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深圳龙华在售公寓新盘「70年产权公寓猫腻」

来源:   2023-04-15 16:16:03

新政后,龙华二手房和公寓的机会点!


715新政后,深圳楼市的话题,都围绕在细则的分析上。此次新政的打压力度比较大,从限购、限贷、税收、普宅标准调整等手段都用上了,市场情绪有些波动。甚至有些媒体报道的,所谓业主降价几百万,满五唯一立马涨,置换不敢卖房,挂盘房源锐减等,并不属实。从政策基调来看,是有保有压的,更多的态度是稳定楼市。

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那带给了我们什么信号呢?首先,可以看出深圳坚定房住不炒的决心,接下来,那些一直涨的片区可能会进入一个冷静期,但价格在刚需范畴内的版块,像东部片区,将会成为刚需上车的热点。而临深片区,也有一波资金涌入,短期来看,打压了炒房客,利于刚需群体上车。但长期来看,解决房价问题,还需从供需矛盾入手。


01


政策调控后龙华业主和客户都有哪些变化


先看一下杠杆政策,并没有变化,真正的首套房,仍坚持30%的首付,“先卖后买”的合理改善,仍坚持50%的首付。自2016年以来,这些杠杆政策未变过。新进入深圳的人才,工资相对较高,按揭月供问题不大。那回到龙华二手房市场,新政后各个片区业主和客户,都有哪些变化呢?下面是我们楼市助手们摸底市场调研总结后的反馈,一起来看看:


观澜片区

业主心态:

1、部分业主因为自身购房名额也受新政影响,考虑到卖了之后也买不了房子,所以暂时收盘不卖了,想看看后续政策会不会有进一步的动向,利于自己换房。

2、满足750万以内且满五年的物业,目前这一类的业主心态有上浮的趋势,主要是觉得税费本来就是该客户出的,自己本来就是实收,那自己满五年就更有优势了,价格更不应该让。

3、部分已经先买了房或者正在置换中途的业主,因为需要腾名额或者需要卖房的款项支付置换房产的首期款,现在是比较诚心卖房的,对于新政策的影响,也愿意协商承担部分新增的税费。

客户心态:

1、很多想买房刚需客户在新政策下被误伤,35%失去了购房名额。

2、想买房但因为新政导致税费增多,购房成本增加,导致资金不足买不起的。只能选择偏远地区,出于观望状态。

3、有资金也想买房,目前也在继续看房,在买卖双方面谈阶段砍价比较多,认为新政策导致税费增加,目前会横盘一段时间,要求业主分担一部分的。

4、有资金想买房但是因为新政策刚出,想再观望一下市场动态和走向,已经不怎么看房,等稳定一点捡笋盘的。



龙华中心区

业主心态:

1、业主出现两个极端:一部分价格微微调低,以表承担部分税费的诚意,目标是把房子卖掉。另一部分业主价格没低反调高,问及都表示,放盘房源较少,自己房子卖掉后暂时也没有更好的投资去向,干脆调高缓一缓。

2、壹成中心来说的话,因为满五年的房子很少,750万属于四房和五房的一个分界:部分业主惜售,卖掉没有名额,担心卖掉买不回来,所以会收盘不卖,或是出租或撤盘。大部分业主对先行示范区,还是充满信心的,只是对市场预测不准,选择观望。

客户心态:

1、目前很多客户失去购房名额,处于观望氛围比较浓,对于房子比较渴望,但是苦于没有名额上车,很多客户转战商业公寓等不限购不限贷产品,或者是临深东莞、惠州等项目。

2、对于整个片区,客户活跃度一下子减少很多。很多客户房票没有、首期款不够,客户量也减少非常多。对行业来说,看房量减少,是一个很大的影响。


大红山片区

业主心态:

1、对于红山上塘这个片区所有的业主,我们做完调研以后发现有一个很大的特点,就是“惜售”!他们对后期都比较看好,主要是因为换房成本增加了,所以他们都选择暂缓置换,等房价稳定下来以后后期再选择。

2、还有一部分是750万以内的业主,心态比较稳定,他们认为政策对他们来说没有什么影响,最多是市场横盘,目前不考虑调价,主要是对后市还是很有信心。


客户心态:

目前是一部分失去了购房名额,直接转向投资商业。第二部分,则是选择了观望,认为房价还会有变动,所以暂时等一等再看,这一批业主基本上是属于置换为主的。


【总结】

整个龙华市场,客户心态处于观望的占比40%,失去名额的占到了30%,选择继续看房的占到了30%的比例。业主心态目前惜售的占比60%,这些业主对未来的预期比较高,其次是怕踏空。协商分担成本的占了30%,这一类属于置换中,是诚意要卖房的,也希望跟客户一起来解决问题。还有10%是直接选择收盘不卖了,这就是我们整个龙华业主和客户的一个现状。

那住宅目前成交受限,非住宅产品肯定都是大家的一个关注热点,我们接下来看一看龙华现有非住在产品的机会点在哪里?


