当前位置:首页 >高端访谈 >

当下福州房价处于什么区间 哪些区域是未来的希望

来源:新浪   2021-01-13 08:20:01

之前所有每一个睿智的灵魂

都关注了「子木聊房」

正文4721字,预计阅读时间:12分钟

文/子木

古语有云:海纳百川,有容乃大。

然而沿海的福州楼市,近几年一波三折,看起来总让人迷茫。那么当下福州房价处于什么区间,哪些区域是未来的希望?作为一名聪明的福州购房者,这些问题务必要心中通透。

接下来随子木团队进入新一期福州楼市盘点。

1

福州房价趋势

14日,国家统计局发布了2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,8月份全国商品住宅销售价格稳中略涨。

其中,福州新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%。

以此来看,今年从2月之后,福州新房价格已经连续维持7个月上涨。

情况是这样吗?

进入9月这段时间,我的感受非常强烈。营销中心明显电话多了起来,大到地铁、小到道闸,甚至是你打开手机,房产广告几乎无孔不入。

这主要是因为楼市传统营销节点“金九银十”临近,龙头恒大再次“抢跑”,带头举起房价7折的旗帜,其他大小开发商全速跟进。福州市场弥漫着临近战争的硝烟气息。

现在来看,部分比较难卖的板块开发商价格回调已显现,首付分期重出江湖,降价、优惠、特价房、买赠家电……裹挟各类营销活动,汹涌而来。

接下来福州房价到底是涨还是跌?我们还得结合市场实际表现来看。

熟悉福州楼市的朋友应该都知道,福州房价是2016年涨起来的。市场火爆的时候,即使捆绑加精装、捆绑车位,依然是一房难求。

后来,福州不断加大土地供应量,在调控政策连续制约下,有效遏制住了房价涨幅。

炒房客暗淡立场,刚需市场预期也逐渐转为“观望”和“保留”。

至2018年的下半年,福州市场已经出现明显转变,“变相加价”、“捆绑销售”等违规现象逐步消失。

2018年9月至今,福州楼市去化率持续走低,加之今年疫情的影响下,部分板块一二房价格出现明显下调。下调幅度最高的楼盘,每平米均价达到3000元。

但我们会发现,地段不同,房价的回调出现了明显的分化现象。

△销售数据更新较快,仅供参考

可以预见,接下来福州备案价打折现象屡见不鲜,主要降温区域率先出现在外围板块(远郊区域),但福州市中心和主城区域,价格依然会企稳。

2

安商房or纯商房

在福州,“家里有几套房,可能还抵不上一个老房子上写一个拆字”。这是一个玩笑,但本质都来自于现实。

2017年,福州大刀阔斧,进行三年旧改,创造出很多拆二代。与此同时,也产生了大量的安置需求。

同年,福州另辟蹊径,做了一个“前无古人”的全国创举,那就是“安置型商品房”。

在绝大部分出让的商品房住宅地块中,都配有一定比例的“安置房”:由开发商统一承建,后由政府统一价格回购,再以一定的价格销售给指定的安置人员。

至此,有关“安商房”和纯商房之间的论战登上大小媒体头条。

那么对于普通购房者而言,安置型商品房究竟怎么样?这里想要客观的表达几个观点:

1)“安商房”是刚需的一种机会选择。

“安商房”是一个政策衍生物,是阶段性的,未来大概率会消失,从近期福州的土拍市场就可以看到这一苗头。对于购房者而言,是一个短期福利。

2)“安商房”需要耐心挑。

对于安商房,很多人会有所顾虑,比如买带安置商品房的小区,未来居住环境会受到影响吗?更重要的是房子未来流入二手市场,价格会受到怎样的影响。

目前来看,“安商房”是一个从无到有的东西,到现在为止还没有大批量交房,我们无法通过大量二手交易,来反映其在二手交易市场上的定价或流量。

但我们认为,商品房的定价和政府对接定价都会对未来二手房定价,产生或多或少的影响,而真正影响最大的还是市场需求。

目前,福州已交房安商房项目有世茂五四理想城、世茂云图、城投鹤鸾郡等,接下来还要看行情。

其次,选择带安商房楼盘的读者,一定要注意「安置比例」。如果安置比例仅有10%-30%,可以说保证了大部分业主都是商品房业主,居住氛围不会受太大影响。

50-60%的安置比例,就比较考验物业的功力了。

据了解,在售的一些项目会被人为干预,包括进行隔栋处理,设梯控门禁,楼层结构、产品户型等方式,来做大安置和商品房之间的差异。以求后期流入二手市场后,商品房仍保持应有的优势。

