房地产龙头公司「科技地产」

相较于互联网巨头，头部房企进场时间较晚，目前仍处于初步试水阶段。

2022-02-23

在过去的几十年里，房地产和互联网这两大产业先后引领着中国的高速发展。前者承载着城市的变迁、消费的变革，后者则通过提升信息交流和获取的效率渗透到我们生活的方方面面，不断颠覆着我们的生活方式和工作方式。行业资本的逐步积累，科学技术应用的快速发展，让房地产企业和互联网企业各自着力发展主营业务的同时，也在以更高的角度，更前沿的视野审视着“房地产 科技”的发展升级与未来价值。故而，“地产科技投资”近些年来逐步走入了房企和互联网企业的视野，并形成一股强势力量，推动着中国地产行业不断迭代升级。

2月21日，猫头鹰研究所发布了《中国PropTech投资机构报告》，报告盘点了与地产科技投资有关的四类投资公司——垂直于地产科技投资的专业基金、基金公司的一个投资领域（上）以及房地产企业旗下的投资公司和互联网巨头旗下的投资公司（下），分为上下期两篇发布。本篇为下篇，如需查看上篇请点击：盘点18家中国PropTech投资者，我们发现...... | 《中国PropTech投资机构报告》（上）

03.

房企旗下的投资公司

地产开发商旗下的投资公司——碧桂园创投、保利资本、远洋资本、金茂创投、龙湖资本、睿住资本

1. 碧桂园创投

碧桂园创投成立于2019年1月，是碧桂园集团直属股权投资事业部，负责集团除地产投资外的股权投资业务。碧桂园创投持续关注地产上下游产业链、硬科技、大健康、新消费、物流供应链、先进制造、新基建等投资领域，覆盖早期VC及中后期PE等阶段进行投资，已形成分阶段、专赛道、多层次的投资组合。

官方数据显示，截至2022年1月，碧桂园创投已投企业超90家，其中10家已成功IPO，13家已完成下一轮融资。已投企业中达到100亿美元估值的超级独角兽有8家，达到10亿美元估值的独角兽有26家。

截至2021年底，据《地产与科技》不完全统计，碧桂园创投对外披露的地产科技投资活动共有11起，涉及11家公司。其中，既包括与房地产主业相关的家装建材公司蒙娜丽莎、固克节能和卓宝集团，也包括房产交易平台贝壳找房、数据中心运营商秦淮数据。2021年，碧桂园创投继续投资了建筑科技初创企业小库科技、云建信和飞渡科技，以及智能家居企业追觅科技。

数据来源：天眼查、IT桔子、碧桂园创投

从轮次来看，碧桂园创投对地产项目的投资轮次偏中后期。其中，广西蒙娜丽莎是上市公司蒙娜丽莎旗下子公司，贝壳找房和秦淮数据两家公司均于2020年成功上市，安居客已向港交所递交上市申请，卓宝集团已接受上市辅导。

此外，2020年5月25日，碧桂园创投与保利资本成立首支规模为50亿元人民币、首期10亿元人民币的“房地产产业链赋能基金”。2020年8月3日，首期基金实现超募，超募比例为50%（最终募集金额超15亿元）。

据悉，基金主要聚焦房地产产业链上下游，涵盖生产制造、服务、运营及相关产业；包括地产供应链的建筑装饰、建筑材料、建筑新工艺、家居消费、人工智能物联网（AIoT）及建筑信息一体化系统等多个赛道。截至目前，保碧基金投出：江山欧派、天洋墙布JCC、呼博士、欧亨智能晾衣架、奥佳华、小吉科技、顺造科技、万华禾香板业、惟客数据。

2. 保利资本

保利资本创立于2015年12月，是由保利地产、保利投资控股有限公司及中国国际金融股份有限公司共同出资，布局地产业务与PE业务两大战略板块。

截至2021年底，据《地产与科技》不完全统计，保利资本对外披露的地产科技投资活动共有22起，涉及20家公司，占总投资项目近三成，为其最热门投资赛道。

数据来源：天眼查、IT桔子、保利资本

这22个地产科技项目基本涵盖了房地产几大创业热门领域，包括房产交易、房产租赁、智能家居、建筑科技等领域。尤其是2021年以来，保利资本的投资集中在建筑科技领域，投出了大界机器人、云建信和蔚建科技。

对此，保利资本副总经理李文轩表示，“从2010-2020年，中国工业建筑工人的年龄提高了10岁，即近十年来没有更多新的劳动力进入这个市场，整个行业的劳动力稀缺程度越来越明显，催生这个行业越发明显地朝着用机器替代人的方向发展”。加之政策也在大力鼓励“建筑”行业转向“建造”行业，大力推行智能建造与建筑工业化发展，助推了机器替代人工的趋势。

