随着楼市调控的小幅放松估计到2020年市场会继续回暖 小阳春可期

2018年515调控之后，成都楼市有过半年冰封期，2018年年底到达底部，2019年迎来平稳期。

2020年1月初，我在写二线城市市场预判的时候，当时判断成都最困难的时候过去了。

随着调控的小幅放松，估计到2020年市场会继续回暖，小阳春可期。

一是因为成都的区域限购调控放松了，二是2018年调控已经过去一年多，很多人马上又有名额了。

最近有成都粉丝跟我说，看了之前预判的文章，发现很准，但是错过了机会!房子涨了几十万!

可能他也没想到，之后的疫情居然没有让房价再跌一轮，反而让房价涨了!

其实我之前写文章都说过，疫情顶多只是让需求延后，小阳春延后而已，但不会消失!

今年上半年宽松的信贷环境，成都楼市也强势回暖：地价节节攀升、新房万人摇号……

这一切又让人回想起三年前的时候，大家都很担心未来成都楼市是否会像2017年一样暴涨?!

在重庆调研之后，我们团队立刻赶赴成都实地踩盘，了解目前楼市的现状，为大家更好地分析接下来的走势。

在成都，曾经有一句约定俗称的话，西贵、南富、东穷、北乱。

经过这么多年的发展，成都已经进化成为大成都，东南西北发生了翻天覆地的变化。

以前成都的西贵主要指的是老城区青羊和武侯，两个区域现在都有各自的新城，而近年来武侯新城的风头明显盖过青羊新城。

武侯新区由于靠近市中心，有着得天独厚的地理优势，近年来众多品牌开发商入驻，纷纷打起了高端豪宅的口号，把其吹捧为继“金融城”、“攀成钢”之后的成都第三个“豪宅区”。

新盘目前有中粮瑞府、武侯金茂府、当代璞誉等，除了当代璞誉的价格偏低一些，中粮和金茂府低容积率、大平层，单价2.8万/平起，最低总价也要370万。

我回看了2018年去成都踩盘的报告，金茂府旁边的西派城当时卖1.58万/平，那时候听说金茂府就想卖3万，成都限价不允许。

2年过去，价格还是靠着地价硬生生提上来了，更没有价格优势了。

很多人还是不看好它的升值空间，所以销售说大部分都是买来自己住，基本没有投资客。

不过武侯新区的缺点也很明显，没有产业支撑，人气不足，关键城市面貌跟富人区还是匹配不上，一点都没有新城的气象，商业配套离豪宅居住区也有一段距离。

其次航线密集，隔一段时间就有听到飞机的声音，尽管销售一直强调房子隔音效果好，但家里不可能24小时关窗啊!

最后是高地价的问题，目前武侯新城的实际楼面价已经在1.7万平以上了，这个地价决定了开发商想赚钱只能走高端改善路线。

不过尴尬的是现在成都人买房首选的改善肯定是往南走，或者是配套更成熟的攀成钢。

所以武侯新城就显得不上不下，买家也是以周边的改善人群为主，目前在售的新盘去化都很一般，价格也不存在倒挂。

和武侯新区相比，攀成钢已是名副其实的富人区，起码人家的商业配套、学校在成都都是数一数二的。

尽管在开发过程中困难重重，不像金融城那样迅速崛起，但凭借其优越的地理位置，在老成都人的心中，攀成钢是可以媲美金融城的存在。

这边的住宅早已上市并交付入住，进入二手市场。

其中仁恒滨河湾的地段，户型和品质都是最好的，霸占着区域王者的宝座，今年成交价已经突破4万了，而且继续保持着上涨的态势。

我记得2018年4月份调研的时候仁恒的最高成交价是3.4万/平。可见品质盘还是抗跌。

中介说，今年的市场整体成交量不如去年，疫情后消化了一部分购买力，进入七月后，看房的人开始变少了。

2018年成都调控后，攀成钢的房价回调了一点，但是2019年初就开始回暖，疫情后也没跌过，对比2019年，周边的二手房中洲中央城邦、绿地锦天府等都涨了3000元/平-5000元/平不等。

