上海的房价涨幅大大超过收入的增长

署名：同策研究院宋红卫

房价高是所有魔都人共同的感受，按照当前的上海平均收入和房价来看，一个家庭不吃不喝要28年。自2016年3月25日出台“沪九条”后，房价从当年的38248元/平米，上涨到2020年的56718元/平米，年均涨幅达到12%。这个期间上海人均收入年均涨幅为7%。房价涨幅大大超过收入的增长。上海人买房太难了!普通百姓买房更难!

第一难：控制的是涨幅，房价仍在上涨

近两年上海没有出台更为严厉的调控政策，(疫情期间还有松动的迹象)，相关部门也没有座谈上海，这说明这个数据是符合“房住不炒”的，上海房地产市场也是健康平稳的。从房价数据来看，以具有标志性意义的2016年10月份房价作为基期价格来计算，年均涨幅在12%(受2018年房价影响)，其他年份基本稳定在5%左右(稍微低于收入的预期增幅6.2%)(年图1)。如果按照默认的房价涨幅来看，2021年上海的均价会破6万。即使把房价涨幅控制在收入增长幅度以下，由于二者基数不一样，上海普通百姓买房也会越来越难!

第二难：收入是硬伤，收入水平决定了购房门槛

上海购买力集中在300万-500万，近期有媒体披露上海10月份成交数据中300万以下的房子占比64%，500万以下占比达到77%。这是由上海居民收入决定的。上海统计局公布的2019年上海市城镇单位就业人员平均工资114962元，按照收入增幅，可估算2020年平均工资为124748元，折合月工资10396元(月收入过万了)，即使按照家庭夫妻两个人收入来测算，正常银行月供额度约10396元(不考虑作假流水情况)，按照30年等额本息估算，可以贷款196万。即使按照首套房首付3.5成来估算，可负担302万(196/0.65)。这是普通工薪阶层真实收入和可负担房价的真实写照(读者不要以自己的高收入水平来反驳上海购买力，更应该站在普通购房者的角度来衡量)，这也解释了为什么300万以下房子超过6成。300-500万的购买力或许置换用房或者是掏空了6个钱包。如果房价继续上涨，上海普通百姓买房会更难!

笔者推测这份数据是上海二手房市场交易数据，因为，新房市场300万以下的房子占比仅为21%左右，近两年上海新房已经呈现豪宅化趋势，便宜新房更多集中在外围郊区，从宜居角度来看，刚需更多趋向二手房市场。普通百姓购买宜居新房的压力更大!

随着上海房价的不断上涨，热度不断上升，魔都人话题已经从“买房”转为讨论“房价”望房兴叹，背后折射出的也是部分群体购房压力越来越大，甚至已经到了买不起的地步。人们不禁要问，上海的房价到底有谁决定?

第三难：热销项目豪宅化，是房价的风向标

热销豪宅已经从三年前的500万左右直接跳升到1000万+(按套均100平米保守估计，对豪宅是低估的，豪宅面积偏大)，热销豪宅是房价的风向标，热销项目的风向已经偏离了普通百姓的购买力。从每年销量最好的TOP5楼盘来看，2017年价格最高的是中环国际公寓，均价为55480元/平米，2018年为龙湖天璞雅筑，均价为52332元/平米，2019年为大名城紫金九号，均价为61472元/平米，2020年为瑞虹新城天悦郡庭，均价为109479元/平米。2020年热销项目最高价比2017年差不多翻了一番。并且2020年TOP5项目中除了10万+的瑞虹新城项目外，另外两个项目的均价分别为9万+(中海臻如府)、8万+(凯利海华府)，也远高于其他年份热销项目价格。

数据来源：同策dataln数据库

谁控制房价：收入越高的群体，对房价的影响力越大

深入分析发现，上海的房价水平是由高收入群体决定的，并且收入水平越高对房价的影响力越大，高收入群体购房压力也在变大。分析过程还是用数据说话，我们利用统计局公布的上海五等分收入数据，按照近15年(2004-2019年)的分布特征，利用统计工具来计算收入分布函数，这样可以计算出不同人群(10%-99%)的收入水平及不同收入群体对房价的影响力。

结论如下：

第一、我们用不同收入人群的收入跟房价的相关性来衡量对于房价的影响力，结论是：10%最高收入群体对于房价的影响力最大，影响力随着收入从高到低依次降低。不同收入群体与房价的相关性见下图

第二、富裕群体和低收入群体的购房压力均在上升，低收入群体购房增加的购房压力是富裕人群的4倍。

第三、上海普通百姓买房越来越难，收入最低的10%的人群房价收入比达到57年，如果单纯靠收入基本无购房能力，只能依靠保障住房或者租赁住房来满足居住需求。

第四、高收入群体购房压力也较大，1%的高收入群体的房价收入比也达到10左右，比国际上一般认可的7-8左右的水平也要高。而10%的高收入群体的房价收入比达更高达16。。

概况下结论：最高收入群体是影响房价的最主要力量，但是高收入群体的购房压力也在上升，普通百姓购房难上加难。高收入群体的收入决定了房价，普通百姓被动的成了房价接受者，不得不借助六个钱包来支撑购买能力。

政策导向：顶层定调大城市大力发展租赁住房

2020年12月中央经济工作会议提出重点关注大城市住房突出问题。给出的解决思路是：要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场(政策原文)。政策的导向是在大城市发展租赁住房，暗含的默认了当前大城市高房价，解决未来住房问题就是买不起就租吧。上海普通百姓未来购房的难度会进一步上升，租房可能是未来的一个解决思路。