津市房价走势「楼市进入寒冬」

春节楼市观察

编者按

2016年楼市先扬后抑、一波三折。在调控的作用下，过热的一二线城市房价在今年逐渐趋于平稳，甚至开始下跌，而受益于返乡置业，国内三四线城市的楼市在春节期间的关注度不减反增。春节假期，中国经济时报策划了春节楼市观察专题报道，以期通过位于东部、中部、西部的三座城市一窥楼市发展图景。

（资料图片）

■中国经济时报记者 王彩娜

2016年，火爆了一年的天津楼市，在越来越浓的鸡年春节气氛中骤然冷淡了下来，2017年开年，购房者观望情绪浓厚，期盼“稳中有降”成为市场主流。

冷清

自2017年1月24日起，本报记者在春节期间走访了天津多家房产中介机构以及在售楼盘销售中心发现，中介门店和销售现场冷冷清清，三五个看房者被热情的中介或是销售顾问团团围住，一两套的成交量已经算是“极好的”。

“去年930新政出台前，每个月都能销售10套以上，但随着楼市调控政策的密集出台，成交越来越困难，从去年12月底开始，我的业绩就一直是零成交。”东丽区一楼盘销售顾问李丽告诉记者，她准备在春节期间休息一个月去度假，“这一个多月来上门看房的客户不多，每年春节前后都是楼市的销售淡季”。

在李丽等人计划春节休假的同时，房产开发商却扛起了春节连市的大旗，推出了特惠房、购房打折、减免等春节特惠。

据不完全统计，今年春节长假期间，天津楼市共有包括万科、恒大、融创、富力等多家品牌项目在内的16个楼盘选择春节连市。其中，市内六区有4个楼盘连市，环城四区有10个楼盘连市，滨海新区2个楼盘连市。

此外，路劲太阳城、中海公园、东亚风尚国际、蓝光雍锦香颂等项目自大年初三、初四起售楼处开放接待客户。

返乡置业的年轻人是春节连市吸引的重要购买人群之一。受京津冀协同发展影响，北漂多年的“老天津人”赵小姐这两年来萌生了回天津置业的想法，利用春节长假，她看了包括万科东第在内的近10个楼盘，却迟迟没有下手。

“优惠力度比较大的几乎都是公寓或别墅，普通住宅项目让利优惠寥寥无几，‘购房优惠2万，全款或按揭贷款再享9．7折’的诱惑力还不够。”赵小姐选择以一颗“抄底”的心继续观望，等待机会。

据搜房焦点“春节临近津楼市量价稳降，这是不是购房良机”的调查显示，在参与调查的网民中，53％的人不愿意利用春节假期去售楼处看房、选房。

春节连市与提早开门并没有给开发商带来预期中的“开门红”。

观望

不同于去年人头攒动的火爆抢购，今年购房者并不着急出手，大多选择持币观望。

家住滨海新区的沈冰已有一套住房，因为距离工作单位太远，想“以远换近”改善居住环境，将购房的目光瞄向了河东区的路劲太阳城。她告诉记者，打算观望一段时间再出手，在政府的限购限贷政策调控下，房价应该还有下降空间。

前不久，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的房地产定位，进一步增强了沈冰的观望信心。

不同于沈冰这种改善型购房者主动选择持币观望，部分刚需购房者则是在“差钱”中被动观望。

来天津工作两年多的赵强将在今年10月份结婚，是一个准买房的刚需者。随着猴年天津楼市的暴涨与调控，他的心情犹如坐过山车，很后悔没有趁早出手，“仅仅一个多月的时间，我关注的楼盘报价就从33000元／平方米上涨至40000元／平方米，总价上涨了70多万元，已经超出我的购买能力太多，只能暂时观望。”

赵强说，为了尽快落实婚房，今年会更勤快地跑销售中心看房子，也会考虑二手房，毕竟价格便宜一些。

河东区一房地产中介机构的门店负责人表示，天津二手房市场在经历了去年年中的疯狂后，逐渐回归平静，房源数量增多，且议价空间增大，基本会在房屋的基本挂牌价格上降低10万元至20万元出售，因此受到刚需购房者的关注。

