雁鸣湖四间地块大规模调整「长沙南湖新城1、2号地块」

撰文：诸小葛 拍摄：皮小匠

近日，市自然资源和规划部门发布了《中共许昌市委城乡规划委员会2022年第二次会议纪要》，除了龙岗电厂、中心城区“汽改水”等项目外，此次规委会审议最多的可能就是地块控规（调规）了。

进入正题。

01 示范区主中心FD17号地块

该地块位于魏武大道以西、魏文路以东、永兴东路以北、规划道路以南，规划红线内总用地面积199095平方米（298.6亩），规划绿线内总用地面积191429平方米（287.1亩），从地块位置和参数指标来看，该地块大概率就是前期大家所熟知的轻轨芙蓉湖站地块。

从地块内部的宗地指标来看，FD17-2-2号（43.7亩）和FD17-3-4号（63.8亩）两幅地用地性质均为居住/商服，建筑层数均为多层和高层，而且地块内均严格限制了居住建筑面积和商服建筑面积所占的比例，这两幅地块的位置大概率就是芙蓉湖站商业综合体项目的所在位置了，但具体情况还需要等官方公示。

再看FD17-3-1号地块（42.4亩），该地块算是较为纯粹的居住用地了，建筑层数为多层和高层，建筑限高 ＜60米，容 积 率 <2.5 ，建筑密度＜25% ，绿地率≥35%，从上述指标来看，地块内未来的产品或许可能是高低配项目，但具体的还需要等后期公示。此外，FD17-3-2号地块（5.5亩）规划性质为教育用地（9班幼儿园），FD17-1号地块（89.6亩）规划性质为绿地。

整体来看，芙蓉湖轻轨站地块的区位还是相当不错的，而根据近期释放的多方消息来看，这宗地应该也是整个芙蓉湖片区分量相当重的一宗地了。湖西医疗用地的招拍（因疫情暂时中止），环球奥莱中心项目的签约，加上即将迎来通车的市域铁路和已有的饮马河景观带，希望这宗地的此次调规也是一个新的开始吧，希望属于芙蓉湖区域的真正意义上的首个大型商业综合体项目能够顺利落地，毕竟这里承载的更多的是未来。

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02 东城区B16-2号地块

该地块位于陈庄街以南、学院路以东，规划红线内总用地面积41350平方米（62.0亩），规划绿线内总用地面积35670平方米（53.5亩），综合多方信息来看，该地块应该就是腾飞奥体花城北侧的商业地块。根据《会议纪要》来看，该地块此次的调整原因如下：

“为进一步完善鹿鸣湖片区周边城市功能，提升城市活力，满足周边居民生活需要，拟在该地块建设商业综合体。因地块拆迁原因，项目未能开发建设。现拆迁已接近完成，但原控规密度较低，不利于土地集约利用和项目产生社会效益；同时为缓解鹿鸣湖周边交通压力，应提高原控规的机动车停车率，故在保持原有控规容积率不变的前提下，将控规中的建筑密度调整为55%，对原控规进行调整。”

而此前东区在2021年释放的该地块调规方案中公示的也有建筑密度方面的调整，只不过当时透露的调整信息为一个范围“拟调整内容是建筑密度由小于35%调整为小于60%。地块单独退界，机动车停车位由≥0.6车位/100平方米营业面积调整为≥1.0车位/100平方米建筑面积”，此次则确定了“55%”的具体数值。此外，根据此次《会议纪要》来看，该地块内项目建筑层数为多层、高层，建筑限高＜80米，建筑密度＜55%，容积率 ＜3.0，机动车停车位≥1.1车位/100平方米建筑面积，非机动车停车位≥5.0车位/100平方米建筑面积。怎么说呢，调规就调规吧，倒是没啥的，只是希望奥体花城商业项目能够有更多实质性的进展吧，鹿鸣湖片区真的缺少一个中大型的商业配套。

03 天宝路中西段地块

此次《会议纪要》中主要涉及的有天宝路中西段的TB-1号、TB-5号地块和TB-7号地块（调整），这三宗地均位于天宝路以南、长宁街以北。宗地内的地块性质如上表所示。

至于天宝路中西段沿线区域，目前来看，这个区域的教育、商业、公园等配套落地速度还算比较快，区域内房地产项目也正在陆续交付，而且很多都是刚需自住，后期的入住率还是可以期待一下的。但最近几次土拍该区域内的地块几乎都被国资企业拿下，后期究竟如何开发我们就不得而知了。

此外，2021年由许昌魏投发布的天宝路区域开发建设项目（投资合作方 工程总承包）由中铁十九局牵头中标，项目开发范围为西外环路以东、分布在天宝路南、北两侧，总投资14亿多，开发建设期暂定3年，分期开展；项目实施内容主要包括区域内地块整理、市政道路与水电热管网等配套设施（市政道路、桥涵、排水管、道路附属设施等）等。而且在中铁十九局中标天宝路区域综合开发项目后不久，便由中铁十九局、湖南中光财金、许昌魏投共同出资设立了中铁十九局许昌城市开发有限公司，经营范围包含园区管理、土地整治、物业管理、房地产开发经营、建筑物拆除作业（爆破作业除外）等。这几宗地后期的开发建设是否会出现中铁十九局等国企的身影，倒是可以期待一下。

04 建业心怡苑、建业臻悦汇

建业心怡苑（建业府）调整原因为“因隆昌路南侧高压线走向问题，为保证安全间距，拟对原规划17#楼户型进行优化调整。”

调整内容如下：

1.缩短楼栋面宽；

2.东单元户型由两梯三户调整为两梯两户；

3.该楼建筑面积由21794 ㎡调整为19164.84 ㎡；

4.增加社区养老服务设施 96.93 ㎡，增加垃圾分拣房5 ㎡。

建业臻悦汇调整原因为“为提升居住空间品质，适应市场新需求，对原规划进行调整。”

调整内容如下：

1.容积率由2.98调整为2.97。

2.南部地块由6栋21层以上建筑和4栋18层建筑调整为8栋21层以上建筑，户型结构调整，户数由1724户调整为1802户，建筑外立面效果进行优化。

3.机动车停车位由1803个调整为1879个，南部地块取消地面机动车停车位，主楼下地下室由两层调整为一层，做为非机动车和机动车停车位。

4.南面消防车行入口、垃圾转运站入口位置对调。

5.南侧大门和东侧大门造型优化升级，提升小区形象。

6.将南地块地下配电室移至地面，与垃圾中转站、公厕集中布置，减少对面小区内部影响。

另外，此次《会议纪要》中还提到了以下项目：

（1）龙岗电厂长输管线及隔压站选址、控规及建设工程设计方案（调整）

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（2）中心城区“汽改水”方案

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（3）新兴路以北、新绿街以南、西外环路以西、杏林路以东围合地块控制性详细规划(调整)

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（4）中原电气谷30-2号地块控制性详细规划（调整）

（5）许昌市垃圾回收利用项目选址及开泰路以东、规划道路以南局部地块控制性详细规划

（6）许昌市垃圾焚烧发电炉渣综合利用项目建设工程设计方案（调整）

对上述项目感兴趣的朋友们不妨可以去看一下，链接如下：

http://zrzyhghj.xuchang.gov.cn/xxgg/013020/20220517/d789ab39-8ed1-4c9c-a0f4-475fd721e6ec.html

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