政策大力推行建筑工业化发展

从轮次来看，保利资本更青睐早中期的初创项目，超过半数的项目集中在B轮及以前。

3. 远洋资本

远洋资本成立于2013年2月，是专注于从事另类资产管理的专业机构。远洋资本的业务范围包括：不动产投资、私募股权投资、结构化投资、战略与创新投资。

其中，结构化投资和不动产投资是其核心主力业务。所谓结构化投资，主要是依托主体增信，为开发商提供夹层资金，模式的本质就是两头在外赚息差。2020年结构化投资单项营收8.85亿、占比57%。此外，不动产投资作为其“大杀器”，比重也越拉越高。

在刚刚过去的2021年，远洋资本先是与红星美凯龙的并购案，再是拿下121亿估值的大信商用信托70%股权。10月13日，联合数家国际投资人(包括全球主权财富基金与机构投资者)，设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金，专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目。

成立至今，围绕房地产产业链场景，远洋资本投资了4家地产科技公司，分别是数据中心运营商云泰数通、共享办公服务商纳什空间、装配式建筑服务商途远美宅和乡村住宅一站式服务平台住宅公园。

数据来源：天眼查、IT桔子、远洋资本

从轮次来看，远洋资本对地产科技项目的投资覆盖了从早期到中后期，对于自己看好的项目，远洋资本会持续加码亦或直接收购。

因为高度看好数据地产的发展前景，远洋资本提前布局积极抢占市场，通过收购成熟项目、存量资产改造、拍地自主建设三大主要投资形式，持续加码IDC产业。此前，远洋资本积极顺应政策，以战略投资企业——云泰数通的IDC服务收费收益权作为基础，成功发行全国首单IDC新型基础设施ABS，在中国资产证券化业务模式上实现了历史性突破。去年8月，“远洋数据”正式以独立品牌形象亮相，致力于成为中国领先的数据基础设施运营商及数据综合解决方案提供商。

据悉，远洋数据已建成机柜超1.5万个，储备机柜超9万个，机房覆盖环渤海、长三角、珠三角三大经济区，客户覆盖国内三大电信运营商及阿里、腾讯、京东等头部互联网企业。同时，远洋数据还积极落实国家关于做好“碳达峰”、“碳中和”工作的决策部署，率先开展现有项目的绿色更新和新建园区项目的创新设计运营，向行业领先的绿色数据基础设施服务商砥砺前行。

4. 金茂资本

金茂资本成立于2016年，是中国金茂旗下城市运营金融服务平台，下设两大投资运营平台 ：金茂资产和金茂创投。

金茂资产为地产基金板块，主要从事住宅开发、城市更新、产城运营；金茂创投为产业股权投资基金平台，深耕地产科技 智慧城市，捕捉大科技、大文化、大健康三大领域中高成长期创业项目的投资机会。

截至2021年底，据《地产与科技》不完全统计，金茂创投对外披露的地产科技投资活动共有7起，涉及7家公司。包括商用服务机器人企业云迹科技，建筑设计SaaS平台小库科技，城市精细化治理项目文安智能，国内领先的物联网产品和解决方案提供商拓深科技等。

数据来源：天眼查、IT桔子、金茂资本

其中，云迹机器人应用于中国金茂旗下酒店以及高端社区，目前已成为酒店商用机器人市场占有率第一的品牌；小库科技AI强排系统已对中国金茂的城市运营项目实现深度双向赋能；文安智能已落地青岛中欧科技城、三亚南繁城等中国金茂城市运营项目。此外，在智慧商业零售领域，金茂资本全力推动文安智能与金茂览秀城的协同合作。从2021年6月开始，文安智能开始为长沙览秀城在智慧商业领域提供客流精准抓取和数据分析等服务，到目前为止，已经完成了320套设备的安装，并高效筛选客流49.4万人次。

从轮次来看，金茂创投较为青睐早期、成长期地产项目，大部分的项目集中在B轮及以前。

另外，在城市更新方面，2020年，金茂资本联合猪八戒网共同投资打造了J SPACE智慧办公项目，该项目获得美国IDA国际设计大奖和2020第五届不动产资管新势力办公典范大奖。2021年，金茂资本正式完成了对启迪科技大厦D座写字楼项目的收购。

