北龙湖的“干儿子”终于翻身了

直说了，杨金有动静。

1、不知不觉的集体涨价了。

大哥康桥香麓湾挑头（首开19000元/㎡的价格直接飙到23000元/㎡打底），一众小老弟跟上（大范围上涨1000元/㎡左右），集体上涨的架势丝毫不亚于管城区。

调研价格仅供参考，具体价格以售楼部为准

2、地铁6号线疑似北延杨金。

3月底，郑州市规划局一宗规划公示，土地本身平平无奇，牛逼的是道路系统规划图上写着的“规划轨道交通6号线”几个字。

按照规划公示，地铁6号线二期极大可能沿迎宾东路走，转金城大道（慧城大道）横穿大半个杨金，重大利好。

3、杨金项目即将大更新。

万科、碧桂园、金科、蓝城、永威几大房企确定进驻杨金，未来区域竞争激烈，到底会不会翻身大火？几大房企进驻之后会不会给带来积极的影响？

冒着被打的风险，胖虎冲进了杨金调研。

1

关于杨金

杨金（泛杨金区域），中州大道、连霍高速、北四环、东四环围合而成。

成名较晚，但是名气很大。

三大标签：北龙湖北、低密、限高，专打改善客的痛点。

2018年前后，碧桂园、康桥、瀚海几大开发商涌入杨金，一时风光无两。

碧桂园天誉首开，精装小高层19500元/㎡；

康桥东麓园首开，精装小高层22000元/㎡；

瀚海尔湾首开，精装高层19000元/㎡；

······

啧啧啧，北龙湖后的第二价格高地。

“拳打滨河国际新城，脚踩金水北。”

即便你没去过杨金，也一定知道传说中的北龙湖北。

杨金的一炮打响，收割了一大批改善客。

只可惜，好景不长。

2018年的杨金有多风光，2018年后就有多落寞，降价、0首付上车、买房送车好戏接连上演，依旧是挽救不了区域的衰颓之势。

奥园誉湖湾首开遇冷，再次开盘价格降到了16000 元/㎡；

益通龙居华府请来汪峰走场，打出0首付的王炸政策，依旧卖不动；

碧桂园天誉尾盘卖到17500元/㎡，勉强清完了货；

······

任凭你距离北龙湖1km、2km还是3km，卖不动是真卖不动。

自此，杨金的标签又加上了一个：过气。

2

关于市场

眼下，杨金的项目骤然增加到十几个。

现状如何？涨价是否缘于市场回温？

一一来看。

1、蓝城凤起梧桐

蓝城代建项目（美商的地），2018年年底就传出过入市消息，拖到2021年才真正入市。

项目定位改善，户型137㎡起步，就是狭长的户型有些尴尬。

蓝城主导，审美很在线，售楼部/样板间用了一大堆实木装饰堆砌质感，整个项目纯板楼设计，每个细节都在告诉你：我们是品质楼盘。

但是，劝各位慎重慎重再慎重，美商的地就是风险。

2、伟业龙湖上城

杨金最早的项目之一，一期、二期已交房，但是品质很差，随处可见沥青大路面、一层小超市······

在售的三期准现房毛坯17500元/㎡，算是杨金的底了，不过产品一般、无品质可言。

3、美盛北龙台

美盛最高端的项目，定位改善，户型130㎡起步。

也是杨金位置最好的项目之一，旁边的龙源路（中央大道）直通北龙湖，周边的写字楼有金水科教园区管委会入驻，人气很足，基础配套也可以满足；唯一的弊端就是门口一河之隔的高铁编组站，具体影响未知，但有些膈应。

美盛的操盘能力一般，卖了2年卖到了准现房在售（精装21500元/㎡），后期地块拿来跟万科合作应该也是看中了万科的操盘能力，想快速出出货。

4、奥园誉湖湾

同样也是2018年传出入市消息的项目，好在比蓝城凤起梧桐快一些，2020年就开盘了。

项目与美盛北龙台一路之隔，位置也不错，特价房卖完之后均价精装18500元/㎡，算是变相涨价了，置业顾问释放消息本月继续涨价。

5、金科九州府

大名鼎鼎的福晟九州府，在福晟撤场之后一直由本土小开发（远威置业）苦苦支撑，工程一度停滞，上个月金科已确定接手，待金科入场后项目会正常运转。

调研当日，九州府售楼部异常冷清，整体均价精装19500元/㎡，置业顾问透露金科入场后会有一批优惠活动，建议再等等。

6、益通龙居华府

小开发商益通立志要做的品质项目，打出精装22000元/㎡的价格，干挂石材外立面、一梯一户、精装标准5000元/㎡听起来有那么点意思，但是益通的标杆楼盘九龙城品质实在不敢恭维。

去年0首付上车，现在首付5万上车，市场表现很是一般，看来购房者有一样的担心，毕竟小开发商做品质做成功的没几个，希望益通后期的三个地块能转变思路，低价走量才是王道。

