​大湾区楼市 摸到底了吗

今年来，全国各地政策的春风吹的很猛，大湾区也不例外。

在历经一年楼市寒冬下，楼市逐步回归理性，一些城市底部区间已形成，蓄势待发。

那么，大湾区的楼市，摸到底了吗？

5城齐跌！

湾区9城最新房价地图

根据最新数据，深圳、广州依旧扼守房价第一梯队，但深圳以均价5.8万/㎡遥遥领先；

珠海、东莞、佛山占据第二梯队，均价在2万 /㎡；

中山、惠州位于第三梯队，均价在1万 /㎡。而江门和肇庆房价均未破万。

丨房价数据整理自：安居客、江门房协网、合富研究院、中原研究中心、惠民之家、中指院

从房价涨跌来看，8月环比下降的城市就有5个，4城表现上涨。

其中，环比下降的城市分别是珠海、东莞、中山、惠州、江门。而江门跌幅最大，环比跌7.6%。

环比上涨的城市有深圳、广州、佛山和肇庆，涨幅最高的为深圳，环比涨11.5%。

现阶段，除广州、深圳未有实质放松外，珠海、东莞、佛山、中山、江门及惠州均在限购限贷上出台了刺激政策，力度较大。

拴在楼市身上的缰绳越来越松了，那么，湾区各大楼市具体反映如何？有回暖效果吗？

01.珠海

今年来，珠海楼市处于比较低迷的状态，直到6月等来救市大招后，才短暂的抬了下头。

数据显示，8月珠海新房均价在22126元/㎡，环比跌5%，同比跌17.66%；

成交方面，8月新房网签1529套，略高于2月网签量，依然为年内低位水平。

作为粤港澳大湾区核芯城市，与广深同一等级，珠海被赋予了极高的战略地位。

尤其是今年，待横琴年底封关后，或迎来更多机遇，对助力珠海产业、经济发展极其重要。

可以说，在政策高度倾斜下，珠海仍然是一座机遇之城，而楼市筑底区间明显已形成，对于有置业需求的，当下不失为好时机。

02.深圳

作为楼市风向标的存在，今年的深圳楼市，不论是新房还是二手房，都冷到超乎人的想象。

8月深圳新房成交2616套，环比跌21.1%；8月均价58566元/㎡，环比升11.5%。

而二手市场直接就整到冰窟里了。乐有家数据显示，今年上半年，是2007年以来最差的一个上半年，16年以来的新低，成交量比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。

