房地产库存压力大「楼市库存」

相比往年的收紧，2022年开年以来，房地产市场调控基本以稳定楼市、宽松政策为主。

包括桂林在内的全国多城，今年均出台了相关的楼市松绑政策。

比如放宽公积金贷款门槛、给予购房补贴、降低首付比例、下调房贷利率、取消限购限售等等。这些大大小小的宽松政策出台，都是为了稳定各地楼市，促进房地产市场健康发展。

不仅地方，zf大层面也在频繁释放楼市宽松信号。

以及迫于资金压力的开发商，为了活下去，疯狂推出五花八门的优惠政策，“以价换量”来去库存回笼资金。

楼市宽松政策 房企“价格战”的多重利好，从很大程度上来说，对于有住房需求的人来说是实打实的利好。

但是事实是很多有需求的购房者仍然保持着观望态度，迟迟不愿下手买房。

买房的人不急，房子卖不动，卖房的一方自然急。在卖房者冲业绩的路上，买房人想必已经见过、听过了各种“花式招数”。

而最近，又有关于#公务员进村卖房#的话题，成功冲上了热搜，这事真的发生了？

公务员进村卖房：没有销售提成

微博到处都在发：广西玉林的基层公职人员，近段时间为了卖房，身上的“担子”更重了。

作为一座广西大部分人都知道以狗肉闻名的城市，玉林最近“以公务员进村卖房”的话题，引起了广大网友们的关注。

今年初，玉林市政府定下了2022年全市各层级部门需完成推荐村民购房8000套的任务。至于这个任务要交给谁，那当然是公务员。

因此，玉林当地的公务员都背上了“卖房”任务。

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据《经济观察报》采访报道：

李书朋（化名）是玉林众多公务员中的一员。大学毕业后以优异成绩考入广西某镇当公务员的李书朋，没有朝九晚五。虽然家住玉林城区，但因为天天驻村，李书朋整个6月没回过一次家。

从今年2月份开始，李书朋动员村干部对其负责的几个村开展地毯式摸排，去了解哪一户有购房意向。挨家挨户敲门工作量太大，李书朋就趁着平时下村开展工作时“到处晃晃”，尤其是盯好村里举行晚会、篮球赛等活动顺便做宣传，向村民宣贯优惠政策，并登记有意向购房的村民。

在其朋友圈也写着：“买房找我”、“专车接送看房全程服务到位”，每一句后面都带着3-4个感叹号。

在宣传初期，对买房感兴趣的村民不少，李书朋就包一辆面包车送他们去看房。持续宣传了几个月以后，村民们都知道是什么情况了，去看房的人也就不多了，如果再遇到想去城里看房的村民，李书朋就开自己的车送他们进城。

这一幕，实话说有点感人，李书朋干的活儿不就是我们看到的“日晒雨淋原版”房产销售？

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可是，从采访报道里可以知道，玉林公务员卖房，是没有提成的，不会从开发商处获得一分钱佣金。

但是，他们的“卖房”任务却与个人的绩效考核挂钩，而考核的标准是人口进城数量。

举例如果卖一套房可以换算成4个户口，每月人口进城的KPI是20人，也就是说公务员每月至少要卖4套房。

要知道，当前楼市下行，在一些三四线城市，楼盘专业卖房的置业顾问一个月都很难成交4套房，更何况只是“兼职卖房”且没有佣金提成的公务员。

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没有提成，但是为了考核指标，玉林公务员们也积极发动亲戚朋友看房、买房，甚至让亲戚朋友发展“下线”，只是为了符合条件的村民在购房补贴申请单填上其单位的名字 。

“公务员进村卖房”源为哪般？

事件一出，“玉林公务员进村卖房”成为大家茶余饭后的谈资。

在采访报道中，李书朋明确表示，“进村卖房的最终目的是为了人口进城，卖一套房可以换算成4个户口（进城）”。

在2021年12月30日，玉林市召开加快人口进城工作动员会，提出要“加快玉林百万人口大城市的建设步伐”，“实现玉林人民的大城市梦”。

同时，玉林市统计局也公布了一份题为《浅谈人口外流对玉林市社会经济的影响》的报告。该报告中提及，第七次全国人口普查数据显示，玉林户籍外出人口136万人左右，其中市外省内12万人，省外124万人，平均每户就有0.8人外出，外出人口数量排全广西第一位。

