楼市调控过后,上海未来五年的房价趋势如何?现在是买房的时机吗

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，想请教下，您怎么看未来5年上海房价？如果现金流只够撑5年的话，值得高杠杆买房一搏吗？如果N年后处置房产，房子涨幅多少才能盈利，除去税费中介费等（约房价10%）以及还贷利息。

回答：我觉得未来5年上海的房价，有30%的涨幅是概率很稳。但是要跑赢资金成本和税费的话，不是每个板块都有机会，这个差不多要到5年50%的涨幅，主要的担忧在于政策的限购和限贷。这个涨幅只有个别板块比如大虹桥或者前滩一带，以及优质学区房这种特殊品种才有机会。

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提问：成哥好 ，手里现金180万左右，二套。考虑三房，淮海路工作，在看青浦淀山湖地铁站附近的房子，或者嘉定。请问还有哪个郊区推荐？感觉泗泾的地铁过于拥挤。请问成哥有什么建议？

回答：淮海路去淀山湖太远了。我更建议买距离人广35km附近的房子。因为你的预算有限，如果你只买新房，那也只能买到这么远的房子。如果能接受距离远，细节对接给我，帮你推荐下嘉定远郊新房。

提问：成哥好，请问上海周浦板块怎么样，适合买入吗？

回答：周浦板块比较适合张江和前滩的溢出人群来作为自住考虑，板块没有什么重大规划，但是空地比较多，未来有建成大型高端居住社区的可能。

提问：成哥好，松江九亭青春驿站小区，之前总价比较低，就用公积金买来收租了，这种小区有什么缺点吗？

回答：硬伤谈不上，小缺点有不少，靠大马路，塔楼，户型不适合住家用户。这个房子租金会不错，但是因为它那么另类，主要面向于年轻人过渡租房，所以接盘客不太会有三口之家之类的，未来增值会有限，主要是租金上表现不错。

提问：成哥好，有几个问题要请教一下！

1、上海普陀桃浦智创城看好吗？这边15号线今年底马上通车了，武威东路站地铁口单价6.2万的圣都汇合适购入吗？

2、十号线二期今年底通车至浦东外高桥，位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久。

还有哪些板块值得推荐吗？

回答：1、桃浦板块这一块，有铁路穿过，把板块割的支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格感觉也是比较温和，主要还是靠的十五号线的规划。具体还得看你的需求。

2、外高桥是过去几轮上海房产牛市里房价涨得比较慢的。区位有问题，园区没有高薪产业，然后又是偏距浦东北面一隅，不是发展的重心。20多年的老破小也没多少优势了，即使通车也很难拉升这种标的，现在可以考虑卖出置换了，把重心放在买入置换上面。

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提问：成哥好，深圳新政后，二手房成交量就没下降，是什么原因？

回答：1、新政后也有少部分网签滞后情况，不一定是新政后成交的，当然是极少部分；2、政策影响的大部分还是投资客户，这部分客户在市场并不是占主导位置；3、刚需客该买房子还是会有需求。

目前的数据不能完全反应市场目前所有的成交情况，但是能看出来80%的情况，再后面几个月的数据就会与实际发生基本匹配。深圳的需求是客观存在的，市场的需求是可以通过数据说话的。还有市场上挂盘少了，满五的房子涨价了。市场还在继续上涨。

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提问：成哥好，一个城市的某个板块或小区，不是价格调整深度越大，上涨反弹的力度越大，通俗讲，这些小区适合投资。除了政策，规划等因素外，对于存量房来说，纯投资目的，通过哪些指标甄选笋盘？

回答：大致讲，上一轮跌多，下一轮涨多。但也有例外，比如上一轮上涨是大行情，则一个城市郊区的房价涨幅很可能超过市区。房价下跌之后，郊区的跌幅大于市区。但当下一轮房价上涨时，如果不是大行情，只是中小行情，则市区的涨幅可能大于郊区。笋盘，是指售价低于市场价的房子。纯粹只关注价格。市场价是多高，这个需要对一个板块微观市场很熟的人，比如附近的中介人员，才能较好的鉴别。投资二手房，最主要的还是要看区位、环境、小区品质，还有学区等配套。

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