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二手房还会上涨吗「存量房能卖吗」

来源:   2023-11-30 18:16:49


因为持房成本增加,或者对房产税征收的传闻,很多二手房持有的家庭感到很无奈。他们手里的房子在不断贬值,而且很难卖出去,真正体验了楼市的风险。其实,比二手房持有者还受伤的是存量房的持有者,开发商的现房,却无人问津。

有人也许会感到疑惑,开发商的期房都有人购买,现房为什么没有人接盘?这些现房如果在行情好的时候可以打折出售,当前房价下跌,那些位置差、户型不好的房子,只能在开发商手里。不但占用资金,对开发商的声誉也造成不好的影响。那么,存量房太多会出现什么问题?

第一,存量房集中在开发商手里,多数是难以卖出去的房子

在房价持续上涨的时候,即使位置和户型较差的房子也是一房难求。所以,前几年很少出现存量房,期房的销售消化了大量的劣质房源。现在,开发商销售困难,资金回笼慢,出现很多的存量房源。据统计,三四线城市从2018年开始就进入存量房时代,曾经在三四线城市大量开发的某些大型房企,纷纷退出,多数三四线城市新房的去化率在12-18个月。一线城市因为限购等原因,也进入存量房的时代,更多的房子难以卖出去。

第二,占用开发商大量的资金,“限跌令”让他们不敢轻易降价

虽然开发商有大量的存量房,但是,不会贸然大幅降价,对市场造成不利影响。所以,很多城市出台了“限跌令”防止恶意降价。特别是某些大型房产企业,大幅度降价销售,为了减少存房量,回笼资金,扰乱了正常的市场秩序。如果不降价销售,这些存量房占用大量的资金,对公司业绩和发展的影响很大。导致了开发商不敢拿地,城市土拍出现流拍的情况,存量房太多影响房产市场和公司正常的营运。

第三,存量房太多的小区,影响居民的居住体验和生活质量

因为物业公司在收取物业管理费和卫生费的时候,需要提高小区的入住率来保障正常的服务。出现大量的存量房,导致小区的入住率太低,物业公司的服务就受影响。即使在开通暖气的时候,也因为入住率低不给开通,导致其他入驻的业主享受不到优质的服务,影响居民的居住体验和生活质量。从而导致小区业主对开发商有意见而出现矛盾,影响存量房的销售和开发企业的信誉。

存量房多数在一个小区里,如果小区的位置和口碑不好,这些房子很难销售。和二手房不同,他们分散在炒房客的手里,而且,选择的都是优质房源,再说,炒房客如果介入较早的话,是有盈利的。开发商对存量房有三种解决的方法:

01,承诺精装修,或者赠送贵重物品

虽然很多城市出台“限跌令”,制止房价大幅度下跌。但是开发商可以赠送优厚的物品来吸引购房者。如:有的开发商赠送精装修、有的赠送车位和储藏室,还有的开发商赠送家电等物品。这样让购房者得到实惠,有利于宣传和销售。降低存量房数量,能够及时而有效地回笼资金。

02,分销给房产中介,让出一块利润为销售佣金

当前二手房有价无市,很多中介和炒房客的触角伸向新房市场。开发商被监管而不能做的事情,中介和炒房客可以做到。他们人多信息源较广,可以利用各种途径和方法帮助消化存量资源。开发商也会让出部分利润给他们作为佣金,重赏之下,可以卖出去很多的房子,降低存量房数量,缩短去化率,取得较好的效果。

03,以顶账房的名义,抵顶部分材料款和人工费

开发商存量房增多,资金回笼就慢,供货商的货款和建筑公司的人工费就要拖欠。开发商会用部分存量房顶账,让这些材料商和建筑商以顶账房的名义销售,他们可以低价出售或者卖给自己的亲朋好友。不过购房者在购买顶账房的时候,一定要注意去售楼处咨询房子的实际情况和价格,或者去相关部门网站查询有无重复出售,防范风险。

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