2019年

2020年

攀成钢的配套是数一数二的，城市面貌又新，比起金融城，很多老成都人更偏爱这里。

不过接下来商业才是攀成钢的重头戏，从图纸可以看到，攀成钢聚集了环球汇、乐天广场、环贸广场ICC、泰合国际财富中心以及很多甲级写字楼。

这边的中介告诉我，疫情后，攀成钢的商业建设明显加快，有些今年封顶，很快就可以入市了。

商业一旦整体交付后，这里将会成为成都最具价值的顶级豪宅区域之一。

继续往东南走就是三圣乡了，买不起攀成钢的人会选择三圣乡，所以这里的产品更偏向刚需或者刚改。

不过目前在售的只有德商锦江天玺一个盘，还是主打高端改善型豪宅，总价500多万起，销售说剩的不多，很快就清盘。

但陪同看房的小伙伴说，尽管锦江天玺的户型设计很吸引人，但理性告诉他们这个价位他们更愿意选择城南而不是这里。

毕竟长期来看，这里的升值空间肯定不如城南，如果不是有剪刀差不是特别建议投资这里。

我2018年看三圣乡板块，那时候刚需楼盘价格精装才1.5万/平，二手房大概2万。

两年过去，很多新盘价格涨了，二手房有点小跌，但今年成交很活跃，因为这个版块已经很成熟了，次新房比较成片，面貌不错，位置也不偏，地铁直达天府广场，往南到金融城也不远。

当然也还是有的新盘倒挂很明显。

7月份，大面的凯德卓锦万黛摇号，在首日报名的15小时内，报名人数已经超三万，普通资格的中签率仅为0.48%。

能吸引这么多人摇号除了和二手房有巨大的剪刀差之外，在今年2月份，凯德旁边的地块被隆基泰和以11000元/平米楼面地价拿下，溢价率达96%。

而凯德这个项目清水单价约10394元/平米，甚至还没地价高，明眼人都知道买到即赚到了。

所以说推高地价真是个炒热楼市的好办法，催促成都市民赶紧上车。

接下来就到了今年大热的龙泉驿。

龙泉驿有两个利好，其一是成都城市发展战略把东进放在了很重要的位置，其二是十陵和东安新城明年将举办世界大学生运动会。

区域内的华润置地未来之城和电建铭悦府单价都超2万了，不过有了大运会的加持，这里的新盘销量不错，打不中新盘的投资客也会选择这里。

目前周边都是荒地，配套比较缺乏，自住暂时还不方便。但这里毕竟是三四环之间，地段也算不错的，而且有地铁，去春熙路、天府广场都很方便。

很多投资客买这里，都是因为大运会，觉得大运会能够提升龙泉驿的城市面貌，从而拉升起房价。

提升城市面貌这个是当然的，但是对房价的拉升，最关键是取决于成都的东进战略，能不能持续下去。

比如深圳的龙岗区也办过大运会，城市面貌确实提升了很多，也搞过东进战略，但搞了几年换了领导东进又凉凉了，改为西进了，结果就是龙岗的房价涨幅远远跑输西部。

所以长期的升值还是看城市规划。

但我觉得对成都东部来说，大运会是一个锦上添花的炒作题材，而成都的东进问题应该不大，虽然东边有山，但是距离到龙泉山脉的地方开发完毕还要很多年，能把这些空地开发好也差不多了。

而北边改造太难了，所以这次我们也没去跑盘，因为不看好，西边呢有机场，大家也不爱，成都把南边和东边发展起来就差不多了。

但你要说东边和南边让我优先选一个的话，我会更钟情于南边。

第二天我们就开始往南走了，先看了高新南区的二手房。

高新南区是成都城市面貌最好、生活配套最齐全、产业最集中、购房力最强的区域之一。

当然房价也是成都房价最高的区域之一，区域内新房不多，主要以二手房为主。

选了几家中介店，和中介们聊天中得知，目前金融城、大源的二手房成交量虽然不及前两年，但是疫情后也在慢慢回暖，价格不断在微涨中，涨幅不大。

(经过前两年的横盘回调后，西派国际再次冲破4万单价)

成交还是以奥克斯广场为代表的低总价房子为主，总价高的大户型不是那么好卖。

而且现在买二手房的都是刚需客为主，他们几乎没有遇到投资客，大家都跑去摇号了。

而高新区的新盘主要集中在新川区域，即将开盘的有中建天府公馆，开盘价格大概在2万/平，这个盘估计又是万人摇，因为倒挂太多了。

跟2年前比倒是没涨多少，我记得2018年融创香璟台卖精装1.5万/平，那时候周边二手房就卖2.7万了。

(图中黄色为住宅用地，紫色为工业用地)

值得一提的是，渝太地产7月份在新川拍了一块地，楼面价就到了20700元/平，而中建天府公馆目前才卖2万，傻子都明白了。

很多人都知道，前几年成都提出来“东进、南拓、西控、北改、中优”。

其实每个城市都希望区域能够更均匀的发展，但现实不可能，总会分个高低等级，成都也是优先东进和南拓。

那是东部新区还是天府新区?谁会在未来脱颖而出?

