上海二手房贷款三价就低规定「上海二手房三价合一政策」
来源： 2023-01-31 08:17:16
2021年8月7日，不少媒体报道称：从有关部门获悉，上海二手房申请贷款将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。
经过了大概20天的酝酿，我们看到不少中介以及网友发出的评论，比如：
（1）周浦镇某一室一厅56平米，市场价格270万，涉税评估价132万元；
（2）周浦航武嘉园320万，评估价180万；
（3）松江九亭贝尚湾某房产65平米，成交价格424万元，涉税评估价265万元；
（4）曹路极景易家合同价格405万，涉税评估价300万元
（5）某房产网签价365万元，涉税核验价220万元；
（6）某房产网签价229万，拟贷款114万，涉税核验价115万，只能贷款50余万；
（7）阳光花城113平，成交价1000万，银行核验按500万贷款。
（注：以上信息来自网络，无法保证真实性）
今天我们来讲一讲“三价就低”新政下，买卖双方签订的购房合同需要注意点什么，才能保证自己的权益。
一、“三价就低”是什么？“三价就低”的新规既没有形成条例，也没有任何形式的文件下发。这一“新政”实际上是上海市房管局在召开工作通报沟通会时，对银行部门审批二手房买卖贷款的额度要求，明确提出以合同网签价、涉税评估价、银行评估价中最低的价格来审批贷款额度。
合同网签价指二手房交易进行网签时在网上进行公示、签约时在房管局系统里体现的交易价格。实践中有不少交易双方都会故意做低网签价格来规避需缴纳的税费，形成事实上的阴阳合同。
涉税评估价就是由房地产交易中心对待交易的房产价格进行评估，在实际房屋交易过程中应缴税费的计算，都是以涉税评估价为准。
银行评估价是银行为了发放二手房贷款而设定的价格上限。以往的操作中，合同网签价低于银行评估价，则可以按照合同网签价计算可贷款额度，而如果合同网签价高于银行评估价，则最多只能按照银行评估价格计算可贷款额度。
因此，“三价就低”新政名义上是三个价格中取最低一项作为贷款审核依据，但实质上可以视为废除了银行评估价，以涉税评估价作为发放贷款的计算依据。
二、“三价就低”新政带来的法律风险“三价就低”新政最早是8月7日爆出，但实际启用是在8月6日，也就是2021年8月6日以后网签的全部二手房交易，一旦涉及贷款，都将面临“三价就低”新政的管制。
须知，司法实践中，房屋交易价款支付采用贷款形式，是被认定为选择支付对价的形式，而非合同是否有效的影响因素，也就是说，如果不能办理贷款，那么买方仍然应当按照合同的约定支付房款，也就是以现金补足全部未贷款的部分，否则就将被视为违约。到时候房子没买到，不仅定金无法追回，还要倒赔违约金。
三、“三价就低”新政下二手房交易的法律要点我们无意讨论“三价就低”新政对二手房交易市场本身的影响，只看怎么提前预防处理新政引发的法律风险。
处理的核心是在第一次签订买卖合同时，就针对贷款不足时合同的解除权作出约定，针对买方可能面临的巨额“首付”，设置一个无条件的解除权，主要包括：
1、拟贷款金额/第二笔房款的总金额；
2、触发合同调整的条件，比如实际批复贷款金额高于拟贷款金额/第二笔房款的80/70/60%；
3、触发之后的处理，比如高于比例的，差额部分由买方另行补足；低于比例的，则买方可以选择无条件解除双方签订的买卖合同，并且不视为买方违约，卖方应当无息退还已支付的定金以及第一期房款。
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