长沙的新房略有倒挂已经消失，房产赠与十分感兴趣！

最近一段时间以来，随着限价地价格的提升，长沙的新房略有上涨。与此同时，长沙的二手房，除了一些学区房外，大部分都处于横盘甚至微跌的状态，大部分区域的一二手房倒挂已经消失，不少二手房已经具有相当的性价比。

同时，有不少读者因为没有购房资格，对于房产互换，房产赠与十分感兴趣。无论是新房、二手房、房产赠与、房产互换办房产证第二套契税，以及房产继承，都涉及到一个税费问题。

买新房税费

新房的税费是最简单的，这也是不少人喜欢新房的原因。

大项只有契税和房屋维修基金。

根据最新规定，契税方面：

首套≤90平办房产证第二套契税，为总房款的1%

首套＞90平，1.5%契税

超过二套契税都是4%

房屋维修基金=120元/平×建筑面积。

其他还有产权登记费（一次性80元，按揭160元）、不动产证书工本费（10元）、公证费（200元，按揭才收取），也就几百块钱的样子吧。

买二手房税费

二手房契税和新房一致，主要区别在增值税和个税。

卖方，主要有增值税（满2年免增值税）+个人所得税（满五唯一免个税）。交易手续费4元/平。

买方，主要是契税，这个和新房都是一样的。

首套≤90平，1%契税

首套＞90平，1.5%契税

超过二套契税都是4%

不过需要注意，二手房契税是按评估价计算，不是按照买卖的价格来算的。

权证登记费35元，交易手续费4元/平。

二手房交易还涉及中介费、贷款服务费等，这两个费用，大家可以去讲价，一般都会有一点优惠。

在长沙的二手房交易中心，卖家往往都会要求“净得”，也就是说什么税费啥的都不承担，让买家实际承担全部税费。

房产赠与税费

根据目前的政策：直系亲属之间的赠予，不受限购政策限制，但赠予人自赠予房产登记之日起4年内不能再次购买住房。

备注：1、直系亲属为父母和子女、祖父母和孙子女；2、赠与不限购的条件为有房产证、且还清贷款；2、只要有房产证，没有贷款，不管有没有满4年，都可以赠与。

房产赠予免个税，但需要交房屋总价4%的契税，与二套房契税相同，以及0.05%的印花税，共4.05%。

赠与的房产再次出售，跟普通的二手房交易政策一样。

很多人都担忧再次出售时候的个人所得税。因为房产是赠与得来，原值为0，如果个税如果按“/评估价-原值（赠与，原值为0）/×20%”计算，则是一笔非常大的支出。

以评估价100万的房产为例，个税为（100万-0）×20%＝20万。

这个税费是挺吓人的。

其实，二手房交易时交个税有两种方式：能提供原始购房凭证的，按差额的20%，查验征收个税；如不能提供原始购房凭证，则按评估价的2%，核定征收个税。

如果是按照评估价的2%计算，其实就没有想象的那么多了。

另外，如果属于“满五唯一”，则免征个税。

增值税方面，如果满2年，则不用缴纳增值税；如果未满2年，则需要缴纳5.6%的增值税及附加。

整套互换税费

按照目前长沙政策，整套住宅互换不受限购政策影响，如与他人互换自己所占权属一部分的，须符合限购政策。

房屋整套互换的，按照国家有关税务规定，对交换双方房屋评估值的差额部分，缴纳相关税费后予以登记。

这也就意味着：

1、整套房互换要求该房产没有贷款，不然无法过户。

2、互换的两套房，价值不一，按评估价的差额缴纳相关税费。

3、房屋业主的身份，未见要求，不一定非得是亲属。

简单的说，就是房本在手，没有贷款，房产类型一致，不能商业换住宅。

税费情况如下：

一、契税：房屋交换契税的计税依据，为所交换房屋价格的差额。

1、交换价格不相等的，由多支付经济利益的一方缴纳，计税依据为房屋差价，税率参照：

获得房产面积≤90平，且为家庭首套住房：按房屋差价×税率1%

获得房产面积>90平，且为家庭首套住房：按房屋差价×税率1.5%

获得房产为家庭二套及以上住房：按房屋差价×4%

2、交换价格相等的，免征契税。

二、个人所得税：按财产转让所得额×20%或按计税价格×税率2% 。

三、印花税：免征

还有一点大家要注意，市六区中，岳麓区、开福区、芙蓉区、雨花区、天心区的房屋可以互换，但是望城区的房子只能跟望城区的房子互换，长沙县的房子只能和长沙县的房子互换。

继承房产税费

继承必须是老人百年后过户，分为两种：继承和遗赠。继承免契税，遗赠按面积交契税（见新房和二手房契税）。

另外，继承需要交2%的公证费。如果房屋上次契税没满两年，需要交5.6%的增值税。