在接受记者采访的有购房意向的市民中，计划购买二手房的人数几乎与计划购买新房的人数持平。

趋势

天津楼市春节的冷清气氛早已显露苗头。

自去年年底，在持续调控预期下，市场推售节奏放缓。

据天津我爱我家市场战略中心统计，2017年第3周（2017．1．14－1．20）天津市新房市场成交量稳中有降，新增供应量明显回落。该周，全市商品住宅新增供应160套，供应量为2．4万平方米，环比下降82％。全市仅河西区新增供应。全市商品住宅共成交1876套，成交量20．6万平方米，环比下降16％。全市成交量稳中有降。

据房天下数据监控中心统计，截至1月23日，2017年2月天津住宅市场共有6个项目预计开盘，开盘数量环比下降14．29％，同比下降45．45％。其中，纯新盘2个，老盘加推4个。

随着购房者观望情绪浓厚，期盼房价下跌渐成市场主流。

据搜房焦点“2017年天津房价走向如何”调查显示，在参与调查的网民中，39％的人认为2017年天津购房需求被透支，房价将回落；31％的人认为房价波动不大，保持稳定。仅有两成左右的网民表示，在当前天津楼市现状下，打算2017年出手买房。76％的网民能承受的房屋总价在200万元以下。

接受本报记者采访的具有购房意愿的市民普遍表示，由于市内六区房价相对较高，并且可售房源量较少，大部分购房者只能“望楼兴叹”，而环城四区因地理位置优势和区域发展更加成熟，低总价、小户型房源是置业首选。

天津房地产市场人士预判，未来一段时间，天津楼市的冷清趋势将会继续延续，至少到今年3月房价应该还会持续下降，到3月份之后，各开发商将开始新一年的计划，推盘量会上升，买房人选择面会增大，供需会稍微平衡一些。

长沙楼市进入滞涨期

■中国经济时报记者 张一鸣

经历了2016年下半年的快速上涨后，长沙楼市陷入持续三个月的量价滞涨期，虽然依然充斥着一些看多声音，但不少市民认为，当前的房价已经超出承受力，再上涨空间有限，一些业内分析人士对此也持类似观点。

突如其来的暴涨

起始于2016年6月的一轮快速上涨，让许多长沙市民陷入购房恐慌，人们说炒房团来了，来自安徽省的炒房团出手长沙市梅溪湖区域一些楼盘，短短四个月梅溪湖的一些项目房价翻番，目前该区域最贵的楼盘单价已经达到20000元／平方米。

“涨得太厉害，我们现在也买不起了。”长沙市民胡女士告诉中国经济时报记者，她在长沙市区有一套住房，去年曾计划在梅溪湖买第二套房，后因为种种原因没有出手，拖到现在只能放弃。

80后的胡女士在长沙从事商贸工作，家庭年收入在三十万元左右，在长沙市处于中上水平，胡女士说身边的不少朋友都有和她类似的经历。

春节期间的梅溪湖，新楼盘林立，随处可见巨幅售楼广告，体量达到70万平方米的商业购物中心，吸引众多当地人前往游玩。

在长沙当地人记忆里，梅溪湖曾是“野湖”，距离城市中心较远，但在当地政府倾力打造其为城市新城和金融中心后，商业配套逐渐趋于成熟，临湖靠山的梅溪湖区域多次领涨长沙楼市。

2016年6月，一则安徽炒房团购买梅溪湖地区近700套房子的消息搅动了当地楼市，购房人恐慌入市，长沙房价快速跳涨，梅溪湖区域领涨，有楼盘两周调价四次，每平方米上涨4000元。2016年10月，长沙楼市涨幅跃居全国第二位，成为被“点名”的城市之一。

新房市场的火爆催热土地市场，长沙土地出让金一改上半年的颓势。2016年长沙各类房地产企业完成开发投资1300亿元，同比增长30．44％；全年累计网签3007．74万平方米，同比增长33．99％。克而瑞长沙机构统计数据显示，2016年长沙市内六区成功出让107宗土地，出让面积共计581．2万平方米，土地出让总金额为178．63亿元，同比分别上涨10％、37％、114％。

虽然当地的新房市场风生水起，但相对更能反映市场变动的二手房市场却涨幅有限。数据显示，长沙今年1月二手房均价7786元／平方米，持续了去年12月以来的趋稳局面，环比上月小幅上涨约2．0％，同比去年同期上涨超过两成。