安置比例高达70-90%的楼盘,可能是会在价格上做出应有的让利和平衡。

所以,看到价格、产品毫无亮点的项目还带有安商的项目,基本可以绕路走了。

再者,和普通商品一致的是,不同的开发商对于楼盘品质的影响是普遍存在的。注重后市口碑和产品力的开发商,大概率不会踩坑。

3)有读者提问:后续从回迁户手中买安置房是否可行?

答案是,价格比较合理,又有迫切自住需求的,没什么问题。

日前,福州刚刚出台了“福州市五城区推行商品房开发项目“交房(地)即发证”工作实施方案(试行),必须落地“交房即发证”。

对于“安商房”,福州市不动产登记和交易中心也给出了确切的回复,“不受限售2年政策限制,取得不动产权证即可上市交易。”

“安商房”的出身虽然被“名正言顺”了,但我们一定要明白几个道理。

首先,由开发商承建的安置型商品房,依然摆脱不了安置属性。

正如上文所述,一些商品房和安置并存的小区,因为安置比例不同,会被区别对待,例如区别配置以及区域隔断。周边居住氛围、物业素质等等都会受到一定影响。还是建议购房者,要到交房后的小区实地走一走,做深入的了解。

其次,要考虑价格会比商品房便宜多少。

二手市场定价则相对灵活,也更为复杂,不见得所有的从回迁户手中的房子都便宜,不少回迁户对于房子的定价也会想往原有的商品房定价上靠,但具体价格看市场供求来决定,大家注意甄别也多一些耐心,选择多看一些房子做一下对比。

一言蔽之,我们清楚其中的差异后,如何选择还是因人而异,因需求而定。

3

福州购房时机

若要问当下是不是买房好时机,答案是:要去碰。

2020年进入年尾的几个月,属于传统楼市淡季,再加上福州尚处于横盘回调周期,可以预见,年底冲量的节点即将开启,楼盘之间的竞争将更加白热化。

再者,我们看到回迁房依然有天量房源待释放。这样的市场下,普通购房者有相对更充裕的时间,去做选择。同时,地段尚可,打折力度强的楼盘将会成为刚需的时机窗口。

同时在新房大量入市的情况下,对二手房市场会有一定的冲击,市面上会浮现大量笋盘,供购房者挑选。

那么,究竟该如何在合适时间里,在福州淘到自己心仪的房子呢?

下面是我真诚的建议:

1、对自身需求有清晰的认识

首先,这是指的的是对于自己购房这件事,有一个清晰的认知。包括房子买来是为了解决什么问题,并用多少钱完成这件事情。比如准备孩子的学区、或是说三代同堂面临空间不够的置换等等。

很多人跑了几个楼盘就会觉得,喜欢的自己都买不起,买得起的自己都看不上。因为衡量好房子的指标非常多,区域、地段、配套、学区……大多很难找到各方面条件均好的房子。若是有,也可能要到天价。

目标明确之后,更方便取舍,也更务实、避免浪费不必要的时间。

2、不同的购房需求,要如何选?

购房的需求会有很多,我们简单按照需求分别给一些建议。

刚需。

在福州对于首次置业,更倾向价格比较扎实,或是发展、城市界面尚可的区域。推荐板块闽侯上街、或者是高新区,马尾快安板块,目前,还有单价一字头的房源,选择地铁沿线,无论是自住方面还是后期换房,都有一定的优势。

闽侯上街永嘉天地附近、大学城一带与福州金山仅一桥之隔,目前区域发展相对成熟,居住氛围较好,配套相对齐全。

其次闽侯整体人口体量不小,又有高新区就业需求加持,后期置换、出租等相对有一定的保障。闽侯首套房2成首付,门槛低,上半年沿江几个楼盘已售罄,当前一手房在售选择较少,新房均价1.6-1.8w/㎡。已开通的地铁2号线沿线二手也是不错的选择。

