孔雀城房价走势「房价明年会跌吗」

2018年两会期间，关于环京市场有两则新闻引起广泛关注，一则是环京房价腰斩；二则是中小城镇全面放开落户条件。降价和户籍政策叠加，造成了投资客户的再次躁动。环京的投资机会是否真的再次到来？

环京楼市集体大甩卖，实属迫于限购政策断臂求生

2018年房价短期内，仍然面临着继续下行的巨大压力

2018年3月16日，界面新闻《环京楼市被套，华夏幸福旗下孔雀城甩卖上百亿资产》，报道称孔雀城正甩卖资产，总价值超过200亿。而甩卖的原因正是因为限购政策造成资金链紧张，不得不采取的断臂求生。

不可否认，孔雀城是环境楼市的龙头企业，也是环京房价的晴雨表，“在环京，孔雀城比别的房企反应更快。在其他房企准备扛盘的时候，孔雀城已经降价了。在其他房企还没有反应过来的时候，他又开始涨价了。”孔雀城也被称为京市场的“长着鲨鱼牙齿的鲶鱼”，总把市场之水搅浑之后获得市场先机，令竞争对手只能紧随其后。

而3月份的环京降价甩卖也是孔雀城率先发起的，大厂潮白河孔雀城15000元/平，香河孔雀城14000元/平，霸州孔雀城8500元/平，永清孔雀城9500元/平，固安孔雀城14000元/平，截至今日，环京孔雀城成交价格较2017年高峰期时已经全部腰斩。

在孔雀城降价后，其他开发商在孔雀城降价后也陆续跟进，环京房价的确跌声一片。在房价腰斩的情况下，掀起了一轮销售成交的小高潮，但实际成交量却不尽人意，不及2016年同比销量的10%。

因此，从成交量上判断，此次降价行为并未能实现开发商的预期效果，降价促销实现的销售额对于开发商而言仅仅是杯水车薪，且并没有找到可持续的足够量的客户，房老师认为“限购政策造成开发商资金链紧张，而降价是否能持续跑量，尚是个未知数”

房老师认为，一季度的集体大降价，最具实质性的意义是充分暴露出环京开发商的房价底线。

降价后如果仍未达到开发商的目标，则房价将面临着进一步下探的巨大压力； 因此2018年的环京市场依然是不确定的市场环境。

小城镇全面放开落户条件，未来符合条件的自住型购房人群激增；

环京房价中期企稳，长期上涨动力强劲

在充分了解环京危机现状后，我们再来关注近期关于环京未来房地产发展的实质性利好政策，并进行解读，以供投资决策参考。

2018年3月18日，国家发改委发布《2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》li其中房产投资强关联的内容是全面放宽城市落户条件，放宽条件的落户对象为高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户；促进有能力在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生和参军进入城镇人口在城市举家落户。

我们知道，落户后就具有了本地的购房资格，宽松的落户政策这必将促进人口的大量流入，从而产生相应的购房需求；由于限购政策造成的购房人群减少的现状将发生巨大的改观。

通知要求，中小城市和建制镇要全面放开落户条件；大城市对参加城镇社保年限的要求不得超过5年，其中Ⅱ型大城市不得实行积分落户，有条件城市要进一步降低社保年限要求；Ⅰ型大城市中实行积分落户的要大幅提高社保和居住年限的权重，鼓励取消年度落户数量限制。

在国务院2014年10月29日发布的《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》中明确，以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档。城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市；城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市；城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。

显然，环京的小城镇基本都属于中小城市和建制镇的级别，因此可全面放开落户条件，请注意是“放开”，而不是“放宽”，这就意味着只要符合放开落户条件的人群就可以无条件落户，环京自2018年开始将加速进入户籍人口激增通道，新增人口类型包括：产业落地带来的人口增加；农转非带来的人口增加；房产投资带来的人口增加。

中长期人口持续增长是否会带动房价的短期暴涨呢？房老师认为大概率不会，一是因为房住不炒的政策不会变，二是落户转化为购买力仍需要一定的时间；三是估计会紧跟着出台配套的限售政策。因为围绕房地产行业房住制定的国有政策的目的是抑制房价过快上涨，保障真实的自住购房需求，而不是鼓励投资，更不是鼓励投机了。

因此，环京房价发展趋势为中期三年内房价可企稳，长期房价上涨动力强劲。

基于以上分析，房老师认为，环京房产的投资机会，远没有到来。在三年内，我们有足够的时间看清市场格局和房价走势，选择合适的投资时机，目前这汪浑水还是不要趟的为好。