2016年11月长沙因上涨靠前被“点名”后，30余家长沙开发商和中介机构签署楼市稳定“承诺书”，2016年12月，长沙市商品住宅成交均价较当年10月的历史峰值回调5．02％，长沙楼市陷入价停量跌的滞涨期。

长期横盘的背后

长沙被称为中部地区的房价洼地，每平方米约6000元的均价曾长期位居全国省会城市末位，吸引了一些在外地工作的买房人，当地房价曾经因此出现过约两成的涨幅。

2012年在深圳工作的张先生购买了一套位于湖南省政府附近的楼盘，当时的房价在6000元／平方米左右，2015年下半年张先生将房子出售，转而在深圳购买了一套更大的房子。

“早期很多在深圳工作的湖南人喜欢在长沙买房，觉得当地的房价比深圳低很多，但是当地楼市一直没动静，不少在深圳工作的朋友像我们一样退了出来。”张先生告诉本报记者，现在外地工作的湖南人并不像之前一样看好长沙市场。

中原地产的监测表明，2017年春节期间，在京津冀工作的“北漂”多回乡购房，在上海工作的苏州、南通、盐城、杭州等人士多返乡置业，在深圳工作的梅州、揭阳、汕头、惠州等地人士多返乡置业。而作为深圳务工输出大省的湖南，却并未成为返乡置业的热点城市。

长沙一直是房地产市场的异类，当地的市场分析人士告诉记者，长沙市政府前几年推出大量土地，星沙、望城、滨江版块、省府版块、市府周边等都有大量的房地产项目集中开发，与当地有限的需求相比，供应相对过剩。再加上低价单位集资房特别多，本地人多数有一到三套房子，外地人口流入有限，长沙人普遍喜欢消费，当地KTV、酒店餐厅等消费场所林立，人们普遍不热衷炒房。

2016年11月开始的滞涨，已经让当地人开始担忧长沙房价爆涨后的后劲不足，担心出现2011年和2013年上涨后的有价无市，但土地市场的降温似乎要慢半拍。

2016年11月22日，厦门建发以29亿元的总价，获得长沙梅溪湖B－39地块约120亩的住宅用地，溢价180％。9240元／平方米的楼板价成为长沙新晋的单价地王。与之形成鲜明对比的是，不久后地处梅溪湖的某个楼盘，以每平方米低于对外报价5000元的价格，按内部购买或者开盘给低价的方式出售。

长沙已连续几年被评为最具幸福感城市之一，2016年长沙市提出要加快建设国家级中心城市，有人认为其经济能力、基础设施、交通配备等将会再升级跨越。但在经历了2016年的量增价涨和超出预期的去库存后，多数人认为长沙楼市在调控政策趋紧的背景下，价格平抑是大概率事件。

按照国土资源部要求，从2016年10月份至今，一些房地产市场热点城市陆续出台2017年－2019年三年住宅用地供应计划，以求稳定市场预期，长沙市2017年－2019年长沙市本级住宅用地供应量分别为300公顷左右、270公顷左右和300公顷左右。

平凉楼市稳中有涨

■中国经济时报记者 王小霞

“去年因为结婚要买房，从新房看到二手房，结果发现现在的房价太高了，举全家之力买了一套80平方米的房子，最后还找亲戚借了不少钱。”刘鹏是西北四线城市甘肃平凉市人，他在接受中国经济时报记者采访时说，去年结婚加买房，一共花了近60万元，光买房就要40多万元。“我有时候愁得睡不着觉，家里所有积蓄花完后还和亲戚借了30多万元，这些钱啥时候能还上啊。”自从见到记者后，刘鹏一边说一边叹气，他说自己快要被生活压得喘不过气来。

其实，这不仅仅是刘鹏一个人的感受。春节前夕，本报记者在平凉房地产市场走访时发现，近几年，作为西北四线城市，平凉的房价上涨速度非常快。

收入很难追上房价

多位接受本报记者采访的房地产行业人士表示，从2010年至今，平凉房价最少翻了一番，市中心地带房价已达到5000元／平方米—6000元／平方米，城区周边房价也已超过4000元／平方米，这对于月基本工资收入只有1800元左右的普遍民众来说，收入很难追上房价。

