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看哭了 07年后海房价才1万深圳下一个弯道超车机会在哪

来源： 2023-05-12 10:16:13

来看一张图，2007年，南山后海中心区的房价。

如图红圈部分，2007年年初，南山后海的房价基本都是1万到1.1万，滨海之窗房价是11000元，到了年底，上涨到16800元。（期间10月份最高到了19600多），一年时间，房价上涨了约50%。

设想一下，如果是你，当初面对一年房价50%的涨幅，而且似乎抵达高点，开始下落时，你会如何选择？会不会有见好就收、套现离场的冲动？

如果你这样做，那么未来整整十倍的涨幅，就和你无关了？

看看最近贝壳APP的报价（注意，不是成交价，只是挂牌价）

大概是16-18万之间，相比2007年年末1.68万的价格，几乎是当初的十倍了。

可是，你知道当初滨海之窗开盘时是什么情景吗？

淘哥有位朋友，当初刚好负责该楼盘的销售，她说，当时2003年时，只要6000块一平米，和客户讲未来规划：南山中心、滨海长廊.....可是很多人还是不相信。当时开单很难，不是嫌位置偏、就是说滨海炒，或者认为6000太贵了。

现在16-18万的价格，再回看2003年0.6万的价格，是不是有沧海桑田恍如隔世的感觉？

往事不可追，关键的是，我们要从中吸取教训，提炼出房产价值持续提升的关键因素。

淘哥认为，南山中心区过去15年的变化，最关键一点在于，体现了城市发展方向、城市新中心规划和建设的核爆威力！

对于深圳人而言，极为幸运的是，站在2020年这个节点，我们依然还拥有类似南山中心区一样，下一个城市新中心规划和建设的史诗级机遇。所以说，不用羡慕

01. 福田楼市的黄金岁月，香蜜湖的崛起，

源自96-2010版深圳总规

深圳房价上涨的奥秘到底在哪里？

淘哥认为长期来看有三大主要来源。其一，货币增发，过去曾有研究，长期看房价涨幅和M2的涨幅高度相关，这个所有房子都收益，不多说。

其二，城市发展和城市建设，从全国范围内说是城市化水平，为何淘哥判断中国楼市整体还有机会，因为现在中国城市化水平才60%，距离美日80-90%多以上的水平，还有大概10年以上的时间。

从一个城市内部看，则是城市发展，包括边界的扩展、中心的转移、新兴区域的规划等，深圳由于本身城市很年轻，体量也不大，因此城市处于一个极快速的发展过程中，很多区域过去十几年经历了沧海变桑田的变化，这其实是楼市价值提升的最大来源。

其三，就是学校，因为深圳人口结构以年轻人为主体，近年也进入一个婴儿潮、二胎潮阶段，因此在深圳这个可视为独立因素。

淘哥研究了过去20年深圳楼市的变化，发现的奥秘是，投资楼市有很多秘诀，但最关键的，首先大方向要正确，不要南辕北辙，一定要把握城市发展的方向。如何把握？研究城市总体规划是最重要的方式。

