房地产如何适应当下的双循环成为各界关注的焦点

本报记者 颜世龙 北京报道

“要深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，构建国内国际双循环相互促进的新发展格局。”在此前召开的中央政治局常委会会议上，“双循环”概念被首次提出，而紧随其后，基于当前国际国内形势，中央再次强调要“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。

《中国经营报(博客,微博)》记者注意到，作为国内最大和最长的实体经济产业链条——房地产，如何适应当下“双循环”，尤其是“内循环为主体”下的“房住不炒”，成为各界关注的焦点。

投资与消费、利润与现金流、刚需与改善，在面对往日不可追的“黄金十年”之后，后疫情时代的房地产逻辑发生了哪些变化?

新品与致谢

“我代表隆基泰和控股集团向社会郑重承诺，我们将坚持以客户利益为先，以孜孜以求的匠心精神，和理想共鸣!感谢一直以来支持和信任隆基泰和的消费者!”日前，在隆基泰和“和理想共鸣”产品系V3.0发布会上，隆基泰和控股集团总裁潘总以90度鞠躬的姿态向其客户致谢时说。

也正是这一举动，让在场的媒体及合作伙伴颇感震撼。而其震撼之处是以往各类公司发布会，主办方或力捧其产品，或鼓吹其服务，却甚少提及“客户”二字，而这一次，潘总在如此重要场合和压轴之际，将市场遗忘或鲜少提及的这两个字又重新拉回到聚光灯之下。

事实上，作为环雄安企业的隆基泰和，确实应该致谢。从河北高碑店白手起家的民营企业，到逐步成长为坐拥两家上市公司(A股、港股)，总资产近1000亿元的综合性集团公司，集地产开发、文化旅游、产业发展、绿色建材等九大业务板块，并获得中国企业500强、中国房地产百强企业50强等诸多行业认可和肯定，隆基泰和是这个新时代和万千客户所成就的。

姿态很重要，但拿什么向客户致谢，与企业的诚意有关。在房地产行业，人民住得起、住得好的房子最具说服力。规划选址、设计建造、户型结构、产品配套到运营服务，全生命周期的每一个环节都与此息息相关。

据了解，此次隆基泰和新发布的四大产品系从人群到产品设计定位了不同需求。云玺系是TOP产品;紫樾系以城市精英为目标客群，通过精工细节设计、大尺度空间和健康科技配置，在城市核心区打造高端住宅;澜庭系面向社会中坚阶层，择址交通配套齐全、环境较好的成熟区域，打造全功能空间设计的品质住宅;观棠系为城市活力一族筑居，在主城外发展环线、新兴片区、潜力城郊打造有完善配套和社交空间的美好住区。

“这套体系概括起来就是1、5、9三个数字，1即以‘和心理念’为引领，以客户为中心;5是打造社区入口、迎宾大堂、社区动线、入户空间、社区审美五大全新体验;9是从圈层、择址、规划、户型、立面、景观、精装、科技、符号九个层面进行精细化产品设计。”隆基泰和地产集团设计管理中心总经理臧久龙在受访时说。

“好的住房产品一定是贴合客户需求、把资源利用最大化的产品。空间布局恰到好处，既最大程度满足需求，又避免空间浪费;文化品位恰到好处，既彰显个性，又不脱离生活实际。”这是隆基泰和的房地产逻辑。

“产品力”背后

记者注意到，近几年随着房地产市场“房住不炒”政策收紧，以及国内外经济下行压力、疫情影响等，市场竞争早就进入白热化。纵观房地产市场，“踩刹车”者众多，但也有部分，包括隆基泰和在内的少数房企却在不断迭代新品，甚至是重仓土储，深耕产业。

这背后的逻辑是什么?

以隆基泰和为例，在当前严峻的市场环境下，今年上半年持续在环京区域深耕布局了保定、霸州、涿州、高碑店等，在西安、成都也频频拿地。“环京是我们的大本营，同时今年在长三角、大湾区等区域也在积极寻求突破。”隆基泰和地产集团战略投资中心总经理王巍说，“其实数年前我们就开始走出京津冀，多以收并购为主，或者合作开发项目，那时候算是试水，今年是集团全力外拓发力的一年。”

之所以在疫情过后快速出击，王巍表示，城市群是城镇化进程中的结构性机会，是未来企业决胜的核心战场，很多区域龙头企业早已全面布局全国市场，隆基泰和经过数十年的发展沉淀，已经具备了进入更多高能级城市的竞争能力，在系统的战略研判之下，坚定地走出环京市场。