根据平凉市相关政府部门数据显示，“十一五”末期到“十二五”初期，平凉全市商品住房价格上涨较快，销售均价由2008年的1800元／平方米上涨到2011年的3900元／平方米，年均上涨700元／平方米，涨幅达到38．9％。为了遏制房价过快上涨，保障基本住房需求，市政府先后制定出台了《平凉市人民政府关于促进房地产健康平稳发展的通知》《平凉市人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》，对新建商品住房价格进行目标控制，采取加大保障性住房建设力度、增加住房供应、改善住房供应结构、落实国家房地产税收和差别化信贷政策、规范商品房销售行为和加强宣传引导等综合措施，遏制房价过快上涨。

从2012年开始，全市商品住房价格涨幅开始回落，每年控制在5％以内，到2015年，全市商品住房均价4300元／平方米，商品住宅房价收入比6:1。

拆迁户成购房主力军

“这几年平凉经济发展速度比较快，房价也跟着翻番，整个市场需求一直都比较旺盛。”平凉“天麟·龙鑫园”项目销售经理范勇告诉本报记者，“根据我们自己项目的销售情况和平时走访其他项目发现，目前商品房销售中拆迁户比较多。”

据了解，平凉自2009年开始启动棚户区改造工作后，在平凉城区新生巷、南门什字、南后街、北后街、西寺街、北大寺、过店街东片、过店街西片等8个片区试点积累经验后，2013年在全市大规模推进。

2014年，平凉市成立了以市政府主要领导任组长的中心城市棚户区改造工作领导小组，从市区相关部门单位抽调300多人组建成立了平凉中心城区棚户区改造管理中心，掀起了新一轮棚户区改造高潮，先后实施了盘旋路、柳树街、新民北路东西片、保丰路、宝塔北路、市委党校旧家属区、城西路等9个片区的棚户区改造，共拆迁危旧房屋7469户105万平方米。截至2015年年底，已使1607户棚户区居民迁入新居。与此同时，各县也加大棚户区改造力度，集中改造了一批城市危旧房屋。

“我们在做市场调查时发现，目前拆迁户已经成为购房的主力军，约占项目销售的50％左右，同时周边县区到市区买房的人也不少，约占项目销售的20％左右。”范勇说。

稳中有涨

对于未来平凉市的房价走势，不少接受记者采访的行业人士表示将“稳中有涨”。

“与全国其他三四线城市不同，平凉的房地产库存压力很小。”一位不愿意具名的平凉市房地产项目总监告诉记者，在当前市场需求依然旺盛的情况下，整个市场目前的库存约7000多套房，可以说房源已经比较少；另外，从2017年开始，接下来的一年半中基本没有新增的土地供应，这意味着也没有新的房源供应；更为重要的是，平凉市区未来的土地供应更为趋紧，拆迁成本逐步上升，土地供应价格也将进一步上升，由此来看，未来房价依然会稳步上升。

在走访中记者发现，虽然房价可能进一步上涨，但当地房地产市场还不够成熟，发展依然面临着一些困难和问题。比如，虽然市区房价上涨，销售火爆，但随着经济发展进入新常态，整个房地产市场下行压力加大，商品房销售量开始下滑，存量房有所增加，尤其是部分县（区）住房供大于求，房地产市场局部风险增加。而且，棚户区改造土地和房屋征收难度越来越大，城中村违法建设、抢修抢建问题仍然比较突出，制约了棚户区改造大规模快速推进。

更为关键的是，住房租赁市场发展缓慢，可用于租赁的房源不足，不能适应保障对象的住房需求，新就业无房职工和外来务工人员尚未全部纳入住房保障；农村危房改造进入攻坚阶段，农村贫困户和特殊困难家庭实施危房改造愿望迫切，但无力自筹危房改造资金，全面完成农村危房改造任务艰巨；物业服务水平参差不齐，经营困难与服务不到位形成恶性循环，业主与物业企业的权利义务不清，市场竞争机制尚未形成，一些老旧小区物业管理的历史遗留问题较多，部分破产改制企业和机关单位的家属院、房改房，设施老化，年久失修，没有缴纳住宅专项维修资金，也没有正规的物业企业托管；保障性住房后期管理还需进一步加强，城镇住房的调控与监测体系有待进一步完善，基础性工作和信息化建设等有待进一步加强。

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