但网上更多的声音表明，玉林这番操作，表面可以理解为应对人口净流出的挑战。

而实际上，反常操作的背后，是玉林楼市巨大的去库存压力。

据克而瑞数据显示，玉林去化周期在2-3年之间。叠加疫情等多重因素，当前的玉林楼市，去库存压力较大。

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玉林统计局数据显示，2022年1-5月，玉林市房地产开发投资下降30.8%，商品房销售面积同比下降25.1%。

一位品牌房企广西公司财务负责人透露，玉林市场不能简单套用存销比等公式来观察流速和库存压力，考虑玉林的潜在供货量，“近期银行提供的数据显示，算上潜在供货，比如已经出让但未动工地块等，按照上半年的流速，玉林的去化周期在10年以上”。

为此，玉林出台了《玉林市关于加快人口进城若干政策措施的通知》，明确在2022年1月1日至2022年12月31日期间，符合条件的“新市民”在玉林城市规划区范围内（玉州区、玉东新区）购买首套商品住房，能享受新市民购房补贴、财政补贴50%契税、提供万元消费优惠、提供万个就业岗位、安排义务教育阶段学位、可申请住房公积金贷款等“十条措施”。

这里是不是有点熟悉？是的，“新市民”此类鼓励农民进城买房的政策，桂林恰好也有。

为促进成交，“鼓励农民进城买房”

大家都说玉林“公务员进村卖房”，是在大力鼓励农民进城买房。

而业内人员也表示，桂林现在的楼市政策，手也已经伸向农村。临桂、灵川先后推出的购房政策中，都有针对村民进城买房的点。

今年4月底，桂林临桂区出台了《2022年临桂区新市民优惠购活动方案》。此政策的针对对象，“新市民”即指临桂区辖区范围内的农村户籍人口以及临桂区户籍以外的所有人口。

该方案明确，在2022年5月1日-10月26日期间，满足相应条件的临桂“新市民”，购买临桂区商品住房能享受3万元购房补贴、契税全额补贴等优惠。

而政策内容中，还明确包括有鼓励桂林市范围内村集体组织村民参与新市民优惠购活动这一点。村民满足条件购房的，所在村集体还能得到每套5000元的乡村振兴支持。

临桂楼市俯瞰

临桂之外，位于桂林北的灵川县，也在今年实施了相关的政策。

今年5月中旬，灵川县人民政府出台了《2022年灵川县促进“两个振兴”购房优惠活动方案》，该方案明确，2022年5月18日至6月18日期间，在灵川购买新建商品房能享受契税补贴、购房优惠回馈等优惠。

虽然该活动方案时间已经截止，但在方案的内容上，也明确提出鼓励灵川县范围内村集体组织村民参与优惠购房活动，村民满足条件购房的，所在村集体也能得到每套3000元的乡村振兴建设资金。

同时，灵川县还专门组织了促进“两个振兴”看房直通车活动，先后带领区域内九屋镇、大圩镇、定江镇、公平乡等乡镇村民组成看房团，按制定的看房活动路线带村民客户到到各个房企参观楼盘。

灵川看房直通车活动图（图源见水印）

为提高城镇化率，鼓励农民进城买房也不是不可行。

桂林楼市库存居高不下，业内相关统计数据显示，许多区域的商品房去化周期已经超过24个月。

除刚需、改善置业者有住房需求之外，桂林炒房者只占极少数。促进农民进城购房，无疑也成为了消化库存的选择之一。

写在最后

但有一点，鼓励归鼓励，农民进城买房应该是基于完全的自愿原则。桂林楼市在发展的过程中本就面临着许多问题，问题楼盘的出现让许多买房人深受其害。

倘若大批农民进城买房，也将面临着进城的就业、养老等问题，对城市的基础设施建设也会提出更高的要求。

此外，村民进城买房，收入不稳定的农民如何保证还款、不断供也是一个非常严肃的问题。