面对疾风吧 亲水湾风华详细日照分析\u0026选房指南实测外环分贝噪音

前不久，浦东外环内的亲水湾风华于4月3日开启认筹，主推建筑面积约54-93平1-3房，均价约6.3万/平！

从环线价格角度来看，中外环6.3万/平，可以称为性价比较高了。并且，亲水湾风华这次推出了不少54平米的户型，总价不过340万。

对于刚需客而言，以这样的总价段入住中外环间，还是8层小洋房，实属诱人。再加上在开盘前，开发商通过中介进行了大范围的带看宣传。

这让项目的热度一度成为可以比肩前滩的存在。

但认筹时，开发商却把认筹金设置为了100万，与同期认筹的陆家嘴豪宅滨江凯旋门相同。

这样的神操作，劝退了不少还在犹豫的刚需购房者，还让不少前期努力带客的中介小伙伴们空欢喜一场，痛失数万佣金！

但开发商这样做的原因是什么？因为自己的项目过于优秀，不愁卖，所以想筛选意向更坚定且付款周期更短的购房者来参与认筹吗？

对此，小胖君特别定制了项目的独家选房攻略，来跟大家深度的聊一聊亲水湾风华这个项目究竟如何。

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楼栋价值分析

此次项目开盘推出全部的16栋楼，大致呈2排分布。

从地图上来看，南侧的1-5号楼距离外环高速的直线距离不足百米。

而外环高速上，经常会出现大卡车云集的景象：

再加上，项目本次推出的所有户型，均是主卧客厅，双开间甚至三开间朝南的设计。所以这条外环高速，将对于这排房子造成较大的噪音困扰。

而小胖也为大家进行了实地的噪音测量，测量时间为下午14点，测量层为2层。

需要注意的是：项目的2层并没有直面外环高速，中间有树丛遮挡。所以这里测量出来的分贝，应该是整栋楼中较低的。

但依旧可以清楚的听到大卡车驶过的声音以及按喇叭时的噪音。

噪音的分贝一直维持在65以上，大卡车驶过以及按喇叭的声音会让分贝超过70。

这是什么概念呢？

据百度百科显示：噪声级为30～40分贝是比较安静的正常环境；

超过50分贝就会影响睡眠和休息。由于休息不足，疲劳不能消除，正常生理功能会受到一定的影响；

70分贝以上干扰谈话，造成心烦意乱，精神不集中，影响工作效率，甚至发生事故；长期工作或生活在90分贝以上的噪声环境，会严重影响听力和导致其他疾病的发生。

不过，据现场销售说，未来南边这排房子与S20外环高速之间，会筑起一道12米高的隔音墙，这是否会缓解噪音对于业主的影响呢？

小胖君在外环线上选择了一处：直面外环高速，且有隔音墙阻挡的小区来测试了一下，测试结果如下：

由于与外环高速的距离较近，所以即使是1楼，隔音墙对于噪音的遮挡也并不明显，能看到噪音依旧维持在65分贝以上。当两三辆车子同时驶过时，分贝会来到70。

并且，按照项目2.9米的层高来算，即使12米的隔音墙落地，4楼以上的业主依旧会有直面外环高速的困扰。

所以南向这排房子的楼栋价值，显然比不上北边那一排。而在一房一价表中，也能清晰的看出其中的差距：

户型分布和户型设计分析

在各楼栋的户型分布中(去除了少量非标户型)，有不少楼栋的户型分布相似。

例如7号楼和8号楼，2号楼和4号楼、3号楼和5号楼、6号楼和10号楼、12、15和16号楼。

而这些户型分布相似的楼栋，小胖君就取一栋楼为例：

项目此次主推的3种户型，设计水准都比较不错。具体户型图如下：

54平米的户型是小胖君认为比较可惜的一个户型：

这个1房户型不仅双开间朝南，并且客厅还带宽面阳台，还是全明户型，室内的采光十分优秀，户型设计几乎没有什么槽点。

并且总价控制在350万内，对于想以300多万总价入住中外环的小夫妻来说，这个户型完美的契合了所有的点。

但遗憾的是，所有的54平米户型均在南向那排楼栋内，也就是说，在享受低总价的同时需要忍受外环高速带来的噪音影响。

这个78平米2房，双开间朝南，户型方正且南北通透，客厅还带宽面阳台。实用性、居住舒适度都把控的比较到位。

但与54平米的户型一样，这个78平米的户型也全部位于南向那排楼栋中。

这个93平米的户型，三开间朝南，南北通透并且客厅还带宽面阳台。

同时，主卧还兼顾了套房的设计，这是三个户型中设计最为完美的一个。

楼层日照时间和定价

春分秋分（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

夏至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

冬至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

同楼层的楼栋定价规律类似，所以小胖君选取了其中的3栋楼的几个单元为大家解析：

6#、7#、8#、9#、10#楼的定价规律是类似的。

这是十分典型的楼栋价格分布。

从日照分析我们可以看到，这五栋位于后排的楼栋，在春夏秋三个季节内，低区基本无采光遮挡。但到了冬天，采光时间会骤降到一天仅1-3小时。

所以，除了顶楼外，6-10#的每一层的价格大都是楼层越高价格越贵，并且少有较大跳价的楼层出现，尽量选择更高的楼层，会更加划算。

