楼市气象局｜天津这些板块“热死个人”了 怎么还有“下雪”的

最近每天的话题C位都是高考。

如果可以满足你一个愿望，高考700分和7套房，你选哪一个？

小L：“你这是送分题啊，我选7套房。”

小W：“知识改变命运，我选7套房。”

小C：“知识还能炫耀一下，7套房能干啥，不就是收房租，庸俗！我选7套房。”

行，英雄所见略同。

再问个问题：最近天津楼市什么行情？

特别火啊，前两天刚听说有几个项目开盘就买完了！

不是吧？我怎么看朋友圈里都在发打折优惠的消息呢？你快别在这忽悠了！

谁说的对？谁说的都对，但也只说对了一半。

当下天津楼市剧烈分化，确实有开盘售罄的，但也确实有卖不动的，不能用一根准绳去衡量整个楼市。

放到区域板块来说，温度也是不均匀的，有的板块“穿短袖”，有的板块“穿棉袄”。

对于我们买房人来说，都想拥有一根“楼市温度计”，哪里不知测哪里。

毕竟寒窗苦读十八年，就为了一次高考；努力挣钱半辈子，就为一个小红本。

看数据太枯燥，而且有些数据还糊弄人。

所以，我们特意推出一档栏目：《365淘房——楼市气象局》，用市场的真实情况来告诉大家各区域板块的冷与热。

1

市内六区：阴有小雨

楼市中的改善需求还未释放，这对市区来说比较“残忍”。

今年1-5月市区的成交量很微弱，占比仅6%。因此当下很多项目都给出优惠，力度还不小。

比如南开1911的136平米户型特惠房源37835元/平米起；首创天阅海河高层精装35000元/平米起；

恒大帝景最高优惠7个点，35000元/平米起；公元大观高层最低30000元/平米起……

只要政策不放开，改善需求就很难进场。

据透露，今年8月将是个政策时点，如果有放松，那么市区新房将迎来一波行情，在此之前，依旧“阴有小雨”。

2

西青区：以晴为主，局部地区有小雨

✔ 精武镇和李七庄一直艳阳高照，要做好防晒工作。

金地艺墅家小步快走，虽然偶尔有特价房推出，但整体去化率也很优秀。

万科西庐最近加推了北地块洋房和小高层，价格基本没变，均价21000元/平米。这两个项目5月份成交都在150套左右。

李七庄的锦庐和艺英里从小阳春开始温度就没有降下来，现在房源也不多了，但还在绑车位，说明需求量并没有下降。

✔ 华苑西组团温度最高，需要防暑。

万科紫台启动排卡，一天就排了200多组客户；联发锦里关注度同样很高，很多人看中了联发的户型，尤其是130平米的四室，在目前市场中比较稀缺。

✔ 南站板块目前多云，预计局部地区将转晴。

社会山西苑小户型房源不多了，声音就低了些。

现在的主力是中交樾公馆，均价18000元/平米起，面积94、96、120平米，已经是现房销售了，明年年初就可以入住。

比如96平米三室户型也可以“变成”大两室，随着家庭生活的需求，业主可以享受多种空间布局；120平米三室户型就更偏改善了，居住起来也更舒适。

目前中交樾公馆正进行“年中购房节”，6月30日前购房（指定楼座）就可享7万元的房款大礼包，并且还能抽取家用电器等大礼。

项目还特别推出“老带新”政策，推荐成交即可享价值5000-10000元的礼品。

✔ 南站科技商务区正荣地块规划已出，全洋房社区；招商在6月20日也摘得商务区一宗地块，预计接下来这里会升温，但还要看最终价格。

✔ 中北镇两个高端盘翡翠嘉和、禧瑞郦城叫好不叫座，项目也要在“年中使劲”，禧瑞郦城新加推洋房均价调至25000元/平米。

南运河的中骏宸景湾价格有优势，首开情况还不错，后续还有两个项目有供应。

3

津南区：以晴为主，局部地区多云

✔ 海教园（按位置划分）各项目整体水平差不多，5月份销量基本在60-70套左右。路劲赞成刚刚首开，销售2.5亿，大约130多套房源。

今年海教园的热度明显高于2018下半年，一方面是小户型供应多了，另一方面也与刚改需求释求有关。

✔ 咸水沽板块内部阴晴不一。

富力又一城一直是销冠，5月销量240套左右；蓝城新加推的88-96平米小户型，卖的不错。

咸水沽依旧是纯刚需板块，小户型“暴晒”，大户型“冰冻”。

✔ 葛沽刚刚启动，也仅有和泓葛沽湾首府一个项目，目前板块温度不算高。

✔ 天嘉湖板块虽然远，但最大的标签就是便宜，事实上成交量并不低。

中海公园城高层特惠8300元/平米起，5月份在150套以上，是津南区火热的一个点。

津南区在环城四区的成交量近一年来都是老大，最大的原因是项目多，而且大部分总价段较低。

4

北辰区：阴转小雨，局部地区晴

北辰区是环城四区中价格战打得最激烈的区域，从成交量就能看出端倪。

5月成交量相较于4月下降了30%，量在价先，尤其现在又到年中冲刺，给出优惠的项目很多，比如龙州道188号、大运河府、成宁府等。

✔ 从成交量来看，小淀板块放晴，融创津宸壹号、新城樾风华是北辰区销量较高的项目。

✔ 大张庄也将进入价格混战的局面，新房项目较多，并且户型面积段类似。

比如新城悦隽风华总价门槛约90万，购房者中外地人占比80%；中梁津门首府要做到80万，竞争很激烈。

一般房企之间的关系不是“竞”就是“合”，但很显然，目前各板块内项目间竞争成分更大，这对买房人是有利的。

