随着市场底部的价格下跌超过利率上涨 奥克兰的首次购房者得到了一些缓解

根据interest.co.nz的房屋贷款负担能力，夏季首次购房者得到了一些缓解，奥克兰市场底部的价格大幅下跌，新西兰其他地区的价格在年初基本持平二月份的报告。

最显着的变化发生在奥克兰，新西兰房地产协会的低四分位销售价格在去年 11 月达到 966,000 美元的峰值，此后每个月都在回落，2 月份跌至 900,000 美元。

在三个月的时间里，价格下跌了 6.8%。尽管 900,000 美元仍然是一笔令人瞠目结舌的价格，可以用来支付位于市场底端的房屋，但 66,000 美元的降幅对于那些在所谓的“负担得起的市场端”购买房屋的人来说，将大大减轻负担。

尽管抵押贷款利率在上升，但他们在年初稍作休息，这将进一步帮助首次购房者。

主要银行提供的两年期固定抵押贷款利率的平均值在去年 5 月触底 2.52%，然后在 12 月稳步上升至 4.21% 的峰值。

1 月份平均水平小幅下降至 4.19%，2 月份攀升至 4.20%。

实际上，两年期固定抵押贷款利率在整个夏季保持平稳，尽管已从低点回升，但仅回到 2019 年 2 月的水平，仍远低于长期平均水平，尽管进一步上涨是预期的。

那么，市场底部的房价下跌和抵押贷款利率上升的缓和对夏季月份典型的首次购房者有何影响?

首先，它降低了他们在价格较低的四分位数房屋上的首付金额，从去年 11 月的 10% 首付的 96,600 美元降至今年 2 月的 90,000 美元，为他们节省了 6600 美元。

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其次，它减少了他们需要为以 10% 的首付购买的较低四分之一价位房屋的抵押贷款支付预留的金额，从 12 月的每周 1115 美元减少到 2 月的 1049 美元，每周减少 66 美元。

然而，尽管降价会有用，但奥克兰的房价仍处于如此高的水平，以致于平均收入的首次购房者可能遥不可及。

Interest.co.nz 估计，一对夫妇在奥克兰以 25-29 岁的平均工资水平全职工作，他们之间每周的税后收入为 1804 纽币。

这还不包括任何其他扣除，例如学生贷款支付。

这意味着他们的每周工资包将被较低四分之一价位房屋的抵押贷款所吞噬，将从去年 12 月的 62% 下降到今年 2 月的 58.2%。

传统的经验法则是，当抵押贷款占税后工资的 40% 以上时，它们被认为是负担不起的。

按照这个标准，对于平均工资的年轻夫妇来说，如果没有赢得乐透、在彩虹尽头找到一桶金，或者没有得到一位慷慨的仙女教母的拜访，那么在奥克兰获得房屋所有权是不现实的。

然而，最新数据确实表明，房价下跌的速度可能会抵消利率上升的影响。随着时间的推移，这可能会导致可负担性逐渐提高。

新西兰其他地方的另一幅景象

在奥克兰以外，情况有所不同。

在过去的几个月里，奥克兰的房价并没有出现大幅下跌，一些地区的房价仍在上涨，尽管速度比以前要慢得多。四个地区——怀卡托、马纳瓦图/旺格努伊、坎特伯雷和奥塔哥在 2 月份创下了创纪录的低四分位数价格。

奥克兰以外的总体趋势是较低的四分位价格趋于平缓，这已反映在全国较低的四分位价格中。去年 11 月达到 670,000 美元的峰值，然后在接下来的两个月内下降至 1 月的 650,000 美元，然后在 2 月反弹至 660,000 美元。

这些月度变动幅度很小，因此奥克兰以外地区房地产市场底端价格的总体趋势是，它们已经稳定在最近的峰值附近。

未来几个月潜在首次购房者需要关注的大趋势将是奥克兰的房价是否会继续下跌，房价下跌是否开始蔓延到奥克兰以外，以及任何价格下跌是否足以抵消抵押贷款利息的持续上涨率。