淘哥先给大家看看1996年-2010年版本的深圳市城市总体规划：

正是在1996年版本的深圳城市总规中，明确指出了深圳的中心在哪里，中心区在哪里：

“中心组团由福田区、罗湖上步组成，定位为全市的政治、经济和文化中心。”、“市中心区位于福田区，是未来的行政、文化和商务中心。”如下图

当时福田中心区的规划已经启动，并进行了国际咨询。

正是这个规划，决定了此后十几年福田的大踏步发展，直接催生了香蜜湖豪宅区的崛起。其实在此前，深圳的中心区域是罗湖，罗湖的房价比福田还要高。

如果当年你充分研究了这个规划，果断把投资重点转移到福田，无论是福田CBD还是香蜜湖，你将享受福田楼市最黄金的岁月。

02. 深圳湾豪宅区崛起背后的奥秘

“前海中心”规划的提出和建设

如果来深圳比较晚，错过了福田怎么办？深圳的奇迹之处在于，每一代人都有每一代人的机会。

讲一个例子，2012年时，淘哥面对一片荒芜的后海湾，曾经写下了这样一个微博：深圳湾鸟瞰，这里将诞生深圳最贵的住宅。

如今的深圳湾是这样一个景象：

房价就不用多说了，深圳最贵最知名的豪宅，深圳湾1号、华润深圳湾悦府、瑞府，恒裕滨城2期等，都位于这个区域，房价高的去到20万-30万一平米。

为何淘哥在2012年，在香蜜湖、华侨城如日中天之时，面对深圳湾那样一片荒芜，什么东西都没有的黄土，敢于做出那样的预测？

淘哥不是先知，只不过淘哥仔细研究了深圳城市整体规划，提前把握了深圳发展的方向和重点。

2010年8月，在深圳经济特区成立三十周年之际，《深圳市城市总体规划（2010-2020）》获国务院正式批复。这一版的总规的最大特点在于，构筑了“三轴两带多中心”的开放空间结构，并且首次提出了“城市中心体系”，规划确定２个城市主中心，即福田—罗湖中心和前海中心。

１．福田－罗湖中心：由福田中心区和罗湖中心区组成

２．前海中心：由前海、后海和宝安中心区组成。

看到没有，在城市中心的问题上，和以往的规划相比，2010年版的总规，首次提出了将后海、前海、宝安中心区规划为深圳一个新的城市中心。

如果在2010年总规发布时，就坚定买入前海、后海、宝中的房产，现在获利会达到5-8倍（2010年后海很多房子只要2万多）。

03. 前海中心之后，最大的机会在哪里？

继续向西的区域很明显

从深圳湾、前海、宝中这个“前海中心”的发展历程我们能发现，城市总体规划框定了深圳未来的城市发展方向和重点，是买房非常好的指引性文件。

如果能找到规划级别、规划地位三级跳的区域，比如说由普通区域突然划入城市主中心或者副中心的，及时介入，就可能有比较好的收益。

那么，前海中心之后，类似的最大机会在哪里呢？

2018年，深圳曾公布了一个十三五的总规，在2010年版本上进行了小幅修编。

淘哥研究发现，对比2010年版本，主要变化在两个方面

1、空港中心升级成为了城市副中心——所以大空港开始火了。

2、南山全域都纳入了城市主中心——所以这几年西丽房价也到了8-10万了。

但是这还远远没有完，一般深圳的城市总规，大概每10年进行一次大的修编。2010年版的深圳城市总规发布后，至今10年了，没有进行大的修编和调整。2018年的十三五城市总规，只是一个小的修编，一个过渡。

从这个过渡性的修订版，我们明显能看出，深圳发展的重心依然在继续往西，上述两点：空港中心升级成为了城市副中心、南山全域纳入了城市主中心，都和西部有关。为何会这样，其实很简单的道理

：粤港澳大湾区的核心就是围绕珠江口，深圳前海也是在西面，机场、国际会展中心和海洋新城都是西面，

深圳继续往西才能加强和广州佛山、东莞、中山、珠海澳门等大湾区其它城市的协作。

04. 前海之后是西部中心

两大看点：前海扩容、深圳城市主中心

2017年10月，深圳市全面启动城市总体规划修编工作，规划直达2035年。这一轮修编将影响深圳未来18年的发展。2019年修编工作基本结束，开始征求各方意见。

淘哥预计，深圳这个最新一版的总规，很可能今年就会公布，因为今年是深圳特区成立四十周年，上一轮2010-2020版总规就是2010年特区成立三十周年时公布的。

淘哥预计，接下来这个2020版城市总规至少有两大看点。其一，深圳城市中心体系。其二，前海扩容。

其一，城市中心体系：

此前，修编工作负责人之一，中国城市规划设计研究院深圳分院副院长王泽坚在一次ppt演讲“剧透”，新一轮总规中深圳的中心体系是：1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心。

深圳市城市总体规划（2016-2035年）（草案）@王泽坚

如上图，我们仔细看左上角的虚线红圈，有一个：“西部中心”，注意，这个西部中心是城市级的，而不是副中心级的。

千万不要小看“西部中心”，这是从深圳城市远郊向深圳城市级主中心的跃升，这可是规划的三级跳，相当于从一个群众演员，突然变成了超级巨星。其带来的转变是全方位的，比如说，基础设施、文化教育设施（各种馆和学校）、轨道交通（地铁、高铁、轻轨等）、交通路网等方面的全面完善。

