大城北 水过沈塘湾 三塘的新旧更迭 | 房叔说No.495

| PART 1 |

▲最新落户与购房资格表

巡游杭城，关注二手房板块；

上塘河过沈塘湾，皋亭坝，雪皑皑。

走进东新-三塘。

| PART 2 |

大东新板块，区域如下图红线范围内，由于区域实在太大，于是以东新路为界分左右，西侧为三塘板块，东侧为东新板块，各写一期，本期先写三塘；

▲东新大片区划分

三塘板块，具体范围如图，河道、东新路和高架围合的部分，西边也可取到沈半路，问题不大，具体的楼盘推荐已用绿色三角在图上标出；

分别为万和玺园、香石公寓、锦绣华府及西文南苑，另外有待交付三盘，预计明年就会有挂牌，檀映里、春熙上和湾及天御（御尚华庭）。

新房方面，近半年新出让地块均在东新路东侧（西房今一明一、滨江一、融创一），留在东新篇写。

▲三塘

学区地图如下，特别说明，因观成实验民转公，其校区周围小区几年内会吃到明显的教育红利，猜测是观成武林小学的学籍与颜三路以北的学区升学并行。

▲三塘学区划分

万和玺园，7年前的板块顶流，立面全石材配合大面积蓝玻，简化的新古典风格，比例做得很阔，装饰用粗壮的硬朗线条勾画层次，几何的棱角明确，偏德系。

▲万和玺园

目前挂牌不多，尤其122㎡无人挂，只有挂牌6w/㎡89㎡，这个价也接近成交。

▲万和玺园89㎡

香石公寓，10年房龄，显著的古典建筑时期的设计语汇，塔司干的柱式旁边配两个奖杯原型的石造雕塑，1比6-7的高宽比基座，石材立面，没有拱形元素，平梁柱的立面、楼层不高做横向舒展，偏古希腊，味道挺正宗的，据说是绿城设计，也就不奇怪了。

▲香石公寓

缺点明显，地块是L型，与前面的灯塔公寓形成半包围，如果要买建议买北侧3幢，同时因为小区有点小，尽管景观的品质不错，但总共也就4幢楼，内部性不强。

推荐挂牌5.1w/㎡的89㎡户型与挂牌5.5w/㎡的130㎡户型。

▲香石公寓，左89㎡，右130㎡

锦绣华府，中冶在杭州唯二的作品，香槟金折线铝板作装饰板、几何框的语言限定性很强，使外立面非常有辨识度，很“理性”（能看出外部形式和内部功能清晰的匹配），能做到这一点都是极好的立面。

▲锦绣华府

洋房更是上了石材，小区沿上塘河且景观层级丰富，可以说是整个板块目前的改善TOP，产品力上佳。

推荐挂牌6w/㎡128㎡户型，6.2w/㎡的169㎡户型，洋房的7w/㎡的137㎡，建议明年秋天去买，交付满两年增值税会少，谈价格也好商量。

▲左上128㎡，右上169㎡，下137㎡洋房

西文南、北苑，绿城设计代建的回迁房，房龄都不到10年，位置不错，当年品牌开发商回迁房比现在很多新盘质量都好，公区景观更是天差地别，单价又低，刚需住住划算的，指不定还有民转公的利好。

▲左-西文南苑，右-西文北苑

推荐南苑3.8w/㎡的122㎡户型，北苑年代更新挂牌少，建议去线下中介。

▲西文南苑122㎡

春熙上和湾及天御（御尚华庭）的施工稳步推进，外立面都差不多了，离交付的时间预计不远；

▲天御

改善人群摇不中新房的可以看看，预算略低看看春熙的117㎡户型，略高，看看天御139㎡，对比锦绣华府的挂价权衡，若同等价位果断华府；

▲上-春熙上和湾117㎡户型，下-天御139㎡户型

檀映里经历过停工风波，如今复工，现场看人不多，大概与笔者中午去有关，隐约听到有室内施工，交付后若有挂牌，推荐大面阔130㎡的户型。

▲檀映里130㎡户型

总结，三塘板块是近些年拱墅出让量价兼备的板块之一，有武林新城的规划利好；

▲武林新城区域总规

优点是离主城极便利的交通、板块附近的新天地商场和上塘河、城北体育公园的小环境加分；

缺点也明显，新老住宅交织，尤其是回迁房和经济适用房的成片存在，导致规划只能切分考虑，没有整体拆改的空间，土地出让与建设像下跳棋，跨度30多年的各色风格住宅交错，导致住区界面必然细碎；

