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中交中央公园值得买吗「杭州南北西岸小区好吗」

来源:   2023-05-17 10:17:47

说点不一样的,说点你平时听不到的,说点购房人最想听的,熙依评楼专注购房人视角,为你盘点主流楼盘的优劣势,发掘置业顾问不告诉你的那些事。


今天的主角是华润中央公园(以下简称华润), 一个听起来像在中央公园,实则跟中央公园没有半点联系的楼盘(华润在中央公园的楼盘叫公园九里)。


实际上,华润位于江北区,但位置来说有点尴尬, 你可以说它位于北滨路,也可以说它位于大石坝,(3期紧挨着东原D73期和首创鸿恩4期,但一期离北滨路不远,出门直达)。


整个华润分为4期打造,除开4期单独为一个组团,且以洋房为主外,1,2,3期共同构成一个小区,且均为高层。


(图片来源于百度地图)

据可查数据显示,华润目前在售的二手房有:174套



而历史可查成交房源共有:



其中自2017年开始,共成交:311套。


(以上图片来源于贝壳)

可以说,这个成绩十分的亮眼:在重庆房价最“迅猛”的那段时间里面,在我们所写过的大石坝的楼盘乘中,它的成交套数最多(东原206套,首创230套)。


究竟它有着怎样的“魔力”,可以让众多购房者,“趋之若鹜,为其买单,我们先来看看它的基本介绍,再来分析。


今日测评楼盘:华润中央公园


《华润中央公园》

项目位置:江北区大石坝一村333号

主力户型:建面约47-136㎡的一房到三房

梯户比:看具体楼栋配置

装修情况:清水,精装皆有

价格区间:建面约13800-18000元/㎡

物业费:2.2元/m²/月

接房时间:2012-2015年(视组团而定)


01

小区较新,环境优美,部分房源可看江


整个华润的高层组团共有28栋,(4期洋房不在本次讨论范围以内),具体分布如下:



而具体的梯户比如下:



另外,整个华润的小区楼龄较新,最早的一期于2012年初交房,最后一期到现在还不满5年(2015年6月建成)。


最值得一提的是小区环境,华润整体小区环境非常好,绿化率高,且维护保养非常不错,个人认为,华润的小区环境足以秒杀重庆80%同类高层产品,同时整个外立面看上去比较不错,有卖相。从这点可以看出,华润的物管水平真心不错。


(图片来源于贝壳)


同时部分房源还可以看江,这点可以说是一个意外之喜了。


唯一美中不足的是,因为小区太大,所以3期还需要在小区内部换成一部电梯才能够到达。


1

配套略显不足,可以满足基本生活需求

从周边配套来看:跟它的邻居(东原和首创)相比,略显不足,华润的配套主要集中于2块地方。


(图片来源于百度地图)

1-2期门口的商业部分,主要集中于便利店,小型超市,各种便民服务(理发店等,早餐店等),还是以社区商业为主。


3期侧门出去之后的首创和东原商业体,但由于3期上去是一个上坡路,平时出行较为不便,且有1公里左右的距离。


另外周边4公里以内,还有另外的三大商业体环绕,日常休闲娱乐没太大问题。


(地图来源图百度,A东原新新PARK,B龙湖星悦荟,C:大坪时代天街,D沙坪坝三峡广场)。

就目前出行来看,存在着一定硬伤:公交不足,轻轨还没有修建,更多的出门依靠自驾或者出租(网约车)等,但好消息是,轻轨5号线一期南段工程将会在这里设有一个站点:怒忠沱站,在小区的西侧,通车后,这里的交通情况会得到极大缓解。


(图片来源于搜房)


2

在售主力户型分析

我们随机选取一套建面83㎡两房来看看户型:


(图片来源于贝壳)


优点:

1:户型方正无浪费,舒适度高


2:每个卧室均带转角飘窗, 采光好


缺点:

1:面积利用不太合理,(此面积,现在足以做一个三房)


2:此户型低楼层的房源无法看江


3:就单这套房源而言,价格虚高


02

主要卖点梳理


1:物业


该小区保养的十分不错,物业的管理水平较高。服务较为用心,(顺便附两张图你们自己感受下),在我们所写过的大石坝所有小区里面,该楼盘环境最为出色。


(图片来源于贝壳)


2:楼龄


华润的楼龄在二手房里面算得上“小鲜肉”一枚,体量,关注度和成交数据也都可以算大石坝的流量担当,小区整体而言在大石坝属于上等货


03

客观而言的不足之处


1:关注度不够


该小区的关注度而言,在北滨路比不上几大热门楼盘(春森,融景城),在大石坝周边,比不上东原,首创(因为地理位置的原因),它所有的优点,需要建立在和周边市场对比的基础上,普通购房者一般不具备这个时间基础去慢慢了解。


2:交通和配套


作为一个居住成熟度颇高的小区而言,这两点在目前来看是一个硬伤,周边多为一些生活配套设施, 距离最近的大石坝商圈需要步行15分钟左右(因为是上坡路),但等轻轨开通,一切都会好转。


3:学区


华润跟东原和首创一样,小学入读江北区科技实验小学,中学对口为203中学,这两所学校在江北区而言都属于一般的水准。


04

个人建议


整个华润的小区环境,物业水平都较为不错,交通等待着变好,部分房源还可以看江,同时楼龄较新,是一个比较不错的选择标的。


但因其历史成交记录较大,价格体系稳定,所以寻笋的难度较大。


对于投资而言,针对这样的小区,你需要的是充分的了解市场,了解所售房源的优劣势,这样才能做到有的放矢,超人的建议如下:


1:以低于市场的价格买市场货。


2:以市场的价格卖高于市场的货,(不看江的价格买看江的房子,普通装修的价格买精装修的房子,怎么谈看个人的水准了)。


对于自住而言,该小区的舒适度和物业水平足以满足你的需要,但周边的配套和交通需要购房者自行来选择。


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