✔ 接下来，未来城将会入市，但金辉中环云著、成宁府价格也并不是没有优势，因此不会出现“一盘独大”的状态。

预计未来一段时间，北辰区仍会以阴为主。

5

东丽区：阴，局部地区有小雪

东丽区最近在环城四区中几乎都没了声音，直到前几天东丽开发区有土地出让，才让人想起来，还有这么个区。

✔ 津滨大道板块项目总价段偏高，比如上东金茂府、融创融园等，而当下又不是改善当道的时候，所以整体市场偏冷。

✔ 华明镇供应太少，作为一个刚需板块，小户型断货是最可怕的，而偏偏大唐印象、鲲栖府就只剩了大户型。

✔ 东丽湖最近也没能形成集中供应，在环城中价格不占优势，再叠加基础配套没能跟进，比如新盘海尔世纪公馆、金融街碧桂园熙湖台等，去化率都很一般。

✔ 军粮城已经启动，除了新城悦隽公元，还有实地项目，案名为实地蔷薇国际，但预计短期内板块会以内生购房需求为主，不会急剧升温。

东丽区与河东区反差很明显，冷热交锋，河东太阳高照，东丽飘着雪花。

6

滨海新区：以晴为主，局部地区有高温

滨海新区面积很大，就好像“山中一日有四季”，每个板块都有不同的面孔。

目前温度较高的板块有：生态城、中央商务区、开发区、海洋高新区。

✔ 生态城中部片区市场很火。

前不久宸和园开盘，买房人整夜整夜的排队，最终由公证处现场摇号，这个项目是中部片区位置相对较好的，距离南开中学、Z4线都很近。

与之相邻的凤栖梧桐销量同样也很高。

滨海新区的涨价的时间点要“落后”于市区，当2017年开始调控时，滨海新区价格还没有涨到位，之后便开始限价，价格就很合适了，也就不奇怪2018年生态城还在卖房号。

2018年底市区二手房价跌了20%，生态城与市区的价差没有那么大了，火爆程度才弱了点，但目前还是“高温天气”。

✔ 生态城的临海新城也正值“盛夏”，中加生态示范区最近一周两次加推叠拼，去化率都能达到80%。

此前滨海红星天铂推出120套高层、洋房，当天也都售罄了，均价13800-14800元/平米。

这个板块今年出镜率很高，也得益于国家海洋博物馆。

✔ 中央商务区的万科滨海大都会上周末加推的center地块均价24000-25000元/平米，相比之前地块单价涨了2000元，而且还在绑装修。

✔ 海洋高新区的滨海吾悦广场6月22日开盘，当天认购了403套房源，均价13000元/平米。

✔ 塘沽湾温度“较凉爽”，板块项目扎堆，供应量太大。

今年又有新项目，比如天地源熙樾湾、皓景湾、景瑞旭辉塘沽湾陆号等，产品趋同、价格相似，预计未来塘沽湾将会多云转阴，价格战是必然的。

不过最近的几个项目地价在5000 ，比之前降了2000多，地价低，有优势。

7

静海区：阴有小雨

说句夸张的，精武镇起势后，直接把静海从夏天打入了冬天。

✔ 价格战一直是团泊东和团泊西的主旋律。

招商果岭特惠房高层最低8332元/平米；六和茗著一口价洋房最低12279元/平米；奥体公元101特惠房总价75万/套起；金科天湖洋房12500元/平米……

✔ 静海城区温度稍显“温暖”，绿城春熙明月、春曦书院、筑境等销量还不错，客群主要为当地改善人群。

8

武清区：以晴为主，局部地区阴有小雨

武清区与滨海新区很像，有高温的地方，也有阴雨连绵的板块。

✔ 武清商务区的香雍玖和还没开盘，500套房源就都已“装户”，火到开始卖房号，10万一个，项目距离杨村一中很近，这是火爆的最大原因。

武清站附近的悦光年，是公寓产品，都能开盘售罄。

✔ 下朱庄南湖片区，也是高温区域之一。

比如万城聚豪基本不愁卖，花样年花郡5月销量101套，更多的受到通武廊利好影响，毕竟南湖板块已经规划了地铁5号线延长线。

✔ 相反，黄庄中央水城还在打价格战，隽悦府高层16500元/平米；金科博翠湾高层17500元/平米；世茂国风雅颂高层16800元/平米；泉上文华总价要优惠30万……

相比于4月，武清区5月成交量跌的比较厉害，降了44%，几乎腰斩了，因此6月部分板块的价格战打得很激烈。

9

宝坻：以晴为主，局部地区高温

宝坻今年很热，虽谈不上高温预警，但也有点出汗。

✔ 尤其是城南板块，新城悦隽首府首开380套房源，当天售罄。

✔ 高铁新区的远洋万和四季，但也是同样的状态，去化很快，持续加推。

板块内还有雅居乐项目，预计今年四季度开盘，放风价高层13000-14000元/平米，心气也是比较高的。

一方面是今年宝坻高铁的概念更强化，京唐、京滨、津承高铁都途径宝坻南站；另一方面，也是因为宝坻目前的供应都集中在京津新城，城南、高铁新区应很少。

板块热度高低，说到底还是量与价的关系，只要量能撑住，那么热度就能保持住；相反，如果没撑住，那么为了保量，价格肯定会有调整。

从数据来看，5月份，北辰、津南、武清的成交量跌的比较多，从楼市表现就已经看出，价格战开始了。

今年上半年还有一周就结束了，从现在的市场状态来看，各项目都使出了洪荒之力，能给的优惠点位都给到了位。

预计成交量在这一周会出现小高峰，楼市也会略有升温。

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