2021年10月28日，中国金茂联合华为、明源云、北科建集团、中海物业、DeepTech等行业合作伙伴，正式发起了地产科技联盟PropTech Link。该联盟旨在打造一个链接政府、学术、产业、资本的地产科技联盟平台，通过“链接”传统地产与创新科技企业，一方面推动科技企业的前沿技术探索，助力新技术新应用的创新发展，另一方面为传统地产企业的降本增效带来创新解决方案，推动泛地产行业的数字化和智能化转型。

5. 龙湖资本

天眼查显示，龙湖资本成立于1993年。掌门人吴亚军为龙湖资本投资委员会委员，龙湖集团邵明晓为CEO和投资委员会委员。具体到投资执行上，易多多为龙湖资本的总经理。

其中，易多多曾任BAI贝塔斯曼亚洲投资基金董事总经理，拥有南安普顿大学经济学（理学）硕士学位。可以说，算是一位投资圈经验比较丰富的战将。

不过，在另一社交媒体上，一则招聘信息显示，龙湖资本成立于 2018 年， 是龙湖集团旗下专注于成长期少数股权投资的双币种长青基金，第一期基金10亿美元，重点关注大消费、互联网，科技类、传统产业升级等领域。团队合伙人均来自知名VC和PE基金。

截至2021年底，据《地产与科技》不完全统计，龙湖资本对外披露的泛地产科技投资活动共有2起，涉及2家公司。和其他地产基金相比，龙湖资本出手的地产科技项目较少——2019年8月，龙湖资本投资视觉自主机器人公司灵动科技(ForwardX)；2021年，龙湖领投明星公司高仙机器人。两项投资都集中在B轮之后。

数据来源：天眼查

6. 睿住资本

睿住资本成立于2021年，是美的置业（3990.HK）旗下专注于“空间科技化”产业链股权投资的投资管理公司。未来也将聚焦于投资空间科技化这一垂直领域，以5G、云计算、大数据、物联网、人工智能、区块链、数字孪生七大底层技术在空间领域的应用为主要投资对象，具体而言，体现为“BOS投资版块”，即空间营造(Build)、信息化管理(Operate)、资产增值服务(Service)三大投资版块。

股权投资方面，2019年5月9日，美的置业控股有限公司(3990.HK)发布公告称，其附属公司已与智慧家居头部企业深圳欧瑞博科技有限公司(以下简称欧瑞博)签署战略投资协议，持股15%成为欧瑞博第二大股东；2022年1月18日，睿住资本独家战略投资GVS视声智能。

04.

互联网企业旗下的投资公司

互联网企业旗下的投资公司——腾讯（Tencent）、阿里巴巴、58同城

1. 腾讯投资

腾讯投资成立于2008年，是腾讯集团的投资部门与核心战略部门之一，长期专注于全球范围内消费互联网和产业互联网相关投资，聚焦文娱传媒、消费零售、民生教育、金融科技、企业服务及海外投资等领域。2020年4月7日，腾讯投资官网正式上线，但在上线不足1年后又悄然下线，据猜测可能与“反垄断”相关。

截至2021年底，据《地产与科技》不完全统计，腾讯对外披露的投资活动共有56起，涉及44家公司。

数据来源：天眼查、IT桔子

纵观腾讯在房地产赛道的投资事件，或多或少都夹杂着万达的影子。在当时的大环境下，谁对谁的影响更大已经无从分辨，但不可否认的是“强者与强者的联合是为了变得更强”。

早期，和投资机构一致，腾讯投资在房地产赛道的投资重点集中在交易环节，与房产买卖、租赁密切相关的企业更容易成为投资标的，如乐居、链家、58同城、自如等。而就在腾讯投资了乐居Pre-IPO之后，二投58同城之前，腾百万在深圳完成了成立电子商务公司的战略签约。不过，几年试水下来三方最终不欢而散。

2018年可以说是腾讯投资在房地产服务的一大转折点。这一年年初，腾讯联合苏宁、京东、融创投资340亿元，收购了万达商业约14%的股份。5月底，万达官方微博发布消息称，万达、腾讯、高朋三方将成立一家合资网络科技公司，打造全球领先的线上线下融合新消费模式。虽说是三方合作，但经股权穿透显示腾讯是高朋的第一大股东，所以，这次的“腾万高”的合作，说白了就是“腾万”之间的合作。双方的第三次合作是去年珠海万达商业管理集团股份有限公司Pre-IPO，腾讯投资了468亿港元。

自2018年“腾万”合作以来，腾讯在“地产科技”赛道的投资更是兼具前沿与热门，比如智慧城市、数据智能、商业数字化、物业服务、建筑科技和能源管理等。尤其在2020年，建筑环节中的to B类企业和物业服务类企业开始进入腾讯的投资图谱。