02


龙华现有非住宅类产品的机会点


新政落地后,部分有资产配置需求的购房者将目标转移到公寓产品,从市场反馈的数据可以看到二个关键信息:一是临深城市的成交量明显增长,一部分失去深圳名额的群体,把目光看向了周边的热点片区。二是深圳似是掀起了一阵“公寓潮”,深圳公寓价格是跟着片区住宅走的,如果住宅价格没有大的变化,公寓价格也不会有明显变动。反而是成交量会上升,每个月的成交有机会增加20%左右。


在很多客户都转向临深后,725东莞也在一夜之间出台了新政策,对于非本市户籍进行了很多限制,二手房也限制了社保和套数,公积金等等限制。那么东莞承接了深圳市外溢的客户,但其实这两个地区的客户都基本上有一个共同的特点,就是没有本地户口和本地社保,是很难上车的。



那除了深圳和东莞,像南京出了九项楼市新政,商品房住宅将优先卖给无房家庭,离婚买房也被限制了。长春市和宁波市也相继发布楼市调控政策,平衡当地楼市。东莞之后,惠州也有风声露出……后面肯定还有其他城市都会做出反应。那这么多政策的调控,基本都是围绕商品房住宅产品,都是为了各地楼市健康平稳发展。那非住宅类产品值不值得购买,又有哪些机会点呢?


回到龙华片区,目前已有多个楼盘获得预售证。其中最受关注的热点公寓就是深圳北站的鸿荣源天俊,可谓占尽天时地利,无论是商圈规划,交通枢纽,生活配套,未来潜力,都具备超高的投资回报价值。鸿荣源天俊认筹场面火爆,引发热议,目前该项目已结束认筹,7月29日晚20:00线上选房,预计2022年底交工。


近十年来,深圳商务公寓市场成交量和成交均价一路高走,市场态势非常好!

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为什么深圳的公寓产品会热销呢?

首先,2018年深圳“731新政”,规定各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。虽然去年12月,深圳取消了“商务公寓只租不售”的政策,但由于去年”7·31“以来,新拿地的商务公寓项目很少。因此,目前可以销售的商务公寓数量还是有限!第二、深圳的公寓产品不限购不限贷,很多人想在深圳买房,没有房票,也不想借名额,那么公寓是比较合适的。


第三、核心的地段核心公寓,如果产品素质好,增值空间也是有的,随着区域的发展,产品的承租能力将越来越强。第四、就是深圳常住人口,大家都知道持续在涌入,说明深圳的发展动力是十足的,再加上先行示范区和粤港澳大湾区的核心引擎,那对于深圳的未来发展潜力是非常大的。第五、因为疫情影响,整个外国留学回来的,目前都选择在国内发展,这些客户群体还没有那么快进入学区房的状态,他们首选的就是公寓住的舒适,而且配套各方面比较完善,所以这类客户是目前重要选择的一个点。


选择公寓的几个要点

根据深圳政策,商务公寓5年限售,如果购买预售的一手公寓,持有周期规划要在6-8年以上才划算。那要怎么选择呢?

1、地段、地段还是地段,决定租售比

2、公寓性质:优选商务公寓(3.6米层高)

3、计算好持有成本,从负债转型到家庭资产(租金流入)时间可控,规划期内可以不卖,因为交易成本高。

4、小户型为好(60平方以内)便于出租。



上图是整个龙华在售的公寓,大家可以关注下。那为什么第九个产品是二万六的均价?这个产品它有自己的特殊性,我们楼市也有实地考察过,主要是适合那种想要居住成本低,或者给父母养老的这一类客户,前提是不考虑孩子读书的问题。


03


750万内的房源,哪些楼盘值得关注


新政后,我们对750万成交的占比做了一个分析,数据不是特别全,是按照学区统计的各小区实时成交量,750万以下成交占比74%,还是很有参考价值的。



大家可以从上面的数据看出,目前750万以内的房源在龙华来说还是主流,在这个界定以上的盘源,向北站豪宅区和深高这两个楼盘目前是没有房源可以选,其他区域都是购房源量给大家选择的,可以重点参考一下。


【我们的观点】

1、新政后已失去名额的35%人群有一大半会选择短期内进军商业地产,近四年商业地产处于一个持续横盘状态,接下来公寓(交通 商业配套或规划利好)的产品迎来成交机遇。【举例】福田中洲湾华府、光明龙光玖龙台、龙华鸿荣源天俊、华盛珑悦的热度已经验证了这一点。


2、住宅产品750豪宅线上的次新房(不满五年)的房源会处于三个月的横盘期,部分业主开始转售为租,3-6月后根据市场的供应量价格会有一个新的分水岭,学区成熟片区或者名校所对应的房源还是会处于受欢迎产品。


3、住宅产品在2000万以上的改善豪宅由于交易周期本身就在半年至一年之间,部分15年左右硬件配套 周边配套没竞争力的情况下会有阴跌的可能。10年内的优质房源因为首付成本的增加,目前客户多数选择观望半年再说,税收影响甚微,看金融政策的走势,如果利息持续下行趋势 ,实属改善的客户依然会结合各种改善方案的结合来换房。【举例】典型代表:金茂府

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【总结】近段时间刚需买房是好时机,建议多看多关注,市场好的时候诚心卖的房子就是笋盘,现在的市场上诚意卖的房源又愿意协商价格可以确认真的是笋盘,真正的刚需一定要把买房当回事儿,早日上车准没错。据行业经验来看,深圳买房刚需上车就是尽量在市场观望的时候出手。


源于菲菲楼市

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