在这里我不想去争论一个结果，我们只需知道，东部新区是今年5月份才正式挂牌，整体的规划也才刚刚出炉，即便将来真的发展起来也是十几年后的事情了，但一个新区要发展起来，需要的成本太大了，你南边都快成型了，哪来那么多高端产业再引到东部去?

如果一个还没有成熟的新区价格就已经2万了，和一个已经成熟的新区价格2万，你会选哪里呢?

答案肯定是后者，同样的价格，说明前者透支了!所以在选择时，一定要看价格对比。

天府新区主打公园城市的概念，各种城市化建设都是最先进的，和东部的荒地相比，天府新区是如火如荼的开工建设中。

秦皇寺板块、天府公园周边是天府新区的CBD，目前西部还有大量的土地，开发较慢，东边的土地已经全部拍卖出去了，在售的新盘有秦皇帝锦，中海天府里即将发售，单价在2.2万以上。

蔚蓝卡地亚花园城，我前年去看时，当时新房清水价1.7万，二手房洋房、别墅价格还只有2.2万，现在成交价要3.5万了，升值幅度不小，这有点像股票中的茅台(600519)，大盘不涨它却涨的多。

目前天府新区的各种配套都还不是很完善，学校和医院都很一般。

一个新区慢慢成熟起来是需要时间的，等你完全成熟起来，也不是这个价了，新区买的都是未来。

除了高新区，我也是看好天府新区的，规划确实不错。

高新区因为新盘供给很少，二手房都是三四万了，后面买不起高新区的人只能往天府新区跑，毕竟很多好公司都在高新区，高收入人群也在南边，所以完全不用担心南边的前途和购买力。

而且更南更偏的兴隆湖，今年地价都已经1.7万了，将来新房只会越来越贵。

(天府新区核心价值板块示意图)

沿着天府大道往北走就是麓湖板块了，和我一起看房的小伙伴说，麓湖就是成都新的顶级富豪区，现在成都人都想拥有一套麓湖的房子。

离麓湖不远的是锦江生态带，这个区域离高新区不远，恒大天府半岛、川发天府上城、远大中央公园等一些新盘下半年陆续入市，重点是这几个新盘都有剪刀差，相信下半年再次掀起抢房热潮。

最后我们走了双流区的怡心湖板块，怡心湖是人工填出来的湖，这里不算热门板块，一般是摇不到号的刚需才会选择这里，所以去化速度也一般。

目前怡心湖区域的性价比不高，配套不是很完善，也不是重点发展的区域，将来升值肯定跑不过天府新区。

总体而言，成都楼市处于一个温热的状态。

有剪刀差的新房基本上都会出现万人摇号，而以市场价顺销的新房也能慢慢地卖完。

另外核心区域的二手房是明显回暖了，比如高新区和攀成钢的次新房，在低价盘慢慢消化掉后，挂牌价上涨了，甚至出现一笋难求的局面。

而引起这种温热局面其实是多方面原因导致的。

其中最大的原因就是地价过高，引起恐慌。

今年从5月开始，数场激烈而焦灼的土拍轮番上阵，看着节节攀升的地价，每一个关心成都楼市的人都在焦虑，毕竟地价就决定了房价。

据锐理数据显示:今年上半年，大成都土地整体成交楼面均价约为5156元/㎡，同比上涨约23.65%;其中住宅类用地平均成交楼面地价约为6317元/㎡，同比上涨约32.93%。

上述大部分土地的溢价率超过50%!

2020年后，低地价的“价格神盘”将逐渐消失，而2017年拿的高价地就会逐渐上市，这意味着新房和二手房的剪刀差也会越来越小，甚至消失。

根据四川乐居整理的信息，目前成都已有111宗万元地块。这里面超过1.5万的，就有24宗!而去年只有9宗。

一般来说，这些高价盘大部分都是走高端改善路线，基本和刚需无缘。

再加上目前成都限价也在放松了，开发商都在上调备案价，市场预期接下来的新房价格会越来越贵。

很多购房者打不到高性价比的新盘后，就把目光转移到二手房了，如果没有新盘倒挂的话，那还不如去二手房市场淘淘笋盘，学区房次新房。

另外政策似乎也不像以往严格。

大家知道以前成都的限购比较复杂，很多限制，比如高新区和天府新区不是谁都能买。

但今年变相放松了限购。

另外，我们知道，在2018年5月15日，成都楼市限购政策升级，明确了“父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房”的规定。