建筑科技

据天眼查数据显示，2020年1月22日，飞渡科技的运营主体北京飞渡科技有限公司发生工商变更，其股东新增深圳市腾讯产业创投有限公司，与此同时，公司注册资本由原来的约873万人民币新增至约1091万人民币，增幅为25%。北京飞渡科技有限公司成立于2016年12月，法定代表人为宋彬，公司经营范围包括互联网信息服务；计算机系统服务；基础软件服务、应用软件服务等。

2021年7月27日，深圳市腾讯产业创投有限公司、中小企业发展基金（深圳南山有限合伙）、深圳市招商局创新投资基金中心（有限合伙）等成功完成入股深圳市大乐装建筑科技有限公司。该公司成立于2020年4月，法定代表人为刘慧，经营范围含建筑行业互联网平台、人工智能的设计；建筑工程设计；新材料、新设备、节能及环保产品工程的设计、施工等。

2020年3月，腾讯还宣布成立了“腾讯云微瓴BIM协同平台”，用互联网的“协同”视角向建筑业进军。一方面建立云平台，打通数据链条。另一方面，腾讯也在通过直接投资和拉合作伙伴两种方式深入到建筑产业内部，从建筑建造入手介入住宅、写字楼、产业园，甚至城市公共空间的全流程。未来的腾讯微瓴，可能会成为一个建筑“总包”平台。

物业服务

不仅如此，腾讯还在2020年集中投资了数家物业公司，包括世茂服务、金碧物业、恒大物业、卓越商企服务、融创服务。

2021年5月，腾讯与恒大举行战略合作签约仪式，联合打造面向全社会开放的物业科技平台“微物云”。据悉，“微物云”科技平台集合了腾讯在云计算、AI、大数据、物联网等方面的能力和C2B优势，以及恒大物业近2000个社区的线下应用场景和海量客户私域流量，集成智慧物业SaaS系统、空间物联网和用户运营服务三大板块，全面导入医疗、养老、教育、金融及社区团购等增值服务。

正是因为很清楚地知道“没有产业互联网支撑的消费互联网，只会是一个空中楼阁”，腾讯与中国的房地产巨头保持着密切的合作，尽管恒大已暴雷，但万达仍旧屹立不倒，不仅如此，为了让自身根系扎得更深，走得更稳，腾讯在智慧城市、智慧园区、智能家居等多个地产科技赛道已密切布局，盘子之大已无企业能企及。

2. 阿里资本

阿里资本成立于2008年年中，隶属于阿里巴巴集团。公司通过投资、并购和业务拓展，专注于电子商务及相关行业的投资。2015年之前，倾向投资处于B轮之前的成长型企业项目；2015年，投资C轮及以上项目的数量首次超过A轮；此后，战略投资事件占绝对的数量优势，阿里逐渐形成以“战略投资”构筑资本帝国的投资风格。

截至2021年底，据《地产与科技》不完全统计，阿里对外披露的地产科技投资活动共有18起，涉及18家公司。

数据来源：天眼查、IT桔子

18起投资事件对这家电商巨头来说并不算多，或许在阿里看来投资不动产比投资地产科技初创公司回报率更大。据猫头鹰研究所不完全统计，截至2020年底，阿里巴巴全国拥有自持办公面积近600万方（壕掷130亿建3总部、自持办公近600万方，科技公司的“地产生意”越做越大了？）。

从投资领域来看，阿里主要聚焦于房产服务（买卖、租赁、装修）、酒店管理、智慧城市、家居服务几大板块。尤其是在房产交易方面，2020年7月，阿里以8.2亿港元认购易居1.18亿股股份，加上之前的持股，阿里对易居的持股比例增至8.32%。同时，在业务合作上，双方将成立合资公司，共同建立房产线上营销平台和数字化交易链路。阿里将成为合资公司控股股东，并在品牌、业务、数字化等方面对易居赋能。

2021年4月28日，易居宣布收购阿里巴巴集团所持有的天猫好房公司85%股份。交易完成后，天猫好房公司成为易居旗下全资子公司，而阿里成为易居第二大股东，全力支持易居打造房地产数字化营销和交易平台。

此外，据天眼查消息，2021年6月4日，杭州阿里巴巴不动产科技有限公司成立，注册资本为100万人民币，法定代表人为马召，经营范围涵盖建设工程设计、普通机械设备安装服务等。

猫头鹰研究所曾针对这一热门事件进行过分析。事实上，阿里集团是有自己的智慧建筑事业部门的，而且这个部门已经成立不止3-4年了。这一建筑事业部主要是负责阿里巴巴固定资产的投资、营造、设计、交付、以及后期的资产运营。

