写字楼市场复苏的明智之举

Circle Property(CRC:195p) 是一家内部管理的泽西岛注册房地产公司，积极管理价值 1.32 亿英镑的位置优越的区域办公物业组合，连续第五年跑赢基准 MSCI 所有房地产指数。诚然，由于收益率变化，同类估值仍下降 1.8%，导致每股净资产值 (NAV) 下降 3.8%，至 274p，但这远好于同行和 MSCI 指数( 6.1% 的下降)。

根据 870 万英镑的合同年化租金收入，最新的房地产估值反映了 6.6% 的运行收益率。然而，由于估计租金价值 (ERV) 高出 220 万英镑，意味着 8.3% 的复归收益率，那么 Circle 能够以具有竞争力的租金出租空置物业，以推高其合同租金，其效果是支持估值收益，因为让市场活动恢复到更正常的状态。有迹象表明可能已经发生。

事实证明，由首席执行官约翰·阿诺德 (John Arnold) 领导的公司精明的管理团队善于调整空置空间，以满足当前局势期间租户不断变化的需求。例如，伯明翰梅登黑德 Concorde Park 和 36 Great Charles Street 的高规格现代装修提供了 16,000 平方英尺的办公空间，可立即入住。阿诺德指出，“交易已经达成一致 [但尚未转换]，并且收视率显着增加”，并补充说它看起来像是“复兴的开始”。此外，布里斯托尔一处 13,800 平方英尺的办公楼(由前任租户于 1 月腾出)在经过 150 万英镑的翻新后，已经以每年 30 万英镑的价格出租 15 年。

在 3 月财政年度结束前以 9% 的溢价出售米尔顿凯恩斯的房产后，Circle 的投资组合在 2021 年 3 月 31 日的净贷款价值比为 44% -结尾。本财政年度计划进行进一步的销售，以将负债率降低到一定范围(30% 至 40%)，并帮助资助耗资 200 万英镑翻新位于肯特希尔斯米尔顿凯恩斯的 Circle 最大商业园区的一栋 15,000 平方英尺的建筑，该园区占地 244,000 平方英尺。 ft 综合大楼，包括办公室、酒店、健康中心和会议设施。也有可能发生重大的流动性事件。

这是因为富时 100 指数食品和支持服务集团Compass(CPG) 占据了肯特山的大部分地区，并支付了 160 万英镑的租金收入，租金收入与年度 RPI 挂钩，且有 20 年未到期。该物业价值约 3500 万英镑，占 Circle 1.32 亿英镑物业组合的近 25%。对于寻求蓝筹契约以及对冲通胀风险的机构来说，它应该具有吸引力。阿诺德说，该物业“已上市，我们正在与多方洽谈。”今年出售的可能性似乎越来越大，阿诺德也有这种看法，他认为“这一天即将到来”。

去杠杆化资产负债表应该有助于缩小股价对资产净值的 29% 无根据的折让。相比之下，基于 Liberum Capital 的 19 家公司，英国商业地产行业对资产净值的平均折扣为 5.8%。减少债务也应该使董事会能够提高派息率，刚刚宣布将调整后的每股收益 (EPS) 9.9p 的全年派息提高 23%，达到 6.5p。Cenkos 预测 2022 年 3 月 31 日的本年度每股收益为 10.9 便士，每股年度股息为 7 便士，资产净值为 288 便士。

诚然，自从我建议以 208 便士(“深度价值房地产游戏”，2020 年 2 月 21 日)购买以来，Circle 的股价下跌了 6%，尽管自那时以来支付的股息为 4.5 便士，而提议的末期股息为每股 4 便士(前2021 年 7 月 15 日的股息)抵消了大部分账面亏损。更重要的是，随着英国经济反弹，机构房地产投资者希望在零利率政策环境中利用有利的收益率溢价区域办公物业提供的优势，我预计资本价值将在未来几年产生可观的回报。

对资产净值的 33% 的远期折让根本无法反映可能的复苏，也不能反映 Circle 自 2016 年首次公开募股以来令人印象深刻的业绩记录——105% 的股东总回报(资产净值增长和股息)。本财政年度 3.6 的预期股息收益率也很有吸引力。