日本未变的住房市场为外国居民带来了机遇

Clickbait的头条新闻是“在日本乡村获得免费住房!”在过去的几年中出现了这种现象。虽然从理论上讲，搬进日本田园乡村的老房子的想法听起来很令人惊奇，但现实却更加复杂。尽管如此，最近许多因素相撞，为日本的外国居民在房地产市场创造了独特的机会。

日本缓慢而稳定地上涨价格，向外国投资者开放，优秀的建筑师和房屋建筑基础设施-以及增加购买秋屋(Akiya)或废弃的，通常是超低价房屋的资源和代理机构-共同使日本成为非居民的强大环境。 -日本人打算购买房地产，无论是主要房屋，二手房屋还是投资。

根据《全球房地产指南》的报告，日本的房价在2020年同比增长了0.8%，与其他高度发达国家相比，增长幅度令人震惊，例如，在2020年，美国的同比增长了10.3%。总部位于东京的房地产公司Plaza Homes的Alex Toyoda表示，总体而言，这削弱了需求。尽管大流行导致外国人短缺，但由于日本富人的需求增加，市场并没有太大变化。

丰田章男说：“关闭边境使外国人完全无法进入该国。”“但是令我们惊讶的是，由于日本人的需求增加，外国人的市场几乎没有变化。在我们失去了租赁市场的移民的地方，买卖市场非常强劲。”

一些购买者已经转向寻找带有办公室或宠物友好卧室的大房子，但整体市场并未发生太大变化。

“住宅房地产贷款在整个大流行中没有动摇，一直非常健康，”东京房地产指南《ReThink Tokyo》的亚当•德曼(Adam German)证实。

另一方面，当前局势导致苦苦挣扎的酒店，饭店和零售业的租金下降，但是大多数住房市场在很大程度上并未受到大流行的伤害。

丰田章男说：“专注于外国人的住房是一个独特的高端行业。”“大多数购房者都在寻找自己的房屋，以寻求更好的环境。大多数人把重点放在日本住房上，而不是为了投资，而是为了自己。”

自2012年实施以来，被称为“安倍经济学”的前首相安倍晋三(Shinzo Abe)的通货膨胀政策提振了房地产市场。结果，市场价格温和增长，将日本房地产从通缩资产转变为增长中的资产。这一变化刺激了整个亚洲富有的投资者对日本房地产的投资。

成为中心的好处

与香港，新加坡和伦敦等城市相比，日本(尤其是东京)的房地产价格非常低，因此富裕国家的买家已经利用了日本相对较低的房地产价格和高收益率。日圆走弱也鼓励了外国买家。(自2012年以来，一美元的价格从80日元升至110日元左右。)

“百分之九十的亚洲富裕客户购买作为投资，”另一家东京房地产公司Housing Japan的桥本光夫(Mitsuo Hashimoto)说。“东京市中心的高层建筑引起了人们的极大兴趣。这个中央市场以前主要是外国人，但在2008年股市崩盘之后，更多的富有日本人开始涉足这一市场，尤其是自2012年以来库存和价格上涨。这是一个健康的上涨-不像泡沫。”

桥本还指出，'08年以后，许多外国公司停止为外派人员支付搬家费，转而雇用已经在日本居住的外国工人。这导致更多的外派人员在东京市中心以外地区租房和买房，并进一步向郊区迁移。

桥本说：“我仍然建议我们的客户尽可能地购买中央房屋，因为这些房屋将物有所值。”

近年来，尽管住房市场的价格和需求一直保持稳定且缓慢增长，但住宅建设却暴跌，这主要是由于日本大量的供过于求。许多非日本人(大型，更宽敞，开放式房屋)所偏爱的住房种类极为有限，这进一步迫使侨民和购房者远离东京市中心。

丰田章男说：“高端物业的供应非常稀缺，而小型工作室的供应却源源不断。”“施工速度还不够快，无法满足需求。”

尽管如此，东京市场仍设法避免了一些打击其他主要城市的灾难性住房趋势。

桥本说：“如果看纽约，伦敦和新加坡，外国买家要付出很高的价格，因此中部地区的价格会因为外国投资者而上涨。”这种趋势尤其导致了当地人的高档化和流离失所。

但是桥本聪表示，即使更多的投资者开始利用东京房地产，他也不会在东京看到同样的趋势。“与香港中部或纽约市相比，东京中部非常大。我认为这个市场仍将由东京当地人主导。”

