房者退出市场。政府正试图通过确保联邦支持的抵押贷款中有更高的比例流向低收入家庭，或用于少数族裔占多数的社区的房屋，从而解决这个问题。

扩大抵押贷款可用性是一个有价值的目标，但在现在由大投资者提供现金的房地产市场中，它不太可能改变现状。更有效的方法是从宅基地豁免开始。

考虑到自 2008 年金融危机以来市场的人口结构变化，政府试图做的事情是有道理的。虽然房地产已经花了十多年的时间来复苏——而且最近还在蓬勃发展——但这种扩张的收益并没有被平等分享。黑人和拉丁裔的房屋拥有率已经落后。

大多数抵押贷款授予信用评分最高的借款人，因此任何信用评分和收入较低的人都处于不利地位。如果政府能够扩大受当前承保标准挤压的优质借款人的抵押贷款准入，购房可能会变得更加公平。

问题在于，入门级住房是库存最少的细分市场，也是投资者和现金购买者最为活跃的领域。任何需要抵押贷款购买房屋的人都是从排队开始的。

上周，John Burns Real Estate Consulting 的 Rick Palacios Jr. 在调查了各种当地房地产市场后在 Twitter 上指出，鉴于房价飙升和现金买家的需求，在许多市场上，拥有联邦贷款的买家几乎没有机会赢得竞购战。建造更多房屋会有所帮助，但缺乏收益的投资者总是可以吞噬任何额外的供应。

在制定提高入门级房屋所有权的策略时，联邦住房金融局需要考虑现金购买者的激增。所需的政策变化使所有权对个人比对投资者更具吸引力。

抵押贷款利息扣除不会这样做。这是一种政策工具，与相关买家和房屋无关，因为利率已经很低，而且经济适用房的售价通常低于抵押贷款利息扣除的门槛。此外，它是一种不受立法者青睐的政策工具。

可能会产生更大影响——尽管是在地方政府而不是联邦层面——是宅基地豁免。豁免保护了一定数量的房屋评估价值免受财产税的影响，但仅适用于拥有和居住房屋的人。

地方政府可以增加宅基地免税额，这将允许他们在不伤害房主的情况下提高房产税率。这将使拥有这些房屋作为投资物业的吸引力降低，同时让潜在买家对有限数量的可负担得起的待售单位的竞争减少。

对此会有政治反击：这可能意味着对富有的房主征收更高的财产税，而当地房地产投资者会讨厌它。但就政治家对入门级房屋所有权感兴趣的程度而言，与让投资者吞噬该部分市场相反，这是一项可能会产生影响的政策选择。

决策者眼下的现实是，这个问题不会有简单的解决方案。经济适用房的短缺、现金充裕的投资者涌入资产类别，以及使固定收益投资失去吸引力的低利率，都让工薪阶层的人更难买房。

向低收入买家提供抵押贷款可能是一种熟悉的政策工具，但除非供应问题和投资者动态也得到解决，否则它不太可能产生太大影响。

本专栏不一定反映编辑委员会或 Bloomberg LP 及其所有者的意见。

Conor Sen 是彭博观点专栏作家，也是桃树溪投资公司的创始人。他一直是大西洋和商业内幕的撰稿人，居住在亚特兰大。

在这次房地产热潮中抵押贷款是为失败者准备的

多年来，稀缺的供应和竞标战使许多入门级购房者退出市场。政府正试图通过确保联邦支持的抵押贷款中有更高的比例流向低收入家庭，或用于少数