作为大城北的重要组成部分，东新-三塘和桥东、和睦的能级类似，有过厂、沿着河还有大片老房，导致天花板低于整拆整建、浙大傍身的申花和强学区、拱宸桥加持的桥西；

另外，“新武林”的名号略显尴尬，老杭州根本不认，新杭州多在钱新、未科、滨江上班，对武林也无感，城北引以为傲的二产转三后发，吸收年轻血液的能力十分有限。

总体而言，4.7w的限价下，三塘投资的天花板不高，但小赚问题不大，而自住改善挺不错，有烟火气又伴随都市更新，会有一定的稳健收益。

| PART 3 |

三塘此地，关联度最强的便是上塘河与东新路，正巧，也是古与旧、农业与工业交通的象征。

上塘河，是杭州第一条人工河，历史最悠久，有多悠久，比大运河、西湖、中河都悠久，因为是秦朝开凿的，设郡县开始便有此河了，于是也叫秦河。

上塘河是一条拐弯的河，这个弯就在三塘，沈塘湾，沈塘湾和沈塘桥不是一回事，前者是与上塘河有关，后者在文教与古新河有关；

▲沈塘湾

沈塘湾此地，原来有个沈塘湾村，过上塘河有座沈塘湾桥，也就是今天绍兴路的位置，旧时过秦河此湾，多半是离乡去往苏州或是去半山赏景；

赏的是什么呢，答：雪。

▲皋亭积雪

此地是明湖墅八景-皋亭积雪的旧地，在湖墅那篇略有介绍，这次写多些。

说皋亭山也就是半山，是杭州的“靠山”，明代以桃花、梅花双绝，这两种花的花期在晚冬初春之际，也正是皋亭积雪示人之时。

临近严冬，杭州下起漫天飞雪，皋亭山的梅花凌寒开放，驾一叶小舟，沿秦河与古城渐行渐远。

▲皋亭积雪，三点一线

远看，皋亭山上的梅花与白雪相映成趣，如白糖里的梅子，甜糯喜人，此为赏“艳雪”；

到了2月末、3月初，乍暖还寒，山上的桃花开始争相开放，雪却未融，若是此时再去，又是另一幅景象。

行船上塘，船尾附一老翁摇橹，乌篷内架一小碳炉温点黄酒，架一支鱼竿钓些河鲜，把鱼弄上来后有厨子直接切片，谓之鱼脍，一口鱼一口酒，美；

过了沈塘湾，远看半山，这桃花比梅花洁白些，在残雪中白中透粉，怀中美人如玉，远山雪如胭脂，这时再吹起一曲洞箫，借着酒劲赋诗一首，这一天就舒服了，此为赏“胭脂雪”。

▲皋亭坝公园

说来，皋亭积雪如今也能看，挑个杭州下雪的清晨坐水上巴士3号线，船过绍兴路去船头，往正前方望山就可以了，不过这事实在需要一点抗冻的勇气，一个人去太傻，最好也有个佳偶在旁，雅不雅就纯看心境了。

说了古代的雅，说说近代的俗。

在建国的前50年，杭州相应国家号召，自然是工业时代，城墙里的企业相继在50年代搬到城北，越是重污染的越往北；

因为工业需要水，运河边、上塘河边自然是首选之地，慢慢的，拱宸桥的周围一圈成了工业飞地，工农结合的大城郊，就是大城北的代名词；

东新-三塘也不例外，1998年前，这里就是一片农田，作为老底子大城北的一员，原本是杨六村、长木村、沈家村、西文村、王马村等几个村所在的城郊；

东新路南连杭氧、北接杭钢，既是一条工业交通的大动脉，也是无数外乡人来杭州上班的租住地，工人去厂，不是的去朝晖、武林门上班。

上世纪的结尾，99年开始，三塘和嘉绿做了杭州最早一批经济适用房，品质不错，尤其竹园、桃园、樱园的大部分是作为商品房开发的，在当时能有2000多的价格，相当不俗；

不过城郊毕竟城郊，氛围市井了些，也是大城北的通病，桥西、桥东、和睦、三塘...周遭厂多农村多，浙麻、杭丝联、剪刀厂、热水瓶厂...

白天黄沙滚滚，剃头修车炒饭、百工百业，夜里霓虹盏盏，夜宵长龙，巷子里也颇有些莺莺燕燕，倒是晚开发的烂泥地申花纯洁些，如今反倒成了逆袭的基础，只能说时也势也，三十年河东，三十年河西。

能说的确实不多，不能俱足望海涵，有补充的请在评论区留言，或分享与这里的故事。

| PART 4 |

溯秦河，望半山，近乡处，雪茫茫。

-END-

文/一叶 编辑/一叶