淘哥认为，西部中心提出，可能是现在的深圳年轻人，能把握的楼市最大机遇之一了。

其二，前海双区扩容；

去年深圳已经明确表示，前海双区扩容方案已经上报，因此这事情铁板钉钉，只剩下何时公布的问题。

淘哥推断，今年宣布前海扩容的可能性很大。因为2010年的8月26号，在深圳特区30周岁之际，中央给深圳送上了一份生日“大礼”：批复同意了《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。今年8月26日是深圳特区40周年，也是前海成立10周年。在前海10岁生日时，将前海扩容方案和最新一版的深圳城市发展总规公布，再给前海一个大礼包，指明深圳未来发展的方向和重点，合情合理。

注意，距离8月26日越来越近了，这个预期会越来越发酵，如果想要提前布局，一定要抓住机会。因为现在还只是预期，真的变成现实的化，情况又不一样了。

这个礼包会有多大呢？之前很多人认为只是扩容到宝中，淘哥认为这个格局偏小了。不久前，淘哥大胆提出了自己的建议：《前海扩容大猜想：建议把西乡、宝安机场、国际会展中心、海洋新城全纳入，120平方公里》。

巧合的是，淘哥文章发布几天后，官方正式印发的《广东省开发区总体发展规划（2020-2035 年）》，其中关于前海合作区连片扩容作出明确批示：

《规划》写道：条件成熟时推动深港合作区创新发展。以粤港澳深度合作为主题，推动前海合作区实现连片扩区，

将蛇口及大小南山片区、宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入，

并在新扩区域实施前海有关支持政策，叠加自贸试验区改革创新政策。

前海合作区连片扩区示意，具体范围以政府公布为准

大家看到没有：“蛇口及大小南山片区、宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入”，和淘哥的建议，不谋而合，这可能就是未来前海的范围。

从这个角度看，“机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区”等之前没在前海范围，未来会纳入的区域，其实享受最大利好。

05. 从后海、到前海、到宝中

共同规律：滨海区域才是新区核心

布局深圳未来城市发展方向、布局前海扩容、布局2020版深圳总规确定的城市新中心，有一个关键点大家要注意：优先选择临海的滨海区域，这里往往才是新兴片区的核心。

就好像布局南山，优先选择是深圳湾，布局前海中心，优先选择是前海湾，布局宝安，优先选择是滨海的宝中。历史经验表明，新兴片区的滨海区域发展最快、价值提升最剧烈。

所以，布局西部中心、布局前海扩容，布局大空港，优先选择应该就是会展新城及海洋新城片区，目前海洋新城还在填海，所以唯一的选择就是会展新城了！这里是真正的原始股。

如下图，会展新城规划面积29.42平方公里，具体包括“三城一港”布局，国际

会展城10.22平方公里、会展田园城8.8平方公里、海洋新城7.44平方公里、宝安综合港区3.57平方公里。

其中，国际会展城的核心，最先的启动区，就是深圳国际会展中心，6月20日刚刚举办了疫情后的首场展会，人气爆满，带旺了周边的酒店、餐饮等一系列产业。据悉，今年下半年，深圳国际会展中心还将举办30场展会。

国际会展中心的建面约160万㎡；其多元的会展综合配套，建面达到约154万㎡，包括了：国际体验式商业中心、星级酒店群、高端公寓群、会展商务基地、会展公园、会展河等。

淘哥得知，会展湾升级之作——会展湾水岸即将入市，项目为会展区域内唯一的纯粹公寓地块，并且属于拥有华侨城纯水岸豪宅基因的住区产品；总体量建面约15.6万㎡，其中包含建面约15万㎡的高端滨水公寓，建面约6000㎡的商业和配套。

淘哥认为，项目有9大亮点：

1、明显的价格优势

按照会展湾水岸此前产品的价格，带装修大概在5万多。这是一个什么概念？如淘哥上文所说，96版总规确定的福田中心，目前在售的公寓新盘如宝能公馆，价格大概是10万。2010年版总规确定的后海中心区，深圳湾1号就不提了、恒裕深圳湾公寓大概是15万-20万。前海中心区，鸿荣源胤璞公寓的市场预期也是15万以上。

相比之下，作为未来的城市中心，华侨城会展湾水岸价格仅仅5万多，几乎只有这些区域的三分之一。说实在话，连罗湖老城区的在售公寓，价格也也要7-8万。以5万多的价格，布局深圳未来，而且是滨海区域，不香吗？

2、纯粹的滨水人文住区，3.8的超低容积率。