“我们的发展首先是为了服务于自己的业务和资产，但更远地来看是我们想做一些对产业有价值的东西。我们进入建筑行业，既不是颠覆，也不是入侵，我们是来找朋友的。”阿里集团智慧建筑事业部总监孟涛先生在2020年12月的演讲中表示。

其次，从《智慧建筑白皮书》的发布，到亲橙里数字化平台，再到智慧工地，以及AI方面，阿里一直在做不动产数字化的实践与探索。

亲橙里

通过阿里自己的数字化的平台，实现了整个的智能化的金融营销、会员服务、全屏管理、个性化多屏交互、还有全场设备的接入。同时,阿里跟C（消费者）端的手淘、口碑、支付宝线上线下联动营销，并在智慧停车服务上有些新的应用，实现无感出入和寻车导航。

阿里滨江园区

实现了全场的重要设备，5万多家设备的全部在线，实现实时监控。同时阿里整个安防也在线，另外所有的园区的入驻都是在线上完成。此外，园区的工单和派单全部使用智能派单系统。同时，阿里跟专业的能源公司合作，通过能耗模型共同组建了一个能耗趋势分析的系统，实现能源管理的最佳方案。

智慧工地

不管是基坑检测，还是AI视频监控系统，还是智能沉降观测，还是无人机巡检，阿里都是基于自己的平台能力，跟行业里一些好的解决方案一起合作，但是阿里实现的是跨领域的协同、跨专业的协同、以及共同数据的打通，在这个平台上可以提供一个一整套的解决方案供项目来使用。

AI方面

AI和设备方面，我们会有基于大数据的一些最优派单算法、基于计算机视觉的消防管理、基于红外和烟感的自动烟管火警还有异常闯入管理，这些都是基于阿里的人工智能算法。在AI和数据方面，阿里有自学习能耗算法，还有智能环控，在能耗和体验结合的部分也有一些算法。

当然，阿里开疆拓土的野心远不止于此。

“达摩小镇，这是未来我们阿里巴巴5-10年最重要的一个项目，是杭州市政府与阿里巴巴集团代表中国向世界交付的首张数字化未来社区名片。”

这也就意味着，阿里巴巴未来5-10年将会重点深耕未来社区。与上面强调的“合作”意识一样，未来社区也会以一个开放、自生长、交互的平台形式与众多合作伙伴共赢。

未来社区、智慧建筑、智能家居、智慧商场、房产营销......从目前来看，阿里正通过与产业链上的top级企业合作，将自有技术发挥到最大化，这种方式可以说很“阿里”了。而未来这盘大棋将如何下，恐怕阿里还在探索中。

3. 58同城

北京五八信息技术有限公司成立于2005年12月12日，是一个覆盖全领域的生活服务平台，业务涉及招聘、房产、汽车、金融、二手及本地生活服务等各个领域。

截至2021年底，据《地产与科技》不完全统计，58同城对外披露的地产科技投资活动共有22起，涉及20家公司。

数据来源：天眼查、IT桔子

在投资策略方面，58同城遵循3个关键点，“我们希望我们投资的公司，第一58能提供帮助，能让这个公司变得更好；第二投的公司能够让58的平台变得更加的丰富，用户更加的有黏性；第三个跟被投公司一起成长，两边的团队、公司，资源协调，”姚劲波说。

在2014年宣布未来将投入10亿美金在市场进行投资并购一年后，58同城就迎来了单笔金额最高的并购，即斥资2.67亿美金并购安居客。尽管两者在房产业务上都充当信息平台的角色，颇具冲突，但姚劲波表示，两家合并以后会有更多协同效应。

据了解，安居客的新房业务线直接融入58同城；在二手房上，安居客过去在一线二线城市积累的高端房产资源是58同城很好的补充，而在租房领域58同城的优势明显，因而从业务层面看，双方的整个并没有向外界说的那么困难。

在此之后，58同城依据前面提到的投资策略继续投资了房产交易平台我爱我家、居理新房、秒卖房、巧房科技、上海更赢和到家了，一站式装修服务平台土巴兔，物业管理平台全众云和万物云，酒店运营平台斯维登集团，以及VR科技公司123看房等与58同城房产业务关联度比较紧密的地产科技企业。

参考资料：

Deep Dive PropTech in China（2021.4）

兰房链-阿里腾讯介入！万亿地产科技赛道，或诞生更多行业独角兽！

PropTech研习社-国内地产基金大盘点：万万没想到，他们不爱房产爱硬科技