1#、2#、3#、4#、5#楼的定价规律是类似的。

这五栋楼直面外环高速，未来会受到不小的噪音影响。

并且，之前也提到：虽然案场销售人员称，未来外环高速跟项目之间将建造一道12米高的隔音墙。

但以项目2.9米的层高来算，即使有隔音墙，4楼以上的业主依旧会有直面外环高速噪音的情况出现。

而结合这五栋楼低区采光一年到头都无遮挡的优势。

可以清楚的发现这几栋楼的3楼是房价最高的一层，2楼的价格跟5楼相同，顶楼房价最低。

最后要注意，这五栋楼中有不少单元的底楼都不是标准层而是特殊户型，单价跳增幅度非常大，入手需谨慎。

剩下的11#、14#楼的定价规律是类似的。

这两栋楼中也有不少单元的底楼都不是标准层而是特殊户型，单价跳增幅度较大，入手需谨慎。

除此之外，2楼房价最低，3-4楼楼层越高价格越高，而顶楼价格与3楼相同。

最后12#、13#、15#、16#楼均为联排别墅。

除了以上这些选房的内容外，小胖粉丝团内有不少熟悉亲水湾的小伙伴对于项目提出了不少自己的看法和见解，我们对此进行了一些分析：

第一、价格：有不少小伙伴觉得亲水湾风华6.3万/平的价格略有些贵，5-5.2万/平米的价格才适合。

关于这点，我们从2个角度来解析一下：

首先从区位的角度来看：

大区位上，项目位于浦东中外环间。

而整个上海的中外环除了宝山以及亲水湾风华所在的板块以外，均已攀上了7字头的大关。

光从环线角度来看这个价格，是便宜的。

小区位上，从项目自驾出发到外环高速入口仅2公里左右的车程了。从项目出发到11号线御桥站以及罗山路站，步行需1.8-2.4公里左右。

这样的距离不能算是特别优秀，但也算是方便。只需要一辆自行车就能在短时间内接驳地铁站。

所以从区位上来看，亲水湾风华还是比较有优势的，卖到6.3万/平米或许有些小伙伴们觉得稍贵，但并不是完全不能接受。

从其他热销的新房房价角度来看：这两年区域入市了不少新房项目，例如：

其中万科海上传奇、颐盛御中环都是十分热销的项目。尤其是万科，以区域内的最高价拿证，且入市即清。

可以看到购房者其实是完全能够接受这个区域卖到6万以上的价格。

其次，有几点价值逻辑跟大家梳理一下：

以上四盘均为小高层以及高层。而本次亲水湾风华推出的是8层精装洋房及毛坯别墅，洋房在装修上有不仅有中央空调还配了新风系统。

从产品角度，亲水湾风华的价格应该是最高的。

但是万科海上传奇、仁和都市花园以及颐盛御中环的品质以及小地段，比起亲水湾风华或多或小的都要来的更好，也没有外环高速的噪音影响。

所以结合以上因素，亲水湾风华的定价比万科和仁和更低，比颐盛御中环更高。

这个价格是有其合理性存在的。

第二、配套：有不少小伙伴觉得亲水湾风华周边的商业配套、教育配套以及城市界面都十分一般。

客观来讲，亲水湾风华周边1公里内的配套确实不太理想。

商业配套：除了沿街的小商业外，只有一个说了很多年，但到现在都还没有开业的17万方自带商业。

但项目3公里范围内却坐拥能级都非常不错的大型商业体，例如：万科2049，宜家家居、红星美凯龙、百联东郊购物中心等。

虽然有些距离，需要借助交通工具的接驳。但小胖君觉得这样的商业配套及氛围，已经是十分不错的了。

另外，五公里内还覆盖三家三甲医院。

教育配套方面，小胖君查询了上海发布，目前绿洲康城亲水湾的小学确实如小胖粉丝团内的小伙伴所言，为御桥小学（高青小区）以及吴讯中学。

相比与建平实验中学地杰国际城校区这种市重点，亲水湾对口的学校就有些不够看了。

所以亲水湾风华周边的配套，可能就教育着实略有些不足。但其余的配套，只能说项目旁1公里内确实不太完善。

但如果能接受2公里左右的路程，御桥的配套不能说是顶尖，但绝对不差。

第三，周边的城市界面：有不少小伙伴觉得亲水湾风华周边的城市界面比较一般。

其中最重要的2点就是：外环高速以及垃圾焚烧厂了。

外环高速之前介绍过，将会对项目最南面一排产生比较大的噪音影响。并且外环集卡扬起来的尘土对于周边的环境还是造成了不小的影响。

而垃圾焚烧厂，可以说是横在整个御桥人民心中的一根刺。

上海御桥生活垃圾发电厂是国内第一座日处理千吨以上的大型现代化生活垃圾发电厂，学名为垃圾焚烧处理厂。工厂占地8万平方米，总投资6.7亿元。

日处理生活垃圾能力1000吨、发电35万度，可对上海城区150万居民当天产生的生活垃圾进行减量化、无害化和资源化处理。

据百度百科介绍：目前该厂技术、设施达到国际水准，各项环保指标达到97欧洲排放标准。

并且，亲水湾距离这座焚烧厂直线约3公里。在近2年区域入市的新房中，亲水湾风华是距离焚烧厂最远的一个。

当然，这也只能求一个心里安慰，外环噪音以及垃圾焚烧厂对于这个项目的不利影响，事实存在。

关于更多亲水湾风华项目信息，或者您想和其他购房小伙伴一起咨询讨论，欢迎扫描下方二维码，添加小胖君，加入小胖看房团@浦东置业微信群~

最后附上项目完整一房一价，希望大家都能选到心仪的房子！

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