二手房买卖争议「二手房买卖质量纠纷」

清远日报讯记者陈冰斌通讯员赵彩红张婧去年清远房地产市场大热,卖方转而提价售卖的现象可谓频频发生。延伸至二手房交易市场,因楼价上涨卖家“反水”的情况也极为普遍,由此引发的纠纷不断。据数据统计,清远市中级法院2016年共审理二手房交易纠纷案15件,2017年审理该类案件53件,同比大幅上升。

据调查分析,二手房买卖主要发生在个人之间,因二手房买卖从签订买卖合同到最终完成过户需要一段时间。在此期间,房屋价格上涨较快,出卖方受利益驱使以各种理由反水。买方看着突如其来的“房变”,在无法达成和解的情况下,只能诉至法院,要求出卖方继续履行合同办理过户手续,或者按照合同要求给予赔偿。

“去年审结的二手房买卖纠纷案件,有八成以上是卖家反水引起的。大多数表现为卖方不积极协助办理各种过户手续,还反过来辩称买方不及时付款,不按时交资料等。还有一种情形是房子属于夫妻共同财产,但其中一方将房子卖给他人,事后其配偶说不知情不同意卖房子。”市中级法院民二庭法官表示,二手房交易变数大,购房者在签订合同时需慎之又慎。

那么如果在二手房交易过程中遇到卖家“反水”,买家该如何保护自己的权益呢?在此,法官为您支招巧避风险。

1.建议垫付的钱写“定金”。二手房交易一般都会涉及垫资赎契,就是先帮业主把房子从银行中赎出来,再进行交易。不管是赎契也好、首付款也罢,买家在过户前支付的钱,在房价总额20%以内的,都应该尽量写为“定金”。因为只有定金才适用双倍罚则。假如遭遇业主“反水”,业主必须赔付双倍定金给买家。另外,买卖双方还可以增加一个约定:单方造成根本违约的,守约方在获得双倍定金返还后,还不足以填补其损失的,可要求调整违约金。

2.建议合同“期限”尽量详细。目前大部分的买卖格式合同中,只会约定一个大期限,比如签订合同后90天内完成过户交易。但应该何时申请提前还贷、何时完成赎契、何时递交按揭所需材料等小时间节点,都应该约定,否则就可能存在一个风险:当你等到第90天后,才知道对方违约了。当你等足90天后,“反价”对你造成的伤害越来越大,回头一看这三个月的房价,又让你的房子少了一个卫生间。

3.建议注明“违约方承担费用”。特别要注意的是,在合同中要备注这一条:一方违约但拒不承担违约责任的,守约方因此产生的催告费、律师费及诉讼保全费用,应由违约方一并承担。如果没有这一条,你给对方寄快递要求履约,聘请律师进行咨询、代理诉讼或仲裁,都得自己掏腰包。

总之,在进行二手房交易时,充分了解房屋买卖需要的各种手续,最好找专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。在签订合同时,不但要约定成交的价格,还要约定好双方的违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时及时办理,避免对方反悔。

■典型案例

卖家违约“反水”,买家获赔10万

2017年2月,房屋买家阿文(化名)经中介公司介绍,与卖家阿彩(化名)签订了《房地产买卖合同》,就阿彩名下一处房产达成买卖协议。签订合同当天,阿文依约向阿彩支付了20000元定金。收到定金后,阿彩与阿文一同前往银行办理按揭贷款手续。今年4月,阿文拿到了银行出具的个人房屋贷款审批通知书,谁知阿彩却一直不协助阿文办理房屋过户手续,阿文向阿彩发出《律师函》要求阿彩协助其办理房屋过户手续,阿彩直接拒绝阿文,不同意协助其办理房屋过户登记,明确表示不履行双方签订的合同。无奈之下,阿文起诉至法院,要求解除双方签订的《房地产买卖合同》,并根据合同约定支付房屋总价的20%,即103000元的违约金。

法院判决:

一审法院经审理查明,双方签订的合同为有效合同,在依法办理一切手续后,阿彩却不依约定履行房屋过户业务,其行为已构成违约。故法院支持阿文要求解除合同、返还定金20000元、赔偿损失103000元的诉讼请求。

一审判决后,阿彩不服,向市中级法院提起上诉。阿彩上诉称,阿文应于2017年4月30日前支付房屋首期房款,但阿文直到二审期间仍未支付,足以说明阿文没有足够的经济能力支付首期房款,故而有权拒绝过户要求,因此阿彩认为原审认定其违约的事实错误,应予以纠正；另外,即使自己构成违约,要按照总楼价的20%承担违约金实在过高,应当予以适当减少。

经市中级法院审查,从中介与阿彩的微信聊天记录显示,阿彩在签订《房地产买卖合同》后有加价意向,但阿文拒绝,要求按原价进行交易。为此,阿文还通过律师向阿彩发出《律师函》,要求继续履行合同,但阿彩已明确表示不愿继续合同,致使阿文的合同目的无法实现,因此阿文要求解除涉案合同,符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定。故法院认定阿彩构成违约,应支付相应的违约金。最终,二审驳回上诉,维持原判。

法官点评:

本案中,法院并未支持二审阿彩提出违约金过高,主张调低的请求,理由有二:一是关于违约金的赔偿数额,双方当事人在合同中有明确约定,应当遵循意思自治原则,按照合同约定履行。二是阿彩这种不诚信的行为,应当承受相应的违约责任,若违约成本过低,买方利益难以获得保护。较低的违约成本反而会纵容卖方“反水”,不利于房地产市场的健康发展。因此,法官提醒广大市民,守信光荣,失信可耻,不能因贪图钱财而毁约,否则将受到法律的严惩。