7、康桥东麓园

曾经的杨金顶尖项目尾盘在售，仅剩个位数了，洋房精装22000元/㎡，预计很快售罄不做讨论。

8、东方宇亿万林府

同样是小开发商，最有名的项目是和东原合作开发的东原阅城，交房一地鸡毛而名声大噪。

亮点跟伟业龙湖上城一样，准现房在售，再加一个超大阳台，毛坯均价18500元/㎡，虽然是小开发商，价格却卖出了大开发商的底气，建议看看别的项目。

9、康桥香麓湾

杨金片区最高端的项目，容积率1.99、紧邻贾鲁河、超现代外立面、户型142㎡起步，在整体杨金显得很突出，特别能打。

价格自然也是杨金的天花板（鸿园别墅项目排除在外），怼到了精装23000元/㎡，对比首开价格大跃进，最优质的项目该涨涨，没啥毛病，有钱的朋友可以购入。

10、天伦城

命运多舛的项目，一期最初与金地合作，后又独立操盘。

项目位置比较差，整个杨金最东侧，道路也不太通顺，最大的优势就是优胜路小学（联合办校）、郑州一中（联合办校）双学区，杨金的教育资源比较匮乏，天伦城抓住了。

目前一期所剩的房源不多，毛坯均价17000元/㎡，有一定上涨但价格依然有优势，和绿城合作的二期释放均价20000元/㎡，预计年中入市。

其他新项目碧桂园天玺湾高低配设计，户型76-142㎡，入市节点待定（暂无售楼部）；广汇湾纯小高层设计，产品偏刚改（暂无售楼部）；永威项目无消息；万科美盛项目正在招募团队······

3

关于现状

整体来看，杨金确实涨幅喜人，除了美盛北龙台、益通龙居华府两大高价改善项目价格无变动，其他项目涨幅很明显。

但，不必太过高兴，涨价没什么，市场认了才算数。

调研一圈，能很直观感受到杨金市场的低迷。

预算不够时，美盛北龙台的小姐姐直接表示算价只是她自己的优惠，可以问经理再要优惠，过几天还有活动优惠，能把首付降到预算内；

单价太高时，益通龙居华府的小姐姐偷偷说有首付分期政策，可以首付5万先上车；

看样板间时，九州府的大哥带着口气讲解着精装内容，好像他根本没想到下午会有客户，中午就着大蒜吃了碗面；

......

你看，杨金还是那个杨金，价格涨了市场还是没啥变化。

集体上涨，极大概率是郑州回温、北龙湖大涨下的情绪带动行为。

杨金是怎么火的？

抱北龙湖大腿火的。

一条连霍高速，以上杨金，以下北龙湖。

物理距离近，再加上几条大路直通北龙湖，靠着北龙湖北的地理优势，杨金吃得很开。

但，杨金自身毫无价值，整个“身家性命”系在了北龙湖的身上。

说白了，北龙湖热，杨金涨；北龙湖冷，杨金跌。

于是，北龙湖大规模上涨后，杨金跟着涨。

很有逻辑，又很任性。

未来北龙湖继续上涨是肯定的，杨金跟随上涨也是肯定的，

意思是可以闭眼买杨金？

表个态，个人不太建议。

1、杨金的硬伤太多了。

污水处理厂、马头岗机场、大片的安置区这些你都懂；

2、杨金的规划很乱。

左一个产业园，右一个住宅区，一点都没有居住氛围，产业园的办公楼入住率也不高，短期很难成熟；

3、杨金的基建太差。

断头路、烂尾楼（主要是美商龙湖一号）随处可见，尚未官宣的地铁6号线北延即便不再变动最早也要等到2028年开通，城市感不足；

4、杨金的配套落后。

教育资源一般，商业资源也没有，仅有的规划商业用地被美商龙湖一号占去，引进的万达广场遥遥无期；

5、杨金内卷互黑严重。

十几个项目不抱团取暖反而互黑，伟业说美盛有高铁编组站、美盛说益通小开发商不靠谱、连两个康桥的项目都在diss对方性价比不高，一圈看下来能记住的全是槽点。

紧抱大腿不一定能成为大腿，现阶段同样高的价格可以选择更为均衡的金水北。

4

关于未来

有一个趋势：杨金的价格梯队会越来越明显。

之前康桥香麓湾高价断层，但万科、碧桂园、金科、蓝城、永威几大开发商入住之后价格无疑会跟上去，形成17000元/㎡到20000元/㎡再到23000元/㎡甚至更高的价格梯队。

像滨河国际新城一样，多个梯队并存，优质的好项目哪怕价格天花板去化也不会差，小开发商再跟风涨价依然卖不动。

很看好杨金的话，上车有几点建议。

1、优先选择鸿园板块，大开发商多、硬伤少、有较为成熟的鸿园，整体的居住氛围比西部好很多；

2、次选龙源路（中央大道）两侧项目，小区域内人气高，有一些基础配套，去北龙湖也很方便；

3、摒弃小开发商，大开发商的能力毋庸置疑，风险系数更低、溢价更强。

买与不买看个人选择。