桂城千灯湖楼价「千灯的房价为啥一直涨不上去」

司令最近发现了一件有意思的事儿，值得玩味儿。

话说，今期主角是桂城一个10年大盘，以我的步速10分钟到千灯湖，由本土陶瓷名企开发。

近年来，该盘价格走势非常魔幻，上下波动像心电图一样，老盘能维持这样的存在感也不容易。

该楼盘距离千灯湖直线距离600多米，而最近朋友圈刷起了2.3万/平起，首付10万起，1年转名，不明所以的粉丝还以为又又又降价了。

就在本周，又最新一批特价房源上岗，总价对比上周涨了接近8~15万。

从去年开始，该盘就玩起了一口价促销，“特价房”几乎每周一更，粗略一喵都一个调性。但细看，司令还是揪出了点儿信息量。

拿最近两周的一口价房源表来看，同样是14栋2809，上周折完价220万，本周已经涨到229万，涨了9万。

3月17日-3月22日价格为229万

3月8日-3月15日价格为220万

据司令私下了解，本周14栋311特价已调整为235万，而上周此套房源仅227万，上涨约8万。而本周刚卖出的310比311位置更优，但成交价仅231万。

种种迹象表明，该盘确实上调了价格。其实，这已经是项目第N次调价。

翻查去年的特价房记录，同样是14栋310，11月价格为235万，人才购房新政落地后，即刻上涨到248万，涨幅超13万。

然而，该房源在上周才成交，价格仅231万，比新政发布前的价还要低。当然，一口价还能再打折的戏码在佛山很常见。

另外，司令还发现，特价房价格不仅忽上忽下，还能“一房二卖”。

如上周推出的9栋207，在宣传海报中标注了“已售”。然而，该房源又出现在本周的特价海报上。莫非是客户下定后反悔？这也是有可能的，你们可以品。

相信很多粉丝都有疑问，这个桂城老盘，多次发出“房空警报”，为什么还没卖完？究竟还有多少货量？

今次，司令就为大家简单梳理一下。

项目地块最早在2010年7月挂牌，因为无人问津而流拍。2010年底，该地块二度挂牌，佛山陶瓷名企以5803元/平楼面价拿下，当时参与竞拍的还有保利、金地、和记黄埔等开发商。

当年千灯湖房价刚破万，佛山均价7448元/平。与它同期的项目还有越秀星汇云锦、悦万城、中建灯湖领秀、依云天汇、中海千灯湖一号等。

效果图（14栋实际为三连排）

项目总建面60万方，规划有19座住宅，分三期开发。这种体量在佛山来说，算中等规模。

拿地两年多后，项目第一批产品入市，当时精装价1.45万/平。如今，一二期早已交楼，第一批“满五唯一”的房源将陆续上线。

目前，项目主要在售三期尾货，共有9栋楼，包括9-17座高层。其中，10-13座/16-17座已售罄，仅9/14/15座在售，15座剩余货量最多，特价房源以9/14座为主。

回顾开盘记录，项目于2018年国庆推出全新的9座，为了回笼资金开始“大甩卖”，从原本2.6-3万/平，降到2.1-2.3万/㎡。

降价促销一直持续到2018年底，但9座仍然没有全部卖完，剩余部分多为天地层和北向小户型。

2019年初，全新的14座推出市场，因为相对宽松的资金链、取消限价、无遮挡景观等多重因素，新品价格提高到2.4-2.6万/平。

直到2019年5月，该盘推出最后一栋楼王，也就是15座，备案价最高超过3.3万/平，在售均价2.9万/平。

开盘近一年，15座网签27套，余货227套。当中存在延迟网签的情况，不得而知。不过，好歹是最后一批货，开发商挺价惜售也是情有可原。

每周更新的特价房源中，主要集中在9/14座，9座以天地层为主，14座还有部分中高层以及南向单位。

从网签来看，9座已售425套，剩余31套；14座已售229套，剩余187套。这样算下来，三栋剩余总货量大概在400套。

按照目前特价房源清货速度，没有一两年还真舍不得谢幕啊！

那么，特价房源是否真笋？咱们先来看看9/14座的具体户型。

效果图（14栋实际为三连排）

据了解，9/14座位于整个项目的西南角，是距离海八路和南海大道最远的楼栋，噪音污染相对较小。但周边中介店销售表示，两大主干道交汇，小区没有一个地方真正安静。

同时，这两栋也是唯一的A/B/C连排楼栋，每栋均为两梯四户，每层共有12户。其中，01/04/05/08/09/12单元为北向，02/03/06/07/10/11单元为南向。

户型方面，9座只有01北向为129㎡四房，其他均为88-89㎡三房；14座也只有01北向为124㎡四房，其他为87-91㎡三房。三房货量占比超过91%。

目前推出的9/14座特价房源中，大部分以北向为主，还有中高楼层可选，南向就只有二楼，折后单价在2.3-2.6万/㎡左右。

对于此盘来说，北向不仅有日照影响，还要面对海八路的车流噪音。早期不少买了北向的业主，如今正苦于换房的烦恼中。

因此，选择北向要慎重。以目前北向价格来看，在同小区可以淘到更好的南向二手房。如果实在想买新房，又苦于价格只能接受北向，14座明显优于9座。

至于最后一栋15座的价格，司令建议看下周边二手或者一河之隔的大沥，再做决定也不迟。

从2013年开卖至今，项目周边竞品已陆续转为二手。除豪宅盘中海千灯湖一号外，大部分二手盘成交价都在2.5万/平以下，万科金色城市最低成交价甚至跌破2万/平。

而项目自身还有大量置换客户，二手放盘均价仅2.35万/平，南向不靠路高层成交价约2.5万/平左右。部分135㎡大三房仅售2.2万/平，总价300万出头。

然而，15座91㎡三房备案价高达285万，128㎡四房最高418万。从目前网签来看，成交主要以128㎡四房为主。毕竟，周边小面积四房还是较为稀缺的。

写在最后

其实，营销套路都是通用的，别以为朋友圈说千灯湖2.3xxx元/平起，就以为房价要降，楼市不行了。

在房子不好出货的情况下，开发商都会拿最差的一套房源做噱头，就算是投资老鸟，也不免心存侥幸打听一二，更何况刚需小白。

至于当下是不是买房的好时机，司令的回答依然是肯定的，优质地段价格仍然坚挺，远郊盘就按需入手。

司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。