最大的问题，在于二手房指导价。去年2月，深圳推出指导价后，成交总体处于滑坡趋势。

尽管今年3月有传闻深圳要放松指导价，但后来又没了声音。

如果下半年市场持续低迷，不排除深圳后续会对指导价进行优化调整。

03.广州

今年，全国密集救市下，广州却守住了调控底线，仅在入户上松了一道口子，可以说不痛不痒，不得要害。

广州房价表现较稳，数据显示，8月新房均价34538元/㎡，环比微升1.5%；

成交方面，8月新房成交6125套，环比跌3%，同比跌9%，整体表现仍不尽人意。

对比此前，今年来广州楼市整体都较低迷，区域分化严重，现阶段核心区价值较稳，外围区域出现价格回调。

比如，朱村板块之前2万 ，而水木芳华此前开盘，价格甚至低至1.6万/平起。

作为湾区引擎，广州基本面没有问题，目前楼市主要还是受大环境影响，加上政策上并未得到实质放松，信心有待重筑。

04.东莞

7月初，东莞调整了限购政策，28镇解除限购；8月29日，莞e认购更新，限购区下调了最低首付比例。

根据数据，7月东莞网签3376套，环比增长53.9%，迎来年内最高值，紧接着8月网签3294套，环比跌2.4%。

房价上，东莞仅次于深圳、广州，均价接近3万/㎡水平，8月均价27540元/㎡，环比跌5.9%。

整体来看，8月网签虽有所回调，但7月和8月网签量仍然是年内高位值，可见新政对楼市的效果还是有的。

这点在土拍上也能很好体现。8月30日，东莞第三批次集中拍地中，7宗地块全部成交，吸金约137亿，且有多家民企拿地。

事实上，东莞地理位置优越，与广州、深圳左右逢源，其自身经济发展已经是万亿GDP，未来将会持续承接深圳产业外溢，城市基本面长期向好。

05.佛山

6月初，佛山调整限购区域后，全市除了祖庙、桂城、大良，其余均为非限购区，均支持2成首付。

与珠海一样，都在新政发布的当月迎来了短暂的回温。数据显示，6月佛山新房成交8439套，创今年以来的新高，随后7、8月持续下滑，8月成交5666套，环比跌6%。

房价方面，对比年初，佛山房价有上涨趋势，8月房价21792元/㎡，与1月相比涨幅高达5296元/㎡。

佛山，最大的外力是广州客，现阶段下，广州楼市的低迷，一定程度上影响了客户的购房意愿，这对佛山一些临广板块的去化影响较大。

06.中山

5月，中山保留了两个限购区域（石歧和东区），其余全部取消限购。再搭配上购房消费券、放宽入户及二成首付等措施，购房窗口被彻底打开。

今年1-4月成交显疲态，5月迎来转机，但在新政的第三个月，成交量有所回落，8月新房成交3742套，环比跌24.5%。

房价方面表现非常稳，均价在1.4万/㎡左右，月度波动不大。

目前，中山楼市上限主要看深中通道，部分板块较依赖于深圳客。

07.惠州

4月30日，惠州重点片区惠阳、大亚湾 解除限购；8月15日，惠州首套房首付比例下调至2成。

解除限购后，惠州楼市在销量上确实有明显的回温，但新政后劲不足，7月开始有回落现象，且整体来看，今年去化处于偏低状态。

房价方面，8月惠州新房均价11303元/㎡，环比微跌5.1%。

一直以来，惠州都是深圳客的炒房热土，今年大环境影响下，惠州楼市也受到深圳影响，事实上，对于其他临深的城市而言，也都会波及到。

08.江门

5月31日，江门发布新政，蓬江区、江海区、新会区会城取消限购政策，实行限售政策，购房人须在办理合同网签满3年后方可转让。

新政后第一月网签成交4782套，环比涨29.7%，且为年内成交最高值。但7月开始又有所回调，成交动力不足。

8月江门新房均价7926元/㎡，环比跌7.6%。

09.肇庆

肇庆楼市政策一直以来都比较宽松的，且目前的房价，仍然是大湾区最低的。

8月肇庆新房均价6293元/㎡，环比涨7%；8月新房成交面积为33.97万㎡，环比涨21.4%。

目前来看，肇庆主要还是依托于大湾区发展，大湾区经济向好，肇庆也能被带动起来。

房姐有话说：

大环境下，湾区9城表现整体趋同，包含广深在内，整体市场都表现低迷。

究其原因，一方面信心不足，购房者观望情绪加重，购买欲下降；另一方面购买力不足，大环境下，置业钱包“紧缩”。

事实上，无论是经济总量、还是人口虹吸力，大湾区依旧是全国数一数二的都市圈，历经一年的价值回归总归是好事。

当下，大多数城市底部已经形成，部分城市也有了开始触底的迹象，接下来的金九银十，将会是个很好的置业窗口期。

而对于湾区城市如何选的问题，房姐认为，核心城市的优质板块即便是在逆市也是非常抗跌的，至于核心城市，把湾区9城的能级量级分阶梯来看，便可知一二。

首先，深圳、广州依旧是价值最高的区域，这点毋庸置疑。

珠海，有国家级政策倾斜；佛山依托广州，产业基础良好；东莞吸金能力也很强，依托深圳。

因此，上述城市可以优先考虑。

最后，你会选择湾区哪个城市呢？