为什么外国资金瞄准爱尔兰房地产市场

爱尔兰房地产市场和意外后果定律：一本书的材料足够了。PRS(私人租赁部门)投资的快速加速——渗透到系统中的最新动态——以及随之而来的叙述，即所谓的“杜鹃基金”正在将首次购房者赶出市场，已经引起了全国的强烈抗议。

它还使政府惊慌失措地制定政策。本月早些时候，它对大宗房屋购买征收了更高的 10% 的印花税，这似乎是为了回应英国房地产投资者 Round Hill Capital 在都柏林北部购买的单一交易。

这些资金的涌入——雪莉·菲茨杰拉德(Sherry FitzGerald)估计，自 2011 年以来，PRS 基金已向爱尔兰房地产市场投资了近 70 亿欧元——包括自 2018 年以来的 37 亿欧元——无疑是更广泛的全球趋势的一部分。世界上充斥着廉价资金，住房为投资者提供了丰厚的回报。都柏林是一个典型的例子，因为它产生的高租金。

但两大国内政策措施也无意中塑造了这种动态。第一个与银行业的去风险化有关。在国家资产管理局(NAMA)的崩溃对有毒资产的洁净银行资产负债表后成立的。该机构接受了超过 740 亿欧元的不良财产贷款——尽管折扣很大——并开始了一场巨大的拍卖，以代表纳税人收回其支出。

政府政策促进了 Nama 的销售，其中包括对投资者的资本利得税 (CGT) 特赦，以及引入新的立法设立房地产 Reits(房地产投资信托)，购买资产，当然还有极其优惠的税法。Oaktree、Kennedy Wilson、Hines 和 Ires Reit(后者现在是该国最大的房东)等数十家基金参与其中。

去风险化

因此，机构投资者——请记住，我们在 2008 年之前没有他们——通过 Nama 和银行资产负债表的风险降低，系统地融入了该国从崩溃中的复苏。

当时的德国联邦工党政府担心没有他们就没有买家，房地产价格会进一步下跌，银行将不得不对不良贷款 (NPL) 进行更大的减记，这可能需要国家注资更多钱。

下一个重大政策举措以改变规划标准的形式出现，表面上旨在鼓励更高密度的发展。通过改变纵横比，减少对停车位的需求并允许更高的高度，这允许在给定的地点有更多的公寓群。

在住房危机中，我们得到了高端、豪华的住房——由于租金高昂，其中很多仍然空置——同时缺乏负担得起的单位

这样做的意外后果是重新配置城市公寓开发的融资方式。以前，开发人员需要筹集资金才能分阶段建立自己的计划。虽然这仍然适用，但新的更高密度、按租金建造的标准需要更多的前期融资。由于银行仍在从崩盘中恢复过来，不愿向开发商提供贷款，外国投资基金填补了这一空白。

都柏林的大多数大型项目现在都建立在预售或预租协议的基础上，开发商由最终买家融资，或者因为有保证的最终买家或租户而融资。而且由于最终买家是 PRS 投资者，单位绕过销售市场而转向租赁部门，因此人们认为首次购房者被挤出市场。这种采购模式现在似乎是城里唯一的游戏。

该建筑工业联合会(CIF)估计，投资基金购买了95%的2019年完成最近的公寓%，但已经开始为购买住房方案，包括起步房发展在都柏林的通勤带。

价格指标

即使资金有意——无论出于何种原因——将单位出售给自住业主，价格指标也不起作用。爱尔兰特许测量师协会 (SCSI) 将都柏林市区的公寓交付成本定为中层开发项目中的两居室单元为 493,000 欧元，高层开发项目中的两居室单元为 619,000 欧元。因此，在住房危机期间，我们得到了高端、豪华的住房——由于高昂的租金，其中很多仍然空置——同时缺乏负担得起的单位。同样的事情也发生在伦敦。

历届爱尔兰政府或许都着眼于房地产价值的膨胀——这被视为 Nama 收回投资和银行保持健康的必要条件——创造了当前的基金动态。他们在这里吸引了资金，部分原因是造成了开发商越来越依赖外国投资的局面。结果是租房的人多，买房的人少。根据官方数据，25-39 岁的主要工作年龄成年人的房屋所有权已经从 2011 年的 22% 下降到 2016 年的 16%，现在估计为 12%。

当然，全球住房投资过剩是由宽松的财政和货币政策推动的，包括中央银行部署的大规模量化宽松计划，以缓冲经济免受当前局势的影响。但是，当这种情况发生转变时会发生什么，这肯定会发生?更高的利率会扼杀投资，然后谁来资助发展?