7万/m²的海景房 为啥没人买

南山，这俩字放在深圳，闪着满满的贵气。

所以，当村长收到小伙伴发来的南山海景房照片时，反应是这样的：

这样的海景房，七万，在南山，你敢信？你敢信？？？

细问得知，这房子在华侨城片区，那这个价格就不足为奇了。

说起华侨城，这个片区是第一批来深圳打拼的人心里的朱砂痣，是深圳中年男人心里的白月光。不过，男人嘛，无论是白月光还是朱砂痣，都只藏在心里，却不能成为终生伴侣的最佳选择。

但是吧，毕竟还是在南山，毕竟还是有世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、园博园，真的均价7万/m²左右？

终于，人过中年，村长又踏进了华侨城这个片区。

走啊！看海景房去啊！

村长下了世界之窗地铁，决定先瞎走一通，感受一下周边环境。沿着深南大道一路走，首要印象——不愧是老区，绿化满分。

不出几分钟，就看到街边出现一些老旧的楼房。

低矮的楼房，拮据的层高，生锈的防盗网，外露的空调外机……处处都体现了年代感。

这些房子都挨着主干道深南大道，却鲜少听到噪音。南山的主干道规划完备，绿植茂密，从主干道到住宅隔着辅道、人行道，还穿插着三层绿化带，所以降低了噪音干扰，也保护了居民隐私。

这些老房子躲在繁华的南山中轴线上，常常一抬眼，就能看见一座高耸的崭新写字楼与破老小同框，一同诉说着深圳的过去与现在。

走进威尼斯东街，左边是刷着新漆的威尼斯酒店华丽外墙，右边是掉色显旧的老房子。

这一片在威尼斯酒店以东，北面一街之隔就是欢乐谷的小区，叫做西组团社区，由多个小区拼团组成，小区名取得够实在的。

瞧这地段，左手益田假日广场，右手沃尔玛，抬头欢乐谷，低头深圳湾。就算逛腻了附近，坐个地铁、开个车到深圳各大商圈，后海海岸城、万象天地、卓悦中心等，都是二十分钟可达。

踏着斑驳的树荫往小区里走，看到路边随处都停着车，由闲置空地改成的停车场车位不算多，每天都得自己找空位，晚上回来晚了可能还碰上没车位的情况——这也是老小区的特色之一。

深入小区，就仿佛进入了一个城中城，便利店、超市、药店、银行等生活基本所需一应俱全，甚至星巴克、茶馆、花店等文艺小资店都有。哪有树荫，哪就坐着乘凉闲谈的居民，生活气息扑面而来。

穿梭在楼房间的道路四通八达，两分钟可达主干道，一进小区里又无比安静，真可谓是“入则静谧，出则繁华”的住宅最佳位置。这种配置，要么是毗邻商圈的豪宅，要么就只能是华侨城这样发展悠久、配套完备的区域了。

村长跟着中介来到了开头朋友发来的“海景房”，小区名也很直接，就叫海景花园，塔楼最高32层。

小区不大，两道门禁，穿过连廊进入单元楼，看的房子在29楼。

电梯是新换的，整个华侨城小区的电梯刚刚统一检修、置换，由业主集资，墙上贴着各户出资明细，每户2000 。电梯一用就是十几二十年，且关乎个人生命安全，细摊下来，这笔费用也比较合理。

来到29楼，走廊走向不直，房子大门朝向也就各有偏差。这栋楼背朝楼宇高低错落的南山，面朝开阔的深圳湾。

真是海景房啊！小伙伴没有骗人！

不得不再说一句，这边的绿化是真的好，视野里大片大片的绿，很舒服。刚才走在路上，中介还提了句：“这里路上很少会晒到太阳。”还真是，走在路上连伞都不用打，实在荫凉又安静。

中介说：“这是性价比最高的一套房，93平米，总价在八百万左右，低楼层单价低一些，但就看不到海了。”

地段金贵，舒适宜居，俯瞰海景，价格合理。这种配置往那一放，就是坐地涨价的资本。

然而出发前，村长查了海景花园的房价涨幅，除了近三月跟着大环境一起有明显涨势以外，近一年几乎处于持平状态。

买房不仅得住得舒服，也得看看保值效果，这里的房子为什么不涨呢？

华侨城片区的劣势众所周知，中介也直言：“学位。”

这一片区所带的华侨城小学和华侨城中学学位，翻遍各种市级、区级学校榜单都不怎么排得上号。

此外，村长这趟下来也发现了一些问题。

首先，楼龄太老。海景花园建于1992年，西组团社区分布着建于1981-1990年的房子，层高在5-7楼之间，没有电梯。

其次，户型缺陷。房子早年请的香港设计师，偏好紧凑、不规则的设计，房屋不够方正。

再有，总面积与房间数量配比不合适。拿上面看的93平米来说，93平米只做两居，不符合当下家庭小三居的主流需求。高中低楼层价格不等，有到将近两万的差价，低楼层虽然单价便宜些，总面积却到了113平米，总价相差在四十万以内。

总之，华侨城片区就自住而言：

交通便利：★★★★★

周边配套：★★★★★

环境绿化：★★★★★

房屋舒适：★★★☆☆

优质学位：★★☆☆☆

房价不涨的问题得到了答案，那么，最近几个月的明显涨幅又是怎么回事呢？

中介给出两点：一，豪宅税取消；二，避险保值需求增加。第一点众所周知，第二点，还是疫情影响了货币价值，趁早换成不动产保值。

那么，作为保值资产，“破老小”的投资价值如何呢？

深圳人投资房产的逻辑有二，一等涨价，二等旧改。

从等涨价来看，各小区表现如下：

海景花园三年涨幅：67412~76916/m²

湖滨花园三年涨幅，65484~81577/m²

西组团社区三年涨幅：67323~79115/m²

直观来说，三年涨幅不超过20%，总体收益在一百万左右，相较于深圳其他片区回报率并不算高。

就拿三年前均价6.7万/m²来说，93平米总价在620万。620万在三年前可以买到同样建于90年代的位于科技园的豪方花园。

豪方花园三年前均价5.9万/m²，如今9.4万/m²，涨幅接近60%。

从等旧改来说，中介表示：难。道理浅显，华侨城地价太贵，旧改成本高，很难有开发商出得起。

因此，就投资而言：

增值潜力：★★☆☆☆

旧改价值：★★☆☆☆

具体如何选择，看完村长的分析，大家一定都打了小算盘。

踏着绿荫往小区外走，刚好到了孩子们放学时间。路上车不多，却也开得很慢，孩子们打打闹闹，居民买菜的、遛狗的，来来往往。

不得不感叹，是真的适合养老啊！