深圳新房打折促销 二手房市场回稳吗「二手房市场出现」

本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道

在政策暖风下，深圳楼市隐现回暖迹象。

连续两月跌破2000套后，深圳二手房网签量在今年11月重回2000套，迎来“7连降”后的首次上涨。与此同时，当月新房成交量也环比上升19.8%。

《中国经营报》记者留意到，在成交回升的背后，市场出现了新的特点，越来越多的二手房接近指导价成交。根据乐有家研究中心统计，11月成交的二手住宅中，偏离指导价10%以内的房源成交占比高达56%，即近6成的房子成交价接近指导价。

今年11月，深圳市房地产信息平台正式上线新版二手房交易网签系统，通过与多部门的数据对接，挂牌、委托代理、产权核验、资格查验、网签备案等交易全流程纳入了政府监管体系。

而新房市场，随着供应持续放量，除了个别新盘“日光”，大部分新盘则陷入打折促销的“内卷”。例如位于罗湖的独树阳光里项目近期开盘，海报宣传价格在5.8万元/平方米起，比备案的最低价6.8万元/平方米便宜了1万元。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，“深圳嗷嗷待哺的买房需求非常多，前期市场下调积累的许多需求等待释放，触底反弹的趋势是毫无疑问的。”不过，虽然市场温和回升，但不可能迎来趋势反转，“参考价对房价的上涨制约还是比较大，加杠杆的难度非常大，掐住了深圳楼市反弹的‘七寸’”。

新房促销“买一送一”

下半年开始计划在深圳买房置业的刘敏，最近加快了看房的步伐。他告诉记者，11月自己在光明区盯着的几个楼盘打折力度不小，是上车的好时机。刘敏留意到，龙光玖瑞府在开盘当天推出了9.2折优惠，他看中的一套96平方米的户型，单价4.6万元/平方米。

实际上，光明区属于深圳炙手可热的“打新”热门区域，开盘即打折的情况实属罕见。2020年全年，光明新房住宅成交套数达7597套，同比增加110%，多个新盘开盘便售罄。例如去年金融街华发融御花园一期，394套住宅近万人摇号，中签率仅4.37%。今年上半年，宏发万悦山最低入围积分72.3，共有1070批客户选367套房。

而在罗湖区，独树阳光里项目拿证，记者查询发现，项目对外宣传的5.8万元/平方米起售价，比最低备案价便宜了1万元/平方米。东海富汇豪庭项目也启动了特价房刺激去化的模式，推出20套“9.4折特价房”，一套房总价下降超过35万元。不过，11月12日，项目公布认筹名单，911套房源仅有51批客户意向登记，最低入围积分仅30分。

同样位于罗湖的招商中环红玺项目推出“买一送一”活动，购买一套指定大户型送一套指定小户型。记者从项目销售处获悉，从2021年12月11日至2022年1月3日，买240平方米的毛坯房，送56平方米的精装修房源，240平方米毛坯房源总价约为1899万元。

据悉，该项目规划为11万平方米公寓、23万平方米写字楼、5万平方米商业区。而由于公寓首付五成、交易税费高，在深圳普遍不好卖。

为了加紧去化提高销售业绩，还有开发商给出了中介高佣金比例。房产中介邱华向记者坦言，目前市面上有30多个楼盘项目启动转介，佣金点数有高达6%~8%的，包括曾经热门的宝安、龙华、光明区域。“所以我们带您去项目签约，可以再给您一些优惠，在楼盘折扣基础上再打折。”

二手房结束“7连跌”

实打实的打折促销和抬高的中介佣金背后，是深圳整体市场的去化不佳、冷热不均，曾经万人抢房的网红盘盛况已很难再现。

今年10月份，深圳共11个住宅项目获批，仅有万丰海岸城和深业中城当日售罄。11月，也仅海德园和深铁懿府两个项目“日光”。而据深圳中原研究中心监测，从实时市场情况来看，11月整体开盘去化不足五成。

作为深圳楼市风向标的华润城系列，同样热度大减。12月14日，被称为年度压轴网红盘的华润润玺二期官宣了入围人数，共2615批报名登记，最终入围1486批，不需积分即可买房。

从入围人数看，润玺二期人气已远不及去年同期的一期。去年11月，润玺一期入市，买到即赚百万的“打新”神话引发全国关注。当时诚意登记申请高达15036批，最终入围冻资9690批，共冻结资金约339.15亿元。

乐有家研究中心数据显示，11月深圳新房供应量继9月后再破万套，深圳全市新增一手住宅供应10263万套，环比上涨近5成。今年整个四季度深圳新盘的推盘数量创下今年以来的最高峰。据深圳住建局公布的信息，第四季度深圳共计划推出55个新盘，累计30726套房源。

商品住宅供应增加，带来了新房成交量的回升。深圳中原研究中心监测显示，11月，深圳新房住宅成交5644套，环比上升19.8%。

相比新房市场的打折促销去化，二手房市场则回暖迹象显著。最近，频繁有房产中介告诉记者，不少优质片区的二手房源价格下调，接近甚至按照指导价挂牌。福田区一位中介表示，在二手房指导政策出台后，市场冰冻了大半年，最近一个月客户购房决策速度明显加快，成交周期也缩短了。

随着二手房指导价实施近一年，业主和购房者的心理预期出现了变化。“刚开始都很‘傲娇’， 一些挂盘比较长时间的房子，业主等不下去了，挂牌价1500万元的房子可以谈到1400万元，急卖降得更多。”该中介说，他所在的片区成交价比年初下降了5%~10%。

实际上，深圳出台的二手房指导价普遍是市场价的7折水平，但近期趋于指导价成交的越来越多。乐有家研究中心数据统计显示，11月成交的二手住宅中偏离指导价10%以内的房源成交占比高达56%，偏离指导价20%以内的房源超过八成。

政策吹暖风 市场平稳发展

成交数据直观反映出市场信心的回升。乐有家研究中心数据显示，2021年11月深圳二手住宅过户2211套，环比上涨38%。

不过，这一成交量对比往年正常成交量仍相差较远。过去10年里，深圳月均二手住宅成交量停留在6000套上下，而过去几个月，深圳单月二手房成交量维持在2000套左右，9月的成交量创下近10年的最低，市场修复到正常成交水平仍需要时间。

李宇嘉分析指出，过去半年以来，房地产供应链循环不畅，供给端受到了巨大冲击。开发商前端缩减拿地，后端“打折卖房”以保卫现金流，这又加剧了悲观预期，市场信心继续走弱，反过来进一步恶化开发商资金，由此造成了房地产全链条下行。

“政策吹暖风，不断强调保持楼市平稳发展；加之按揭贷款增加，利率下调，按照往常的逻辑理解，楼市该走入触底反弹的通道。”李宇嘉表示，此外，深圳买房需求较多，特别是刚需、换房需求，前期市场明显下调时积累的众多需求等待释放。因此，市场稳定了，就会有需求入市。

不过，李宇嘉判定，深圳楼市不可能迎来趋势反转。一是由于参考价对房价的上涨制约还是比较大，加杠杆的难度非常大了，这就掐住了深圳楼市反弹的“七寸”；二是信贷释放的空间绝对不可能像过去那么大，因为贷款集中度管理还是一个“紧箍咒”，大多数银行房地产贷款额度空间并不大；三是这几年建立的长效机制、调控政策也不可能松绑。