一项还未落地的政策在房地产行业引发轩然大波

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

一项还未落地的政策在房地产行业引发轩然大波。

日前，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。虽然座谈会后至今并未公布任何政策，但据多家媒体报道，座谈会后参会房企被要求在9月底提交最新的资产负债表，监管部门将按照“三条红线”管控这些重点房企此后的融资行为。2021年1月1日起，这一监管政策或将在整个房地产行业推行。

所谓“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%以及现金短债比不得小于1倍。按照这“三条红线”，监管部门将试点房企分为四档管理，每降低一档，此后的有息负债规模增速上限将增加5%。与此前市场热传的“3、4、5”新规基本一致。

多位业内人士向《中国经营报(博客,微博)》记者表示，此次房地产融资政策收紧，或与今年上半年各地土拍市场的火热以及房企高频融资有关，但作为落实房地产长效机制的一环，此次政策本意肯定也是防范化解金融风险，保持房地产市场平稳健康发展。

对此政策的影响，多位业内人士则认为行业此前的融资模式将被颠覆，高负债带来的高周转发展模式也将被终结，房企恐再难靠高周转模式快速扩大规模。但长期来看，这一政策确会促进行业有序健康发展。而为适应政策要求，往后联合开发的地产项目或将激增。

颠覆房企融资模式

实际上，日前住建部与央行主导的座谈会虽然透露出融资收紧的信号，但并未正式公布与“三条红线”相关的监管政策。在官方网站中，对座谈会上融资监管机制的表述仅为“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。

虽然还未“官宣”，但房企施行“三条红线”融资监管这一政策却已被广泛谈论，在不少房企中期业绩会以及媒体报道中，都不乏这一政策的细则与点评。

目前被广泛谈论的政策细则均类似于此前市场流传的“3、4、5”政策。即按照上述三条红线，监管层将房企分为“红、橙、黄、绿”四档进行监管。触及全部三条红线的房企被列为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加;触及其中任何两条红线的房企被列为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%;触及其中任何一条红线的房企被列为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;“三条红线”均未触及的房企被列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

这一并未正式落地的政策之所以引发行业广泛关注，在于其对房地产行业融资模式的颠覆。

“大规模和低成本融资一直是房企比较重视的，高负债带来房企规模高速扩张这一模式也早已被行业承认。此前为防控资金违规流入房地产市场，监管层也出台过相关政策，但像‘三条红线’这样直接对房企融资规模进行限制的政策却可以说是空前的。”一家上市房企的从业人员告诉记者，针对房企各个融资渠道，此前监管层已出台过多项监管政策，这样直接限制房企融资规模的政策则属首次，可以说是对房企此前融资模式的一种颠覆。

化解房地产金融风险

为何会在当前阶段出台如此严格的房企融资监管政策?业内分析认为，直接诱因是今年上半年持续火热的土地市场，因为土地市场的火热侧面反映了各地方政府仍欠缺控制地价的动力。

今年的土拍数据也印证了这一分析。Wind数据显示，今年3月至7月，100个大中城市成交住宅类土地溢价率均在16%以上，与往年同期相比并无明显降幅。另据中原地产研究中心数据，截至8月24日，全国50个大城市合计卖地金额超过2.6万亿元，同比上涨21%。上海、杭州土地出让金超过2000亿元，北京、南京、武汉、广州卖地也超过千亿元，刷新历史同期纪录。

上海易居房地产研究院的数据报告也显示，今年1至7月，全国100个城市居住用地价格为6088元/平方米，同比上涨8.8%。虽然地价总体上呈现涨幅收窄态势，但仍呈上涨趋势，各地也出现了较多的高溢价地块，稳地价工作仍需坚持。

但无论是官方对此次座谈会的表述还是业内分析，都可看出此次“三条红线”政策是为了规范房企有序融资，防范化解房地产金融风险。

显而易见的背景是目前房企偿债压力在不断增加。贝壳研究院发布的数据显示，2020年下半年房企债券融资偿还迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，较上一年增加58%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，如“三条红线”正式落地，有助于改变房企此前“拆东补西”的融资模式，使房企更加注重自身的稳健增长，确实在防范化解金融风险方面有不小的作用。

“无论是否标榜过高周转房企，不少规模房企的发展速度都是不慢的，确实存在一定的潜在风险。当前也有部分规模房企暴露出这方面的风险，因为影响较大，无论是监管层还是企业甚至社会层面都不希望看到这样的事情发生。”上述业内人士表示，快速发展的房企要“慢”下来肯定会面临各种难题，但这无疑是促进行业有序健康发展的必经之路。

在龙湖集团2020中期业绩会上，龙湖集团CFO赵轶在回复媒体相关提问时也曾表示，这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆，控制负债不会过快增长，从而把房价稳定下来。“我们认为这个措施应该说是规范行业行为，倒逼行业进入健康状态。”

联合开发或将激增

虽是规范行业行为的政策，但收紧融资渠道，无疑是让高速发展的房企踩了刹车。这让不少房企在着力降负债的同时，也在思考着此后的发展模式。

根据2019年年报数据，华创证券按照“三条红线”标准对2019年销售30强房企进行了划分。“三条红线”均触及的房企共有9家;触及两条红线的有5家;触及一条红线的有11家;三条均未触及的只有5家。而这30家房企中，多数房企有息负债的增速超过了15%，这意味着政策一旦落地并全面实施，行业整体降杠杆的压力并不小。同时华创证券分析认为，为降低净负债率，此后一段时间内房企联营、合营的事件可能增多，明股实债的风险也可能上升。

“通过今年的半年报就能看出，不少房企的资产负债率只是略低于70%，踩在其中一条‘红线’的边上，很可能是优化过报表，可见不少房企其实已在研究并努力适应这一政策。”上述业内人士表示，其实行业内有不少方法降低表内负债，但从此次监管层的决心来看，这些技术层面的优化其实已无多大效用，思考如何稳健发展才是当前房企必做的功课。

“但这项政策即便全行业施行，也不会直接影响到房企的生存，即便是中小规模房企，由于深耕区域发展，各方面资源其实已较深厚。”该人士认为，融资环境收紧与房企生存并无直接关系，后期是否会出现大规模收并购也与此次政策无太大关联，不过中小规模房企此后的扩张会受政策影响，一定程度上行业格局将进一步固化。

该人士还表示，为尽快适应政策要求，往后联合开发的地产项目很可能将增多。“快速发展的房企很难突然慢下来，既要维系规模体量，又要降低资金和市场风险，联合拿地和开发或许是最优选择。”该人士分析，房企融资收紧背景下，通过联合拿地或开发不仅能有效分化资金和市场风险，在各类榜单统计权益金额时，联合拿地的部分也会全部计入合作任意一方，也能让合作各方保持较好的销售业绩。