「绿地海富东上海」日照影响、选房攻略出炉!认筹客户选房必看!

浦东周康板块绿地海富东上海，于12月16日开启认筹，推出299套房源，目前认筹500组+，认筹率167%，基本是2组家庭抢购1套房。

究其原因除了市场行情转好外，小区整体配置相当高，车位配比高达1:1.5，拥有双层车库，人车分流，不设地面停车位，社区内部更加安静、安全。

不仅如此，楼栋外立面全石材干挂，内部还规划了约4700平水系景观，颇有“康桥星河湾”的架势，变电站、水泵房都设置在地下，最大限度减少噪声和电磁污染，整体品质感还是不错。

但是缺点也很明显，单价6.2万/平的价格，竟然是毛坯交付，与板块内其他品质盘相比，室内品质确实一般。

虽然该盘没有像前滩、虹桥等盘一样千人摇，但选房压力也很大，那么，对于认筹的客户来说，如果摇号运气好的话，如何落位这个来之不易的选房机会呢？

独家君经过仔细研究户型、房价、光照、价差等因素，为大家做了一份详细选房攻略，祝大家都能选到一套合适自己的房子。

严肃声明：买房大事各有观点，本文仅为《楼市独家》编辑部观点，仅供参考，不构成买房决策，拍砖请轻拍~~如有补充选房角度，欢迎留言讨论~

户型分析

项目推出的户型面积段较多，我们逐一分析。

A1户型82-84平2房

1、房型方正，两开间朝南，通风采光较好；

2、明厨明卫，全明户型；

3、南北双阳台设计，增大空间使用率；

4、整体户型基本没有浪费面积。

A2户型80-82平2房

1、房型方正，多开间朝南，但采光并不理想；

2、虽未明厨明卫，但共用操作阳台，整体通风排气一般；

3、次卧只有朝南小开窗，且位于户型内侧，采光受影响；

4、由于是中间套户型，通风不理想。

A3户型85-87平2房

1、房型方正，两开间朝南，通风采光较好；

2、明厨明卫，全明户型；

3、南北双阳台设计，增大空间使用率；

4、整体户型基本没有浪费面积，属于正宗的南北通格局。

B户型89-92平3房

1、三开间朝南，通风采光较好；

2、边套为全明户型，明厨明卫，中间套1个暗卫；

3、有储物空间，功能性较好；

4、整体户型基本没有浪费面积，属于正宗的南北通格局。

C1户型109-110平3房

1、三开间朝南，通风采光较好；

2、明厨明卫，全明户型；

3、有储物空间，功能性较好；

4、整体户型基本没有浪费面积，属于正宗的南北通格局。

C2户型109-110平3房

1、三开间朝南，通风采光较好；

2、主卧套房卫浴为暗卫，通风效果一般；

3、有储物空间，功能性较好；

4、整体户型基本没有浪费面积，属于正宗的南北通格局。

D1户型136-137平4房

1、房型方正，四开间朝南，通风采光较好；

2、明厨明卫，全明户型；

3、有相当大的储物空间，功能性较好；

4、整体户型基本没有浪费面积，属于正宗的南北通格局；

5、面积段与功能性相对匹配。

D2户型136-137平4房

1、房型方正，四开间朝南，通风采光较好；

2、明厨明卫，全明户型；

3、有相当大的储物空间，功能性较好；

4、整体户型基本没有浪费面积，属于正宗的南北通格局；

5、面积段与功能性相对匹配。

F1户型163-165平5房

1、房型方正，4+1开间朝南，通风采光较好；

2、明厨明卫，全明户型；

3、有相当大的储物空间，功能性较好；

4、整体户型基本没有浪费面积，属于正宗的南北通格局；

5、面积段较大，适合改善家庭使用。

F2户型161-162平5房

1、房型方正，4+1开间朝南，通风采光较好；

2、明厨明卫，全明户型；

3、有相当大的储物空间，功能性较好；

4、整体户型基本没有浪费面积，属于正宗的南北通格局；

5、面积段较大，空间感十足，适合改善家庭使用。

价差分析

项目整体来说是个中型偏大社区，本次推盘共计4幢楼，分别位于社区南北各角落以及中心位置的房源，每幢楼基本围绕均价来定价，上下浮动并不是很大，所以在选房时，还是要根据自身预算选择合适的面积段，另外就要看光照时长来进行选房了。

1、整体来说，52幢楼定价略低，低于6.2万/平均价，但也要注意，52幢楼位于社区东北角，位置一般；

2、社区中心位置的57幢楼与社区东南方向的65幢楼定价基本一致，略高于6.2万/平的均价；

3、62幢楼基本是社区的均价。

我们所统计的每个楼栋价差是上下楼之间的价差，这样对比就有一些规律可循。

1、每幢楼的6楼以下，价差差距较大，约500-800元/平之间，且每高一层楼减100元/平；

2、7-17层每层相差300元/平，变化不大；

3、18-20层每层楼差距缩小，相差100元/平，虽然差距减小，但越高越贵；

4、顶楼比楼下少1000元/平，基本与15楼价格相一致，那么顶楼在没有附加值的情况下，尽量不要买。

光照分析

开发商在制定均价时参考的主要是面积、景观和周围不利因素，其中光照是个重要指标，我们根据冬至9:00-15:00满窗时长为基准来测算项目每栋楼的采光数据。

1、52幢1号楼，整栋楼11层以下会被南侧两幢遮挡，所以11楼以下满窗时长为1.3小时，其中01、02室比03室采光略好，03室9楼以下只有1小时满窗时长，采光不理想；

2、52幢2号楼，02室采光好于01室，其中01室9楼以下满窗时长1小时，02室楼以下满窗时长2小时，10楼以上基本达到满窗时长，所以这里优先考虑02室；

3、8号楼采光理想，其中01室15楼以下5小时，剩余其他室号全部满窗时长，而且正对社区景观，各方面都不错；

4、9号楼1-3层2-4小时满窗时长，4-10层02室为4小时满窗时长，01室为5小时满窗时长，显然01室略好，11楼以上满窗时长，这幢楼的位置也略好，但相比于8号楼，采光一般。

5、62、65幢楼位于社区最南侧，南面无遮挡，所有楼层都是满窗时长，购房者选择这两幢楼都无需纠结，只看面积段就可。

总结：绿地海富东上海4期面积段非常多样化，除了A2户型82-84平2房户型一般外，其余户型设计的都非常不错，属于购房者喜欢的产品；社区品质打造也比较理想，起码在周浦区域来说，公共空间非常不错，但同时毛坯房的交付也会给后续购房者带来一系列麻烦，入住前几年免不了装修的噪音污染了。

项目本次推出的楼栋，价格基本相差无几，除了北侧的52幢楼采光一般外，剩余楼栋采光都非常不错，所以购房者在选房时，认真核对自身所需的面积段即可。