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买房 组合贷款「组合贷款好办理吗」

来源:   2022-12-15 12:16:42

今年6月份,单位统一的团购房子,目的是选一套面积129平方米,作为家里面的改善房,房子单价1.32W,总房价171W,一个车位是7W,储藏室是开发商赠送的,面积16平方米,总计178W。去年10月份交定金55W,加上3W的利息,现在开盘时,又补交了20W,凑齐了首付78个W,首付40%,准备贷款100个W。

因为我们两个都有公积金,并且公积金贷款都还没有用过,虽然家里有一套房子,贷款都已还清,按照购房的政策“认贷不认房”,所以我们房子属于首套房,贷款按照首套房的利息。我们当地的公积金政策,分为两种:一种是只能贷款,不能取公积金里面的钱,只能按月抵扣贷款;另一种是取公积金里面的钱,直接可以抵扣房款,不能贷款;以上两种政策只能选择其一,我分析是市里公积金账户里面没有钱或者钱比较紧张。

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我的公积金,加上在北京工作两年的7W多,还有在家交的两年,一共11W,媳妇的公积金也就12W,总共23W。如果贷款,按照公积金政策夫妻双方贷款只有40W,今年国家出台的新的支持房贷政策之后,公积金贷款也就贷到45W。

今年国家多部门联合发声,支持房地产业的健康发展,“执行好房地产金融审慎管理制度,及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序,支持刚性和改善性住房需求。”同时,各省市也同时出台相关配套支持政策。

今年5月下旬国内的各大银行也纷纷调整房贷利率,本市银行政策下调基准利率20%,5年以上贷款利率按照4.25%,这是首套房的利率。我们商业贷款除去公积金贷款的45W,商业银行计划贷款55W。考虑以后手头的钱富裕了,想着能还一部分钱。所以,先后咨询了交通银行和工商银行贷款的还款政策,交通银行是可以提前还款,但是每年只能还三次,每次要求金额大于一万元,三年内所有贷款不能还清。相比来说,工商银行的还款政策就相对自由一些,工行可以三个月后还贷款,并且不限制还款金额,可以直接在手机上申请还款,手续办理方便,果断舍弃交通岗银行,选择工行贷款。

考虑我们的实际情况,我们采用组合贷,公积金贷款45W,商业贷款55W,贷款期限是20年,并且组合贷要求公积金和商贷还款期限一致。具体贷款情况如下:

1、公积金贷款45万元

逐月递减还款

贷款总额

450000.00 元

还款月数

240 月

首月还款

3093.75 元

每月递减:5.08 元

总支付利息

146859.38 元

本息合计

596859.38 元

每月等额还款

贷款总额

450000.00 元

还款月数

240 月

每月还款

2552.38 元

总支付利息

162571.42 元

本息合计

612571.42 元

通过对比两种还款方式,可以看出逐月递减可以节省1.57W的利息,最后选择第一种还款方式。

2、商业贷款55万元

逐月递减还款

贷款总额

550000.00 元

还款月数

240 月

首月还款

4239.58 元

每月递减:8.12 元

总支付利息

234723.96 元

本息合计

784723.96 元

每月等额还款

贷款总额

550000.00 元

还款月数

240 月

每月还款

3405.79 元

总支付利息

267389.50 元

本息合计

817389.50 元

同样,通过对比两种还款方式,可以看出逐月递减可以节省3.27W的利息,最后选择第一种还款方式。

由于我们的公积金首月还3093.75 元,以后每个月递减5.08元,我们夫妻双方公积金加到一块能缴存四千多,再加上公积金账户里面有23W,所以公积金还款是没有压力。

商业贷款我们每个月在4239.58元,每个月递减8.12元,还款20年。我们夫妻一个月1W多点,贷款每个月用去一个人的工资,剩下的来支付生活的开支。

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