当前日本房屋市场的景象是高层，高端物业周围的喧嚣和忙碌，其余地区的供应过剩。尽管房地产公司的重点仍停留在高收入水平上(包括外籍人士，亚洲投资者和富裕的日本人)，但供应过剩也为日本庞大的中产阶级提供了机会。

桥本说：“中产阶级受到最近房地产趋势的影响可以说是最少的，因为受雇于大公司的人有稳定的薪水和保障。”

在乡下的房子

举世瞩目的秋宫房屋就是这样的机会之一。随着日本人口的减少，全国各地都有大量的废弃房屋。日本政府已开始将一些废弃的房屋和公寓重新投放市场，并于2017年推出了一项计划，以出租空置房屋，但该倡议未能吸引房主。尽管如此，最近仍出现了公司和服务来帮助潜在买家利用这些房屋。

“(Akiya)起初是一个古怪的东西，后来被证明是可行的，然后有些可取，然后随着当前局势的发作而变得最近很有价值，”Akiya和Inaka的房地产公司Matt Ketchum说，这是一家专注于akiya和农村住宅的房地产公司。

除了许多房屋陷入失修的状态之外，最大的挑战是，秋宫常常没有合法的继承人。如果房屋所有权证显示某人出生于19世纪，那么追逐其合法后代并购买财产可能几乎是不可能的。

凯彻姆说：“有吸引力的秋田之所以不动的主要原因是，它们被锁在通常不为外行人所理解的过时的官僚体系后面。”“因此，一旦我们发现您看起来不错的东西，就可以从事专业服务，除非您对驾驭农村房地产中介公司特质方法的能力充满信心。”

诸如Akiya和Inaka之类的公司以及诸如Akiya Bank Program之类的政府倡议已经开始将akiya从一种想法变为现实。专家建议使用专门建立的清单，以确保房屋实际可供出售并进行非常彻底的尽职调查。

凯彻姆说，大流行进一步推动了人们对这些房屋的兴趣。与建造定制房屋的高昂费用和较长时间框架相比，秋谷县实际上可以花费不到2000万日元。

凯彻姆说：“然后，从市中心摆脱出来便会带来健康，经济，工作风格和生活方式的好处。”随着秋宫县资源的不断增加，对于预算较低或灵活性更高的外国居民来说，它们似乎是一个可行的选择，尤其是随着对购买它们的支持不断增加。

为退休而设计

对于预算较大或对房屋有更具体要求的人，日本广阔的房屋建筑业为外国居民提供了令人兴奋的机会。Titel是一家致力于将外国人与日本建筑师联系起来的公司，其创始人兼创始人Ryoma Katsura说，日本建筑师提供的质量和灵活性使房屋建造成为长期在日本定居的外国居民的诱人选择。学期。

Katsura说：“客户通常对建筑师对他们想要的东西的理解以及实现它的创造力和专业知识非常满意。”“人们希望在日本建造自己的房屋，并将他们的所有愿望汇集在一起​​，作为他们所钟爱的居住地。”

退休顾问本田中(Ben Tanaka)表示，对于外国人而言，区分购买房屋与购买房地产以进行投资对于外国人来说很重要，这对于外国人来说至关重要。

田中说：“尽管土地可以保留其价值，但许多房屋最终却一文不值或具有负值。”

但是，他指出，日本的融资选择方案可以为长期定居在一个地方的人们购买明智的财务决策。

“由于利率较低，抵押贷款通常比房租要低，这样才能使住房更加舒适/豪华。如果您能够在同一个家中生活数十年……您将支付更少的钱，享受更高的生活水准。但是，每次搬家，您将支付5-10%的交易费用，并看到建筑物的价值下降。”

日本住房市场虽然提供了独特的机会，但对外国居民也面临着独特的挑战。例如，租金有惊人的钥匙钱，这是向房主赠送的额外费用。还有一些“居住权”法律在很大程度上保护租房者。这些法律意味着房主往往对房客有极为严格的要求和背景调查，这导致了针对非日本人的广泛住房歧视。在购房市场上，那些购房公寓应进行全面的尽职调查，因为最近的报告显示，一些房地产公司没有披露有关土地质量的信息，并严重低估了维修和保养的成本。

总体而言，缓慢而稳定的市场增长以及丰富的资源使当前的房地产市场对外国居民具有吸引力。