魔都楼市 商住房适合长期持有吗 房叔带你“拨云见日”
来源： 2023-06-06 10:16:07
本文选自“上海房叔”知识星球问答
壹
提问：房叔，你好，手中有一套商住房，16年入手，商贷十年，利率5个点出头。想问下这种房子现在把贷款一次还清卖掉划算么？这种房子一直持有划算么？
回答：你好，这种房子一直持有不太划算。商住房顾名思义，就是这类房产既可以居住也可以办公，它有别于传统住宅仅仅用于居住，多用于过渡和投资需求，形态多为loft或公寓。商住房有优势如下：不限购，面积小总价低，地段便利；缺点如下：一、产权年限一般只有40年或者50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。二、不能落户，对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。三、生活成本高，大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费招收也远高于住宅项目，如果是一大家子入住，多出来的生活成本一定要提前计算。四、居住体验住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，相比通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。
贰
提问：房叔你好，我刚需首套房，有购房资格，预算总价300万买房怎么选？选哪些区域比较好？
回答：你好，受上海市新政影响，严 查购房资格及政策倾斜，今年将有利于刚需买房者购买新房。对于你买房预算在300万左右的来说，房产主要分为适合自住和适合投资的两类。适合自住的楼盘多在地铁站附近，交通便利，周围公交，火车，地铁站都距离较近；而适合投资的楼盘则多在临港，规划前景好，土地热度高且升值空间较大，未来将持续享受政策红利。总之，对于买房自住的朋友来说，交通及基础设施，学校是首要关注因素；而对于买房投资的人士来说，临港将会是较好的选择。
叁
提问：房叔老师，你好，最近看到上海楼市各种新政土地限价，新房限售之类的，想问一下老师，刚需买房的话，今年买房好不好呢？
回答:你好，其实上海发布新政，主要意图是打击开发商炒地，投资客炒房的行为，由于土地价格直接决定新房楼盘价格，所以政策首先注重于此，通过增加土地供应改善供需不平衡与商品住宅用地限价竞价，打击开发商溢价拿地行为，促进房价稳定及房产市场的平衡。此外，新房限售政策也打击炒房行为，对于按照优先购买政策购买热门新房项目需要限售5年，这也进一步满足刚需，打击炒房行为。这些政策不仅能够更好调控楼市，而且也有利于二手房市场的发展，对于刚需买房的话比较利好，今年有足够预算的话，有机会早点上车。
肆
提问：房叔你好，119平6楼的1楼市价950万，算普通住宅吗?满5年卖房要缴增值税吗?
回答：你好，根据容积率、面积、实际成交价格三个点进行划分的。普通住房: 住宅小区建筑容积率在1 .0(含1.0)以上;单套建 筑面积在1 40平方米(含140平方米以下: 实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格12倍以下。非普通住房:住宅小区建筑容积率在1.0以下;单套建筑面积在140平方米以上;实际成交价格高于同级别土地住房 平均交易价格1.2倍。
伍
提问：房叔，上海现在我先卖掉一套房，再买进一套房，到拿到产证大概需要多久?
回答：目前新政后，银行贷款政策收紧了，从签合同到最后银行放款交房，整个交易流程走完拿到产证基本要5-6个月左右。
陆
提问：想问下大虹桥二手房有什么好的选择？
回答：你好。这还要看你的需求，如果你自住，考虑较高的租售比，可考虑配套成熟一点的核心区或西虹桥板块，如闵行华漕、青浦徐泾；自住希望有一些增值空间，可考虑徐盈路、蟠龙路板块，但最好不要超过赵巷；预算有限的则考虑嘉定江桥、松江九亭、青浦华新都可以。
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