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高新66个小区价格公布 从6千到2.6万 某小区身价翻4倍

来源:   2023-04-11 12:17:08

昨天说到滨湖核心板块省府房价在涨,高新的核心板块蜀西湖也没有闲着。最近,片区的祥源城成交了一套高层,均价达到了2.66万/㎡,同样刷新了小区的成交记录。

从6600元/㎡到2.6万/㎡ 祥源城6年身价翻4倍

根据某二手房的数据显示,祥源城三期成交一套93㎡小三房,成交均价26667元/㎡。这套房源的成交周期较快,仅仅用了三天,而且溢价空间不大,挂牌249万,成交248万,只让了1万。

翻看小区近期的成交记录,仅仅在8月该小区就成交了17套房源,这还仅仅是合肥一家中介的成交数量,不得不说该小区的热度还是非常高的。

高新的祥源城首开要追溯到2014年,作为板块的拓荒者,当时祥源城最初的售价只有6666元/㎡,时至今日,小区身价早已突破2万/㎡大关,现在最高更是卖到2.6万/㎡,身价翻了4倍,为什么这个小区的涨幅如此之快?大概有以下几个原因:



龙湖拿地高新CBD地块 城市副中心地位坐实;8月28日,龙湖以总价25.78亿拿下蜀西湖北岸的高新GX202009地块,这意味着高新区CBD的打造迈出了最为实质性的一步,蜀西湖的城市地位得到进一步的提升,而位于北岸的祥源城自然也受益良多,2.6万/㎡的高溢价成交也就能够相应的理解了。

小区周边的配套齐全;祥源城的资源优势也十分明显。项目是地铁房,而且站点就在门口,地铁4号线明年就能通车,非常方便。此外小区所处位置为高新区的商业中心,有祥源自带的银泰城,明年上半年开业,也有砂之船奥特莱斯、且购物消费很方面。自然资源又有王咀湖在侧,整体的大环境确实没得说。

此外,项目还位于高新六中学区范围,虽然目前该校还没有出成绩,但是相比蜀西湖板块西岸的垫底永和中学预期还是要好。

片区新房房荒,刚需产品更是寥寥无几;随着高速清盘、祥源金港湾、中南樾府接近尾声,蜀西湖板块又出现了房荒的情况,特别是刚需产品,目前蜀西湖核心区已经没有有高层的新房项目了。这也让祥源城90多㎡户型比较吃香,成为二手房市场的抢手货。

赶上了2016年的合肥房价上涨;在合肥,有一种买房叫2016年之前买房和2016年之后买房。祥源也是2016年合肥房价过快上涨的受益者,但小区能到目前的水平,不只是因为那波房价上涨的影响,要知道2017年,小区的身价也只有1.5万/㎡,身价只翻了一倍;近几年实质性利好的不断涌入(地铁、学校、CBD),才是带动小区的价格上涨的真正原因。

合肥高新区66个二手房小区价格公布

涨价的不只是祥源城一个小区,在统计了今年1月到9月高66家二手房小区的价格发现,今年涨价的小区共有58个,占比达到了87.8%,降价的只有8个,下面是各个小区具体的房价表现:



从表格数据信息,我们可以看到:

涨幅前5的小区房价上涨均超过了25%,其中峰尚国际更是上浮了52.28%;均价涨幅最高的金濠优活城,均价涨了7489元/㎡。

这几个小区涨幅较高的小区都有一个共性,就是位于目前梦园中学的学区范围。今年年初,高新区官宣引入科大附中,未来将接管梦园中学学区,受到利好消息的刺激,片区二手房涨势较高,由此可见,学区对房价的影响还是很高的,就算教学质量还没有得到中考成绩的验证,但学区的预期依旧能带动房价上涨。

虽然小区房价普遍上扬,但依旧有部分小区房价出现下跌。其中大部分都是小区的老小区,出现了资产贬值的情况,此外,华地在合肥的代表作品,华地紫园也出现了降价,主要原因还是小区更换了物业,业主质疑新进驻小区不符合资质,这一负面消息影响了整体的房价水平。



下跌最大的为维多利亚小区,均价跌了11.13%。该小区以别墅为主,虽然定位上偏改善,但是,处在工业园区,且周边来往车辆相对较多,居住环境不太能被改善人群认可,所以价格一直处于下行状态。

高新二手房买房应该怎么选?

从目前高新区市场的整体房价水平看,二手房的价格与新房相比不具有优势性,新房精装的价格目前在2万/㎡,而片区很多毛坯房其实也已经突破了2万/㎡,在置业选择可以着重考虑一下几个因素:

首先是学区。学区的溢价能力还是有很大的。科大附中落户高新天乐片区就是很好的例子,说明学区对二手房的保值和溢价起到的作用很关键。不过对于选择片区置业还是需要持谨慎的态度。对于有学区需求的买房人而言,预期高不一定就代表教学质量就一定好,庐阳45中森林城校区就是个例子。对于投资客而言,片区的房价已经有了较大幅度的提升,后期再涨也是缓涨,未来的增长点可能只有在出成绩的时候,需要3-4年的时间,周期长,而且也不能100%确定成绩优异,涨还是跌还得另说。



其次是交通。目前高新区开通的地铁有2号线,4号线即将通车,6号线也已经准备开工了。合肥城市空间格局不及北上广,虽然地铁的溢价效应没有一线城市大,但地铁的开通对周边的二手房还是有影响的,比如地铁3号线开通,周边小区普遍涨幅在2000元/㎡不等。

再次是品牌。从二手房市场我们可以看到,除去外部学区和地段的因素,能保值的就是品牌,大多溢价较高的小区都是由品牌开发商打造的。优秀的房企品牌,在小区物业管理、房屋质量及居住舒适度等方面都会相对而言要好一些,当然,这里说的品牌房企并不是我们常看到各种区榜单上露脸的房企,而是在合肥实实在在打造过优质小区的房企,比如华润、绿城、置地等等。

结语:作为合肥置业热门区域,高新未来还有很大的升值潜力,这是高新区整体的定位和发展方向决定的,高新区的整体区域发展也越来越好,对刚需客、投资客的吸引力越来越大。所以,综合而言,高新区的房产市场还是很有预期的。

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