建立多元化房地产投资组合的五个步骤

来源：新浪 2020-12-25 19:19:07

数以百万计的美国人投资于另类资产，包括房地产。这是迈向投资组合多样化的重要一步，投资不一定与股票或债券市场相关。

这里有五个技巧，可以帮助您构建有潜力产生收入和升值的多样化房地产投资组合。归根结底，多元化并不能保证利润或防止亏损，但它可能会有所帮助!

步骤1：按物业类型分散您的投资。

投资者应按资产类型(也称为资产类别)对房地产投资组合进行分散投资，以避免在某一特定类别或类别的房地产中过度集中的风险，就像您避免在任何一种股票或单一投资中过度集中一样。这意味着要投资多种类型的收入财产，从多户家庭到工业到网络租赁的零售，再到自存储到医疗办公室。

步骤2：按地理位置分散您的投资。

投资者应在不同地区分散其房地产投资组合，以避免在特定的本地或区域市场过度集中的风险。换句话说，请确保您的投资是在多个市场上进行，最好是在全国不同地区进行投资，以使自己免受飓风，地震，全面租金控制措施或其他对租户友好的法律或法规等单一地理事件的影响破坏投资绩效。

步骤#3：避免使用高风险和易变的属性类型。

所有投资房地产的创造均不平等。一些资产类型已证明它们比其他资产具有更高的风险和衰退风险。这些包括酒店和住宿物业，各种形式的老年人住房以及用于生产石油和天然气的房地产。

例如，自2000年以来，酒店业一直受到这三场衰退的重创，尤其是由于COVID-19大流行而中断，因为公务旅行和休闲娱乐都停止了。老年人护理是另一个痛点，老年人住房，辅助生活，长期护理设施和疗养院均受法规规管，这些法规会增加运营和拥有风险，并会严重影响资产性能。同样，石油和天然气特许权使用费及钻井本身也具有较高的波动性。如果尽职调查后，油井仍未达到预期产量，则潜在资产价值可能会大幅下跌。

步骤4：考虑不同类型的被动房地产投资选择。

除非您要主动管理自己的投资物业，否则被动房地产投资可能成为您寻找自己无需管理的房地产投资机会的理想之选。有多种选择可供选择，包括公开交易的房地产投资信托(REIT)，特拉华州法定信托(DST)，普通租户(TIC)房地产，无债务房地产基金(那些没有债务的房地产基金)。拥有与之相关的长期抵押贷款，这降低了投资者的潜在风险)和包括合格机会区(QOZ)基金在内的私募股权基金。

房地产投资信托(REIT)：公开交易的房地产投资信托(REIT)市场已经建立良好，许多人通过退休计划和股票经纪帐户进入市场。REIT通常是拥有并经营房地产的公司，因此您要投资于该公司，而不仅仅是基础房地产。房地产投资信托基金以应纳税的股息形式支付其收入。REIT投资的最大弊端(除了与整体股票市场的高度相关性以及随之而来的波动性)是缺乏关键的税收优惠(请参阅下面的第5步)。

DST：大多数类型的房地产都可以归DST所有，包括工业，多户家庭，医疗办公室和净租赁零售物业。通常，这些财产具有机构性质，类似于保险公司或养老基金所拥有的财产。资产经理负责日常管理财产，并处理所有投资者报告以及财产对投资者的潜在现金流量的月度分配。

TIC：TIC结构是共同投资房地产的另一种方式。通过TIC，您将按比例获得房地产的潜在收入和升值。作为TIC投资者，通常会给您机会，就该物业的重大问题进行投票，例如是否签订新的租赁合同，为抵押贷款再融资以及出售该物业。

QOZ基金：这种类型的基金可以投资于所谓的“机会区”内的房地产或经营业务，“机会区”通常是在美国指定的地理区域，因为它可能得不到充分的服务或被忽视。基金的时间跨度可能长达10年，这意味着将您的资金在一段非流动性不动产的房地产基金中使用。

步骤#5：认识到房地产投资的潜在税收优惠。

直接拥有形式的房地产是美国税收最优惠的投资类别之一。所有投资者都可以使用折旧扣除额，并且任何房地产投资损失都可以从其他收入中扣除，这有可能减少您的税费。此外，直接房地产投资有资格享受类似的交换待遇，也称为1031交换，当房地产销售产生净收益时，可以为投资者节省大约40%的税款。