但最近，这个口子也松开了。

8月14日，成都市住建局宣布，如果父母投靠子女入户之后，再次将户口在成都市内进行了“全域迁移”，仍然具有单独家庭购房资格。

虽然这类人群不多，影响也不大，但也能看出来成都调控之心没有之前那么坚决了。

近期，成都连续两次被喊去中央开会了，引起坊间议论，于是成都要“升级房产调控政策”的谣言，在朋友圈散播。

后来官方也第一时间做了相关谣言的辟谣。

可见目前的楼市状态是政府比较满意的，还未到需要调控的那一步。

其次就是供需关系，房价的涨跌离不开供需，下图是成都2018年至今的新房供需关系图。

数据来源：四川中原地产

可以看出，成都整体供需关系还是比较均衡的，除了2018年末和2019年末明显的供大于求，其余的相差都不大，甚至有时供应量还有些紧张。

数据来源中成房业

虽然天府新区的新房供应量大，但去年底放松调控后，成交也是最活跃的，上半年的去化周期仅为八个月。

新房供应量略微紧张也会导致价格微涨，市民垫垫脚也能买起房子，房子卖出去，开发商能赚钱，也就更乐于拍地了，土地也能涨价，皆大欢喜。

今年上半年受疫情影响，成都的成交量表现明显不及去年，特别是二手房大幅下滑，新房因为相对有价格优势，大家还是偏爱买新房。

但成都一年二手房成交量能上十万套，说明二手房的流动性还是不错的。

主要是成都二圈层内的新房供给量本身也不多，以存量房成交为主。

根据贝壳研究院的数据，成都二手房的流通性仅次于深圳。

成都的朋友也和我说了，他在麓湖旁边复地御香山的别墅上半年无人问津，这两个月中介开始频繁带人去看房了。

从链家提供的带看量来看，8月约34万人次的带看量，其实也并不少。

成都目前每年几十万人口的流入，作为一个西部大城来说，如果不是调控这么严格，成都城区的楼市供需基本面确实是具备上涨条件的，虽然从情理来说，我也不希望涨。

但除非是政策特意为之，或者大量供地，不然一座城市的房价也不可能永远被压住，毕竟货币在贬值，人口在流入。

所以长期我还是看好成都楼市的，比重庆的潜力大多了，因为成都卖地非常节制，不像重庆大量供地，价格肯定很难涨。

最后聊聊我对成都和重庆不同的观感吧。

我这次观察到，房子依然是成都市民最热门的话题之一。

无论是都市白领还是餐馆老板，说起房子，大家嗨点立刻被点燃，和重庆市民给我的感觉完全不一样。

成都、重庆，曾经还是一家人，在语言和历史上、饮食上有很多相似之处，但惟独在楼市上，这两座城市有着完全不一样的表现。

在2013年之前，重庆和成都的供应量是相似的，但是后来就走出了两条完全不一样的道路，供应量的天差地别是这两座城市房价分道扬镳的重要原因之一。

在重庆，大多数人都比较安乐，注重生活。

而成都却和深圳莫名的相似，吃饭走路，你都会听到周围的人在讨论如何打新，怎么弄名额。

和我一起看房的小伙伴们，尽管大家很早就上车了，但是依旧焦虑万分，天天都在谈论地王、工资跑不赢房价、自己的房子会不会跑输大盘之类的……

在成都只有一套住房的人太焦虑了，大家的目标就是要置换一套大平层，然后再买另一套用来投资，才能稍微缓和内心的焦虑。

房事是普通老百姓(603883,股吧)的人生大事，很明显，成都人和重庆人的状态完全不一样。

当然有的人如果换个角度去看，会说成都的人有上进心，重庆的人安于现状，反正看你怎么理解了，每个人对生活的追求不同，这个本无可厚非，我觉得只要自己快乐就好。

这种城市生活状态的不同，结果也会不同。

就是成都本地人就会热衷于买房，只要政策稍微放松，房价就很容易躁动。

而重庆呢，外地投资客喜欢傻乎乎的冲着便宜去买，本地人无动于衷，结果一买后好几年都是低迷期。

成都最近2次请去开会，说明已经在警告中了，所以成都自己对房价也会控制的，不至于让房价大涨，这点大家可以放心，如果真的涨多了，肯定也会再收紧的。

但对刚需来说，没必要等涨了后再等调控后回调去买，这个过程太长了，你买来住的话也等不起，所以还是建议大家尽早上车。

最后，[email protected]@[email protected]@[email protected]@[email protected]