谈到今年的环京房地产市场形势，王巍表示，虽然此前受到调控影响，环京市场经历了一轮长时间的下行，但环京市场房地产发展的底层逻辑并未发生变化，源动力依然更多来自于北京实实在在的外溢需求，环京市场与北京市场之间存在着紧密的轮动关系，当前环京区域，无论是土地的价格，还是住宅的价格，都已回归到数年前水平，原有的投资泡沫已被悉数挤出，随着“北三县”和通州区未来一体化规划、非首都功能疏解等多个相关政策的出台，雄安新区的加速建设，以及环京城际铁路的规划落地，为环京市场带来了新一轮的利好。因此，我们始终坚定要持续加大环京区域的土储和开发规模，“借势而为”。

就全国市场来看，在复杂多变的时代背景下，除坚持深耕环京区域之外，也在持续积极拓展长三角、大湾区、成渝等核心城市群，公司的全国化布局步伐从未停止。

“投资时首选城市，既要看城市的经济能级，也要看房地产市场的周期轮动，还要看区域板块的发展潜力。”王巍说，以成都举例，成都分为多个圈层，每个圈层都有自身的投资逻辑与客群定位，我们在成都的投资是有战略性部署的，既要考虑这座城市的政策和经济利好，也要关注市场调控风险。

“此外，还要寻找城市增量和改善型客群的结构化机会，城市群格局下，房企角色不仅仅是开发商，更多是享受城市发展红利的‘投资商’。”王巍说，核心城市群中重点城市的交通节点、核心区域的稀缺地块都是城市的增量资源，以及存在明显区域剪刀差、有市场轮动机遇的价值洼地也是不错的选择。同时，改善型客群的需求也在发生变化，与医养结合、与文旅结合、与新型商业结合、与TOD结合的产业地产新业态，将是大势所趋。

“稳中求进”总基调

8月23日，《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》的新闻一出搅动整个房地产行业，其核心内容是对重点房地产企业进行资金监测和融资管理，也即“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。

参与此次座谈会的12家房企将试点在一个月内上交降档方案，不达标者，监管层将对其有息负债规模进行限制。其余房企，将在2021年1月1号执行。

与此同时，再叠加“房住不炒”等政策因素，房企如何实现“稳中求进”的方法论愈发重要，在新形势下，房地产企业应该如何顺应变化，王巍认为，要看准时机、苦练内功、和城市共生长：首先，需要把握住当前城市群的发展机遇，在城市演变的过程中顺势而为，找准深耕城市土地价值、开发价值和资产价值投资的最佳轮动时机进入;其次，培育打造自身的核心竞争力，并且匹配相应的人才、组织和机制;最后，深刻理解并绑定市场及客户诉求，找准相应的战略角色和投资方式，充分借助政府和其他社会资源，与城市共生长。

而从宏观方面来看，在国内大循环背景下，对于房企而言既是机遇，也是挑战。

随着城市群的发展，交通网络越发密集，基础设施逐步完善，城市产业结构调整使得低能级的城市获得更多协同发展的机会。而伴随灵活的货币政策和积极有为的财政政策，虽然房企融资增速从持续收窄到趋于平稳，但总量仍在增加。

数据显示，房企融资规模表现上，融资规模增速由 2018 年第三季度持续回落，至 2020 年第二季度趋于平稳，但仍保持 12%的增速。进入 2020 年，面对经济下行叠加疫情冲击的发展困境，中央坚持“更加积极有为”的财政政策，推进提高财政赤字率、发行特别国债、增加地方债规模三大政策工具。财政赤字比去年增加1万亿元，2020 年上半年发行财政赤字2万亿元，尚有 3.8 万亿元空间。同时，今年5月全国两会提出发行抗疫特别国债约 1 万亿元，新增地方政府专项债约 1.6 万亿元。

不仅如此，经营环境也正在改善。受疫情影响，政府出具土地款缓交、预售条件宽松等红利政策窗口期。面对经济困境，各地政府纷纷推行临时纾解政策，如武汉、石家庄、苏州、无锡等城市放宽疫情期间商品住宅预售条件至完成25%投资额;保定、承德、西安等城市出台土地保证金调整为20%;签订土地出让合同后1个月内付50%(含保证金)，尾款一年之内付清等政策红利较为明显。“这为房企减轻了资金压力。”王巍说。

但挑战也不容忽视。王巍表示，当前房地产企业竞争日益加剧，这倒逼着企业不断练内功;客群的变化也让企业和行业在过去较多关注刚需产品，转向刚改和改善产品;政府的视角也在转变，关注的不仅仅是企业盖房和卖房，更重要的是希望越来越多的产业实实在在的落地，说故事、讲概念的时代已经过去。同时，合作也成为企业发展、共担风险的重要举措。“我们建立了一整套360度的资源整合体系，涉及合作房企、产业方、资本方、政府方和土地资源方。一方面在环京区域‘引进来’，与头部、腰部房企积极合作;另一方面全国布局‘走出去’，对标学习、积极合作、实现共赢。”