马尾快安板块,在今年迎来重大利好,地铁2号线延伸线已正式批复。包括福马路和三江口大桥已建成通车。快安名城一带为头排江景房,面积偏大房价也较高,当然配套也相对较好。

再往东一些的新盘价格相对更亲民,仅1.65-1.75w/㎡左右,与仓山城南一桥之隔(三江口大桥),这边房价相差7-8千/㎡。

而二手房价格也不算高,但有的是因为其存在一些缺陷,购房者仔细甄别。适合通勤和生活重心在东区、海峡金融街CBD的购房朋友们。

学区房。

使劲去攀鼓楼的老破小?可能差强人意。

而真正兼顾到居住环境和学区方面的,比较务实之选,可以看金山。金山片区配套和居住氛围已成熟。值得注意的是金山小需要提前三年落户,新盘则需要在交房之后才能确定划片。

当前福州教育政策有调整的“苗头”,所以购房朋友们和家长要提前关注这部分政策动向。金山二手价格2w-3w左右(二手因房源品质不同,价差较大),新盘价格则在2.7-2.9w左右。

改善,选择则比较多。相对来说近城区、近市中心的更好。一则居住方便,二则抗跌保值也比较好。

改善当前鼓楼的新盘相对比较少,可以看下东二环、金山板块、江南CBD、会展板块、滨江板块这些区位。

东二环近城区,且有三大中央公园、全省最大商业广场,后期规划配套仍在完善中,近年来房价飙升,但目前房价稳定度较好2.9-5w/㎡。

江南CBD和会展板块,因为政府东迁也契合“东进南扩”的城市发展战略。会展周边区域则是代表了福州城市封面的,配套规划都是较高的配置。江南CBD是东部办公区所在区域,整个区域规划定位已出来了。

因为原有的旧改地块,当前整体城市界面仍在建设发展中。两个区域新房价格则在2.4-2.6w/㎡。

滨江区域,板块情况这里无需赘述了。福州好的沿江品质社区集中地,还是在滨江一带,当前有个别新房楼盘在售。金山区域前文有详细讲到,金山区域还有公园道一号楼王在售,瞰江品质大平层,预算方面相对比较高。

综合而言,改善最好要兼顾居住环境和保值,从功能性、居住舒适角度出发,更侧重挑选户型和社区品质,物业素质等方面。

投资,福州投资现在是不是可以?

当前福州供应量偏高,投资还需等待,要做好长期持有的准备,入市须谨慎。但是有自住兼顾投资保值的,是完全可以的。

4

应避开的坑

福州有些房子,再便宜也不建议大家买。

一是偏远的远郊大盘。地处福州外围且是没有地铁规划的区域,且房子的存量非常大,配套一般,没有什么产业吸引人气,来支撑房价持续上涨。未来想卖掉很难,如福州周边的罗源、永泰等地方。

二是谨慎选择开发商,前几年楼市“牛”的时候,一些房企高周转杠杆偏高,可以活的很好。当市场转向,累积的问题就不断显现,对于普通购房者来说是存在很大的风险的。包括一些不知名的小开发商,是否存在资金链问题,留意甄别。

三是SOHO谨慎考虑。日前,有发现福州某楼盘SOHO打出备案价6折的促销广告,相当诱人。在福州SOHO可以买吗?应谨慎考虑。

毕竟,福州当前商业依然有一个相当大的存量,去化乏力。其贷款费用,用电用水均为商业,会比普通住宅会贵很多。本身涨幅有限,未来变现也比较难。

简单来说,当整个行业流动性降低之后,不要买小开发商,不要随便买商业公寓,不要随便买远郊盘,不要随便买老破小,不要占小便宜,不要总想着一夜暴富。

5

结语

综上,福州经过了前几年的高歌猛进,如今开始价格回归,很多楼盘都回到了原有的价格。

目前对于真正想买房的购房者来说,是好的机会。

但是选择多烦恼也多。一定要坚定自己买房的初衷,不要轻易的“被营销洗脑”。要知道,打折虽是机会,但其中也暗藏着套路。

生命是一场雷同且漫长的修行

学习是一场枯燥且充满了希望的渡劫

无论如何,

深悦君将14年地产从业积攒的所有私货

用一个有趣的江湖视角

一点一点讲给你听。

相关文章

TOP